房地產(chǎn)調(diào)控遭遇四大難題

　　■有限的土地在吃飯與居住之間的矛盾；

　　■中央和群眾壓低房地產(chǎn)價格與地方財政收入的兩難；

　　■經(jīng)濟(jì)增長速度與擴(kuò)大就業(yè)的兩難；

　　■宏觀調(diào)控與推高地價房價體制機(jī)制之間的矛盾上半年房地產(chǎn)投資持續(xù)強(qiáng)勁未來房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢

　　《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》就房地產(chǎn)調(diào)控走勢等問題，采訪了交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、廣東金融學(xué)院副院長陸磊。

　　住建部近期表示年底前不會取消限購令，國務(wù)院也表態(tài)可能對二、三線城市實行限購。如何判斷未來房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢？

　　陸磊：現(xiàn)在看來，前期房地產(chǎn)調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期效果，公眾對于房價和房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)。前期的調(diào)控使得投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，限購令向二三線城市延伸，是對投機(jī)投資性需求的新一輪“圍剿”。

　　連平：目前一線城市房價總體呈“滯漲”狀態(tài)，但二三線城市還在繼續(xù)上漲，有的城市漲幅較大，投機(jī)苗頭出現(xiàn)，泡沫增速較快，削弱本輪調(diào)控效果，這是限購令擴(kuò)大的背景之一。

　　目前一大批大中型房地產(chǎn)企業(yè)已從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。它們在一線城市賺取了可觀利潤，一線城市限購之后銷售低迷，而二三線城市房價偏低，需求較為旺盛，它們在二三線城市取得較好業(yè)績、資金回籠后，在一線城市的樓盤就不必降價促銷。

　　若限購令擴(kuò)大到二三線城市，尤其那些漲幅過大、投機(jī)需求和泡沫上升較快的城市，那么它們的資金回籠就會有一定困難，促使一線城市房價一定程度的回落。這表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，有助于鞏固并擴(kuò)大本輪樓市調(diào)控已取得的成果。

　　房地產(chǎn)業(yè)下半場：繼續(xù)泡沫還是合理回歸

　　調(diào)控迄今已持續(xù)15個月，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險還會加大嗎？

　　連平：房地產(chǎn)調(diào)控后，制造業(yè)所受影響是很明顯的，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)涉及到幾十個上下游行業(yè)，如裝修、家電等。今年上半年消費增速明顯放緩，扣除通脹后消費同比增速約為12%左右，相比去年同期大幅度回落。同時，汽車優(yōu)惠政策的退出也影響了消費，繼而影響了制造業(yè)。盡管經(jīng)濟(jì)增速下降，但GDP今年達(dá)到9%以上問題不大，所以對房地產(chǎn)的調(diào)控依然不能動搖。從貨幣環(huán)境來看，房價還具有一定的上漲基礎(chǔ)，所以調(diào)控政策需要維持一段時間才能達(dá)到效果。同時在調(diào)控過程中，也要關(guān)注政策的疊加和滯后效應(yīng)，做到有控有放，比如在促進(jìn)消費和提高收入等方面，就需要政策的支持?？傮w來說，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸的可能性是很小的。硬著陸的經(jīng)濟(jì)增速要降到7%以下。今年的經(jīng)濟(jì)增速還能維持在較高的水平上，當(dāng)前需把握時機(jī)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)增長方式的轉(zhuǎn)型。

　　陸磊：我認(rèn)為目前關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)會引致實體經(jīng)濟(jì)鏈崩潰的呼聲并沒有什么道理，它在一定程度上動搖了宏觀調(diào)控的決心，政策放松之后無非繼續(xù)制造第二輪資產(chǎn)價格泡沫。我們捫心自問，實體經(jīng)濟(jì)拿到的錢是否真的去做實體呢？如果實體經(jīng)濟(jì)本身沒有訂單，為什么要給它錢呢？這是不是也是次貸？現(xiàn)在我們也發(fā)現(xiàn)企業(yè)層面兩極分化很嚴(yán)重，差的很差，好的并不缺錢，這說明產(chǎn)品要對路，研發(fā)是有一定競爭力的。所以，要更多地依靠市場來決定勝負(fù)，而不是一味依賴政策面的松緊來進(jìn)行調(diào)控。

　　房地產(chǎn)調(diào)控四大難題待破解

　　據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，中央黨校教授周天勇日前在一次訪談中表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控的難點有四：

　　一是有限的土地在吃飯與居住之間的矛盾。我國的土地基本國情是144億畝，到2040年，人口增加需要增加1/3的糧食，還需要7億多畝耕地，再加上2億多畝建設(shè)用地，未來我們?nèi)?0億畝地。“從中國國情講，要堅決反對住兩套房或者三套房，堅決反對到農(nóng)村去買一個院子，我們沒有享受這種居住方式的資格。”同時還要限制農(nóng)民蓋房子，農(nóng)村30年蓋房子用了2億畝地，但是在農(nóng)村中長期居住的人口減少了6000多萬人，而城鎮(zhèn)30年僅增加了5000萬畝地，但常住人口增加了4個億。從土地利用來看，建城市比建農(nóng)村劃算。所以，城里的地需要多少，應(yīng)當(dāng)供應(yīng)多少。

　　二是中央和群眾壓低房地產(chǎn)價格與地方財政收入的兩難。中央靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資平臺。地方政府要把地價搞高再賣出去，這樣地方財政才有錢。嚴(yán)格規(guī)定地方供地的80%不能賣，要用來建保障房，20%的地賣出去，收取的出讓金，除了以前的固定用途，又建不了那么多保障房，保證不了地方財政的運轉(zhuǎn)。如果真要嚴(yán)格按照國家有關(guān)部門的部署，“地方財政將陷入嚴(yán)重困難的境地”。

　　三是經(jīng)濟(jì)增長速度與擴(kuò)大就業(yè)的兩難。對房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴(yán)厲調(diào)控，限制了房屋銷售，經(jīng)濟(jì)增長的速度也可能有所下降。這樣的局面，一方面對抑制消費物價和房價的上漲有著積極作用，另一方面，卻也會對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)產(chǎn)生較大影響，在此領(lǐng)域中，包括與之關(guān)聯(lián)的裝修、電器、家具、布藝等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也會受到影響。產(chǎn)業(yè)鏈的GDP減少，就業(yè)容量也就有可能萎縮。

　　四是宏觀調(diào)控與推高地價房價體制機(jī)制之間的矛盾?，F(xiàn)在是推高房價的體制機(jī)制?，F(xiàn)代手段賣地，政府從農(nóng)民手里購過來，再高價倒出，最后想在強(qiáng)大的動力機(jī)制上控制房價很難。

來源：舜網(wǎng)-濟(jì)南日報

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀