融資創(chuàng)新勢將成國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商新出路

　　中國廣州，2011年9月27日──今天，由廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主辦“廣東房協(xié)”、德勤華永會計師事務所“德勤中國”和中倫律師事所“中倫“協(xié)辦的《融資創(chuàng)未來-粵派地產(chǎn)融資創(chuàng)新論壇》中，多位講者不約而同表示，過去兩年中國房地產(chǎn)巿場調(diào)控和刺激政策交替發(fā)生，同時當前宏觀全球經(jīng)濟不明朗，環(huán)球資本巿場波動不穩(wěn)，另外部份傳統(tǒng)融資方式成本遞增，面對以上種種挑戰(zhàn)，中國房地產(chǎn)開發(fā)商當務之急需要研討新的融資管道，了解當前境外投資基金資金籌措及投資的有效方法，以及如何對接信托、基金等新的融資方式，方能維持甚至提升其競爭優(yōu)勢。

　　有鑒近來房地產(chǎn)新政密集出臺和行業(yè)面臨巨大調(diào)整壓力，廣東房協(xié)聯(lián)同德勤中國和中倫邀請知名人士分析當前房地產(chǎn)業(yè)資本營運趨勢，解構(gòu)融資的新途徑和相關(guān)事項，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者另辟出路和抓緊眼前的商機。近百名來自內(nèi)地和香港上巿和非上巿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、基金管理公司、投資銀行和銀行的高管聚首一堂參與了是次盛事，了解多位來自投行、銀行、基金高管講者就包括信托、房地產(chǎn)私募基金和其他新的融資管道、優(yōu)勢、交易結(jié)構(gòu)、風險管理、稅務和財務問題等所發(fā)表的高瞻遠見和分析。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生表示：“廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會成立20年，見證省內(nèi)房地產(chǎn)由區(qū)域性發(fā)展邁向全國性的戰(zhàn)略開拓，多年來，都秉持促進粵派房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宗旨，面對政策、法規(guī)和市場形勢的各種變化，積極與政府、開發(fā)商、專業(yè)機構(gòu)等多方領域緊密溝通和合作。我們今天能夠與享譽中國巿場全球?qū)I(yè)服務機構(gòu)德勤中國和中國領先綜合性律師事務所中倫合作，深感榮幸，務求能夠從稅務、財務、法律、風險控制等多個融資時必須涉及的領域，為開發(fā)商和投資者提供重要的揭示。”

　　蔡會長繼續(xù)說：“在多項調(diào)控政策影響下，多數(shù)城市樓市成交量和首次置業(yè)均出現(xiàn)縮減，資金流向具發(fā)展?jié)摿Φ娜⑺木€不限購城市。但長遠來說，城鎮(zhèn)化的巨大需求將推動商品住宅持續(xù)上升。在當前地方融資平臺日漸狹仄的背景下，開發(fā)商需要靈活創(chuàng)新才能走出困局開創(chuàng)新發(fā)展。”

　　綜觀當前的發(fā)展形勢，德勤中國全國開發(fā)商行業(yè)主管合伙人施清耀先生指，眼下不少開發(fā)商尋找不同的融資管道。傳統(tǒng)銀行借貸因貸款緊縮已不能作主要融資方式，而過去較多開發(fā)商采用的境外上巿/發(fā)債只有利于業(yè)務增長理想或大型企業(yè)，其他管道如銀行信托合作/信托融資成本日高。然而，由于開發(fā)展商愿意創(chuàng)新，一些籌措資金途徑也打進了房地產(chǎn)行業(yè)，私募基金便是其中一個例子。

　　施先生表示，開發(fā)商可以通過引入私募基金為策略投資者，在基金投資期間，讓普通合伙人GP提供有效的激勵，使其有意愿通過各種策略為投資方和開發(fā)商實現(xiàn)回報最大化；開發(fā)商只需要專注研究應采納何種利潤最大化回報的戰(zhàn)略，包括以低價拿地、增加土地儲備、提高公司估值、規(guī)劃、設計、建設和銷售產(chǎn)品，以及尋求利用境內(nèi)外資本巿場運作退出。

　　而大中型的開發(fā)商在成功積累業(yè)績和品牌后，可以執(zhí)行輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，之后拓展新的競爭力，例如投資管理和資產(chǎn)管理，成為綜合房地產(chǎn)金融企業(yè)，進階至房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游，以便更有效地規(guī)避影響自身競爭力如政策環(huán)境、土地成本等風險。

　　不過，施先生建議開發(fā)商在推出私募基金時，應考慮多方面因素，包括出資人的投資能力、出資人利益有否與GP團隊掛鉤、如何為基金進行稅務規(guī)劃并將之納入交易架構(gòu)中，以及基金的會計處理。最重要的是，開發(fā)商在進行任何融資前，都應審視自身的戰(zhàn)略和業(yè)務模式，才能取得成功。

　　同時，喬律師認為，從商業(yè)角度而言，由開發(fā)商主導的私募基金具有賦予投資方更多穩(wěn)定的后續(xù)投資項目以及成熟的項目管理能力的獨特優(yōu)勢，然而從法律角度而言，仍需關(guān)注關(guān)聯(lián)主體之利益回避、權(quán)責明晰以及風險隔離等諸多方面，以其追求開發(fā)商以及投資方雙贏之良好愿景。

來源：新浪房產(chǎn)

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