房地產(chǎn)行業(yè)周報:市場對銷售和資金鏈過于悲觀

我們在七、八月份反復(fù)強(qiáng)調(diào)價量調(diào)整,沒有金九銀十,是因?yàn)槿杂型顿Y者憧憬金九銀十一一而我們相信金九根本不足憑,政策預(yù)期更重要。最后,金九銀十不能兌現(xiàn),連續(xù)兩周的交易環(huán)比下降成了市場恐慌的理由,而各個媒體報道銀監(jiān)會調(diào)查綠城信托融資情況,則更是給投資者悲觀預(yù)期雪上加霜。市場于是迅速看到硬幣的另一面,對NAV和盈利預(yù)測乃至公司持續(xù)經(jīng)營的關(guān)注迅即增加。

市場對銷售是過分悲觀了。其實(shí)九月第二周有中秋節(jié)的因素,造成銷售同比大幅下降,環(huán)比小幅下降。

我們認(rèn)為,由于市場在六月份就存在約40%的一次性付款比例,最近開發(fā)企業(yè)又大舉推出一次性付款的折扣優(yōu)惠和建筑期內(nèi)分期付款的促銷措施,貨幣收緊對實(shí)際購買力的影響沒有市場想象那么大。我們?nèi)匀徽J(rèn)為行業(yè)基本面是緩慢下行的,沒有金九銀十,但銷售不是暴跌。

資金壓力是客觀存在的。目前銀行在新增開發(fā)貸方面的態(tài)度比2008年更加嚴(yán)厲,信托融資不可能長時間成為企業(yè)籌措資金的主要渠道。但這種風(fēng)險主要集聚在個別民企,而A股的主流藍(lán)籌只有資金成本加高的風(fēng)險,沒有資金斷裂的風(fēng)險。若非如此,我們也不會看到萬科在北京、廣州等地拿地。如果在中期有一家企業(yè)資金風(fēng)險爆發(fā),我們相信金融監(jiān)管部門也不會對未來銀行抵押物的風(fēng)險視而不見。目前已經(jīng)到了金融監(jiān)管當(dāng)局擔(dān)心金融出問題而不是為了地產(chǎn)調(diào)控本身而警示金融機(jī)構(gòu)的時候,距離政策回歸正常也越來越近了。

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