監(jiān)管層逐步收緊房地產(chǎn)信托 房企資金更加緊張

　　在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大的背景下，各地方監(jiān)管部門也不斷強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托的調(diào)控力度。記者近日從信托公司處獲悉，部分地區(qū)銀監(jiān)局已提出要求，轄區(qū)內(nèi)信托公司的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模不得超過(guò)信托資產(chǎn)總規(guī)模的30%。在房地產(chǎn)信托發(fā)行較為火爆的長(zhǎng)三角地區(qū)，這一規(guī)定已使得部分信托公司暫停了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。此外，一些規(guī)模超標(biāo)的信托公司則被相關(guān)監(jiān)管部門降低了年度評(píng)級(jí)。

　　規(guī)模管控加強(qiáng)

　　目前來(lái)看，地方監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托的調(diào)控力度在進(jìn)一步加強(qiáng)，使得僅有少數(shù)信托公司還能進(jìn)行該類信托項(xiàng)目。據(jù)悉，這類信托公司今年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)信托規(guī)?？刂戚^好，占比遠(yuǎn)低于30%。但這些信托公司對(duì)交易對(duì)手的要求則提高了許多。

　　今年以來(lái)，多數(shù)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，僅在今年前6個(gè)月，新增的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模就高達(dá)2000億，占新增信托資產(chǎn)總規(guī)模的25.4%。而針對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層將其納入常規(guī)化關(guān)注、預(yù)警的行為也一直是有跡可循的。

　　據(jù)記者了解，早在7月份杭州召開(kāi)的相關(guān)會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)非銀司已經(jīng)提出要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的調(diào)控。緊接著，銀監(jiān)會(huì)要求將房地產(chǎn)信托的事后報(bào)備改為事前報(bào)備，其實(shí)質(zhì)是將“備案制”改為“審批制”，以對(duì)該類業(yè)務(wù)進(jìn)行直接的規(guī)模管控。

　　此外，在近日確定的信托公司年度評(píng)級(jí)中，監(jiān)管層也已經(jīng)透露了其監(jiān)管傾向。據(jù)記者了解，本年度獲最高2A評(píng)級(jí)的信托公司仍為兩家，分別為中信信托和上海信托。而業(yè)內(nèi)對(duì)這兩家公司的評(píng)價(jià)則是，在規(guī)模增長(zhǎng)的前提下，其風(fēng)控也較為出色，即其銀信產(chǎn)品和房地產(chǎn)信托的規(guī)模控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

　　與之形成鮮明對(duì)比的是，曾多年占據(jù)2B評(píng)級(jí)僅次于2A、資產(chǎn)規(guī)?？壳暗牟糠中磐泄荆蛟阢y信業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)信托領(lǐng)域業(yè)務(wù)規(guī)模過(guò)于激進(jìn)，今年慘遭降級(jí)。而按照以往慣例，信托公司本身評(píng)級(jí)的高低，是監(jiān)管層審批信托公司所發(fā)行產(chǎn)品的重要依據(jù)之一。

　　地產(chǎn)商借道信托遭拒

　　在監(jiān)管層逐步收緊房地產(chǎn)信托閘門的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張情況也在進(jìn)一步加劇。據(jù)中融信托公司人士表示，在銀行房貸收緊、限購(gòu)政策作用日益顯現(xiàn)的情況下，萬(wàn)科、金地等大型房地產(chǎn)公司也準(zhǔn)備加強(qiáng)與信托合作。

　　事實(shí)上，據(jù)記者了解，近日某上市房地產(chǎn)公司因?qū)で笈c滬上信托公司合作遭拒，不得不向二線城市如無(wú)錫、蘇州等地的信托公司尋求合作。而該公司此前曾透露，其現(xiàn)金流十分充裕，除在國(guó)內(nèi)鋪開(kāi)發(fā)展五星級(jí)酒店等商業(yè)物業(yè)外，還對(duì)外進(jìn)行了多項(xiàng)非主業(yè)投資。

　　對(duì)于地產(chǎn)公司借道信托遭拒，信托業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)，這雖然不能說(shuō)明該開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題，但也反映出其向銀行尋求低成本融資的策略失效，因此不得不尋求新的資金來(lái)源。此外，信托公司拒絕“接單”，一方面是受監(jiān)管影響，另一方面也反映了信托公司并不認(rèn)可該開(kāi)發(fā)商在當(dāng)前環(huán)境下的擴(kuò)張戰(zhàn)略。

　　借新還舊跡象閃現(xiàn)

　　“近期處于存續(xù)期內(nèi)的部分房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)隱患，這也是信托公司不得不謹(jǐn)慎對(duì)待的原因。”用益信托研究員李旸表示。受部分開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的影響，部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)了無(wú)法如期兌付等問(wèn)題，“借新還舊”等隱患在業(yè)內(nèi)已有跡象。

　　記者翻閱某上市公司近日公告時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司今年擬購(gòu)買的3億房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，存在“借新還舊”的可能。

　　該上市公司9月17日披露的公告顯示，近期取得的3億信托資金將全部用于某房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。但在去年11月，該公司也曾經(jīng)購(gòu)買了3億元信托，資金也是用于同一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于去年的3億元信托在9月17日前就已經(jīng)到期，兩款信托產(chǎn)品很容易引發(fā)“借新還舊”的聯(lián)想。

　　對(duì)此，李旸認(rèn)為，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)目前從整體而言仍是相對(duì)健康的，畢竟每個(gè)產(chǎn)品都有土地、股權(quán)質(zhì)押和第三方擔(dān)保等一系列增信措施，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)暴跌，其兌付能力還是比較高的。

　　
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

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