銀監(jiān)會加大對房地產(chǎn)信貸違規(guī)打擊力度

銀監(jiān)會近日下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份全國房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款進(jìn)一步回落，僅871億元，同時開發(fā)商1至8月自籌資金占比較1至7月擴大1%至41%。金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款收緊外，各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)投資也更趨謹(jǐn)慎。開發(fā)商面臨的資金壓力可謂前所未有。

這無疑引發(fā)市場對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的擔(dān)憂。日前，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“在很多地方不管是舊城區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)、旅游區(qū)開發(fā)，還是文化、休閑旅游產(chǎn)業(yè)、保健養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都和房地產(chǎn)開發(fā)有著千絲萬縷的聯(lián)系?！便y行信貸“泛地產(chǎn)化”蘊藏的風(fēng)險不容忽視。

監(jiān)管

房地產(chǎn)金融政策再收緊

業(yè)內(nèi)初步估算，現(xiàn)在55萬億元左右的銀行信貸中，其中60%的貸款都與房地產(chǎn)有關(guān)。無論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)貸款，還是企業(yè)和個人住房及土地抵押貸款都是如此。

“就前8個月房地產(chǎn)市場狀況來看，主流房企尤其是前三十大房企所銷售的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生明顯變化，不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市的占比顯著加大?！币晃环康禺a(chǎn)市場研究人士對《經(jīng)濟參考報》記者說。

上述人士表示，銀監(jiān)會下發(fā)通知意在警示銀行加強執(zhí)行企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押兩項基本要求，同時增加風(fēng)險排查頻度，加強對抵押物及時估值和持續(xù)管理。此外，銀監(jiān)會還明確指出銀行對房貸不準(zhǔn)貸新還舊和貸款展期。

就目前情況來看，“大部分股份制銀行將額度向中小企業(yè)貸款傾斜，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)做得不多，主要集中在四大行。”某國有大行個貸部經(jīng)理說。

據(jù)透露，各家銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款條件與二套房貸要求近似，利率上浮20%至30%不等，“如果銀監(jiān)會的新要求落地，首付比例及貸款利率也可能進(jìn)一步上調(diào)?！痹撊耸窟M(jìn)一步表示。

在保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資方面，早在去年9月保監(jiān)會頒布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中，就對險資進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域保險資金投資主體、投資標(biāo)的、投資方式、風(fēng)控機制等四大方面進(jìn)行了明確界定和系統(tǒng)規(guī)范。

其中規(guī)定，險企投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于上季度末總資產(chǎn)的3%;上述兩項投資的賬面余額，合計不高于上季度末總資產(chǎn)的10%。因此，如果按5.6萬億元的保險總資產(chǎn)計算，約有5600億元的保險資金可以進(jìn)入不動產(chǎn)投資市場。

承壓

開發(fā)商投資、貸款逐月遞減

一度被視為有政府資信做后盾的“藍(lán)德計劃”于今年6月獲批，由太保、國壽、平安、人保等國內(nèi)七家保險資產(chǎn)管理公司通過發(fā)行債權(quán)計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)。

然而，如今看來，項目實施不盡人意，這項規(guī)模290億元人民幣的險資大動作，實際到位資金只有約110億元，不足預(yù)計規(guī)模的40%。

“從全國情況看，到目前為止，保險資金進(jìn)入保障房市場仍屬個案。內(nèi)地城市要爭取保險資金投資保障房其實難度很大。包括所謂社?；鸬冗M(jìn)入保障房市場，目前都還只是在一線城市試行，而且，建保障房主要還是依靠地方融資平臺和銀行貸款?！敝醒胴斀?jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝演蘇說。

有消息人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露，監(jiān)管部門在今年剩下的時間里可能不再批準(zhǔn)險資投資土地儲備的項目。對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，原因可能是對保障房土地儲備收益前景不明的擔(dān)憂。

事實上，上半年市場對于房地產(chǎn)業(yè)資金收緊的狀況一直持續(xù)，并且隨著監(jiān)管要求日趨嚴(yán)格，開發(fā)商從金融機構(gòu)獲取信貸的難度增加。

據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者初步了解，盡管金融機構(gòu)對于開發(fā)貸沒有全面叫停，但從去年下半年起，銀行方面已經(jīng)開始壓縮開發(fā)貸款規(guī)模。今年中期，這種狀況更加突出，集中表現(xiàn)在大部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商難以從銀行融到資金。

一位國有銀行人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，與往年相比，今年開發(fā)貸較去年壓縮了近20%的額度，對存量置換部分的規(guī)模也受到嚴(yán)格控制?！?至8月國內(nèi)房地產(chǎn)貸款、自籌資金以及個人按揭貸款來源數(shù)據(jù)同比增幅均較去年全年出現(xiàn)回落?！敝秀y國際一位分析師指出。

除了金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款收緊外，各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)投資也更趨謹(jǐn)慎。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月房地產(chǎn)開發(fā)投資共3.78萬億元，同比增速較前7月小幅下降0.4個百分點至33.2%。分析人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“保障房建設(shè)是彌補普通商品房投資額下滑的重要因素，如果剔除這一因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資的整體下降趨勢將更加明顯?！?/p>

警覺

“泛地產(chǎn)化”風(fēng)險不容忽視

從全國商品房月底成交量上看，宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

“由于去年成交多集中于四季度，9月至12月的銷售面積占全年的近50%，而今年受宏觀調(diào)控的影響預(yù)計四季度難以出現(xiàn)成交量的大幅回升，因此，四季度全國商品房成交量增速出現(xiàn)下滑是可以預(yù)期的，預(yù)計全年的商品房成交面積增速會在個位數(shù)?！睎|北證券分析師高建指出。

高建認(rèn)為，種種跡象顯示，政府對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)加壓的概率不大，維穩(wěn)可能變成下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要方向，即政策力度保持相對穩(wěn)定，既不放松也不增加。

全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)提出，“在政府對商品住宅交易嚴(yán)格限制下，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得關(guān)注?！?/p>

事實上，商業(yè)地產(chǎn)的升溫也點燃了以擴建為名違法占地開發(fā)地產(chǎn)的風(fēng)險苗頭。

分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當(dāng)供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。

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