房地產(chǎn)限購成敗關(guān)鍵在細節(jié)和堅持

　　房地產(chǎn)限購一個可能的前景，是分三階段展開。第一階段是僵持，第二階段是預(yù)期的改變，第三階段是降價和一定的交易量的回升。這種前景實現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅持一段時間。其次，政策要有一定的改進和優(yōu)化，比如在僵持期內(nèi)，政府一定要加強公租房和廉租房建設(shè)

　　房地產(chǎn)限購令要“區(qū)別用力”

　　針對近期中國一些二三線城市房價的“逆勢上漲”，新華社報道稱，樓市調(diào)控應(yīng)把握分寸和尺度，對不同區(qū)域限購政策應(yīng)“區(qū)別用力”，避免效果打折。

　　路透社報道援引行業(yè)人士的觀點，表示對于限購城市面臨量的反彈壓力、房價的上漲沖動，而大多數(shù)非限購城市所處的量價齊升的行情，政府應(yīng)繼續(xù)施行限購政策，并擴容限購城市名單，擴大樓市供應(yīng)的同時，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還要對落實調(diào)控不力的地區(qū)及時啟動問責(zé)機制。

　　據(jù)中原集團研究中心負責(zé)人表示，應(yīng)對本地投資與外地投資需求進行區(qū)別對待。其中，對一些本地投資需求比重較高的城市，應(yīng)盡快出臺“限購”政策；而對于外地客占比高的城市，一些旅游城市應(yīng)區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進行“限購”，一些因大城市“限購”而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)進行保護。對于純粹的投機性需求，則應(yīng)進行限制。

　　房地產(chǎn)限購的本質(zhì)：局部性的資本管制的機制設(shè)計

　　清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵在博客中說，從經(jīng)濟學(xué)角度分析，房地產(chǎn)限購的實質(zhì)就是做兩件事：一是把對房地產(chǎn)的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；二是對投資性的需求加以嚴格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個最直接的辦法。如果把中國的資產(chǎn)市場看成由股市、債市、房地產(chǎn)、古玩文物等市場組成，那么，房地產(chǎn)限購的一個本質(zhì)無非是在房地產(chǎn)投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。其作用有二：第一，房地產(chǎn)限購是在收入分配不均的條件下，力圖保護中低收入家庭免于受到高收入者投資者一般是高收入者在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費、從而均等住房消費邊際效用的一個辦法。第二，避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產(chǎn)市場震蕩的幅度。

　　成敗關(guān)鍵在細節(jié)：找準甄別兩類需求的機制

　　房地產(chǎn)限購機制設(shè)計中，每個有意購房者的發(fā)出信號不僅是購房量，還包括已有房屋所有量，以及其他個人信息。購房量以及已有房屋所有量是最重要的信號，超過一定數(shù)量則表明他是投資需求者。

　　問題的關(guān)鍵是，僅僅依賴購房量及已有房屋所有量還不夠，因為非本地的居民有可能出于投資而非居住的考慮，異地投資。例如在北京，戶籍可能不應(yīng)該作為房地產(chǎn)限購的一個變量。因為在今天的北京存在一個灰色的戶口指標交易市場。如果把戶籍作為房地產(chǎn)限購的一個變量，它無形中會使得投資需求的部分收益轉(zhuǎn)變?yōu)閼艏畠r格的上升，由戶籍市場的套利者獲得。

　　如果購房者已經(jīng)居住在城市而且還計劃在城市里繼續(xù)生活，這部分人應(yīng)該歸結(jié)為基本住房需求。很顯然，在一個城市居住的時間與他已經(jīng)居住的時間有相關(guān)性，在一個地方居住了1至2年的年輕人，有正式的工作并且納稅，一般來說，他離開這個城市的概率應(yīng)該遠小于剛剛來到這個城市尚未就業(yè)納稅的人士，后者則有可能是投資需求者。

　　所以，原則上講，比較有效的甄別地產(chǎn)需求的信號變量應(yīng)該有兩個：一是已有的住房數(shù)量，二是購買者的納稅和已經(jīng)居住的時間。目前的情況，似乎個人納稅記錄相對居住證管理比較嚴格和系統(tǒng)，更加可靠。

　　地產(chǎn)限購是強力降溫藥

　　與過去5年多以來各個地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個數(shù)量級。稅收、利率等措施有用，但在洪水般地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期面前，形同杯水車薪。如差別化房地產(chǎn)貸款利率對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。地產(chǎn)交易稅為例無法甄別兩類購買者。房產(chǎn)稅的力度1%左右無法抵抗年復(fù)一年10%以上的房價上漲預(yù)期。限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。

　　房地產(chǎn)限購一個可能的前景，是分三階段展開。第一階段是僵持，第二階段是預(yù)期的改變，第三階段是降價和一定的交易量的回升。這種前景實現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅持一段時間。其次，政策要有一定的改進和優(yōu)化，比如在僵持期內(nèi)，政府一定要加強公租房和廉租房建設(shè)。

　　房地產(chǎn)限購會誤傷無辜屬于過渡性的制度安排

　　中國經(jīng)濟的改革很少有一步到位的。過去的產(chǎn)權(quán)改革、國有企業(yè)改革、金融改革都是一步一步推進的。改革需要過渡性的制度安排，房地產(chǎn)限購應(yīng)該是一個過渡性的制度安排。

　　為什么房地產(chǎn)限購是一個過渡性而不是長期的制度安排？因為它有成本。成本就是它對消費性需求有誤傷的可能。即，已經(jīng)在某一城市工作多年、有意安家買房、但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無法滿足；另外，外地搬入、打算長住的家庭，不可能馬上實現(xiàn)擁有房產(chǎn)的計劃，這也是誤傷。地產(chǎn)限購控房價，其代價就在于此。

　　因此，從長遠來看，必須不斷改革，從根上解決中國房地產(chǎn)市場的問題。第一，必須進行全面系統(tǒng)的財稅改革，改變地方政府的賣地財政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調(diào)節(jié)市場化的房地產(chǎn)；第三，研究借鑒德國、新加坡等國的經(jīng)驗，在房地產(chǎn)的交易、房貸、保有環(huán)節(jié)合理調(diào)節(jié)，包括合理納稅，控制投資需求。如果這三條做到了，房地產(chǎn)限購措施具備了退出條件，中國的房地產(chǎn)體制則進入了一個更高形態(tài)。

來源：濟南日報

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