調(diào)控高壓之下 中國(guó)房地產(chǎn)至少還有15年增長(zhǎng)期

　　現(xiàn)下，樓市正面臨史無(wú)前例的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如同霧里看花，前景難以捉摸，但首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光日前表示，盡管調(diào)控深入，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國(guó)最大的行業(yè)之一，未來(lái)至少還有15年的快速成長(zhǎng)期。13億人口的消費(fèi)離不開(kāi)它，它也同時(shí)帶動(dòng)了五六十個(gè)衍生行業(yè)。

　　他認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程中，該行業(yè)會(huì)面臨兩方面調(diào)整：一是利潤(rùn)率的調(diào)整，不會(huì)再有暴利了，將慢慢回歸到穩(wěn)健的利潤(rùn)率上。第二是結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)不是一味地蓋住宅，而是產(chǎn)業(yè)、住宅同步發(fā)展。

　　調(diào)控的高壓之下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景究竟如何？今明兩年，短期市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生什么樣的變化？本期《觀點(diǎn)地產(chǎn)》邀請(qǐng)了兩位專家進(jìn)行話題探討。

　　■本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 金海亮

　　房地產(chǎn)業(yè)還有較大發(fā)展空間

　　南京中原地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理 俞小敏

　　城市化進(jìn)程還在進(jìn)行中，需求旺盛依舊，個(gè)人預(yù)測(cè)未來(lái)10年甚至20年，房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間?！?/p>

　　調(diào)控在持續(xù)收緊，未來(lái)比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控之手都不會(huì)松，宏觀調(diào)控將成為常態(tài)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是未來(lái)長(zhǎng)期目標(biāo)，但控制房?jī)r(jià)增速不等同于大面積降價(jià)。

　　開(kāi)發(fā)商會(huì)走過(guò)一個(gè)比較“糾結(jié)”的階段，一些當(dāng)時(shí)想趁著牛市進(jìn)來(lái)挖一勺子就走的小型房企，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)能力、資金能力欠缺，受調(diào)控沖擊會(huì)尤為明顯。一些實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)慢慢退出行業(yè)舞臺(tái)。唱主角的一定是品牌企業(yè)。

　　調(diào)控下，行業(yè)也在盤(pán)整，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)更規(guī)范，開(kāi)發(fā)水平也會(huì)更高。但房子作為固定資產(chǎn)，本身還具有比較高的保值性和增值性，再加上城市化進(jìn)程還在進(jìn)行中，無(wú)論是首置還是改善甚至是投資，需求旺盛依舊，因此，個(gè)人預(yù)測(cè)，未來(lái)10年甚至20年，房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間。

　　政策調(diào)控的表象是控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，實(shí)質(zhì)是要打壓房地產(chǎn)暴利，使其維持合理的利潤(rùn)率。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)233.15億元，同比增長(zhǎng)14.19%，利潤(rùn)增速低于預(yù)期。數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，為時(shí)近一年半的持續(xù)調(diào)控已起到了作用。但房地產(chǎn)行業(yè)并不是因此驟冷，而是回歸良性發(fā)展。波折不是今年的獨(dú)特現(xiàn)象，房地產(chǎn)在過(guò)去10年的發(fā)展中，一直是在曲線中前行。

　　就目前南京樓市而言，個(gè)人推薦剛需客戶可以入手兩江板塊的房源，因?yàn)檫@兩個(gè)板塊供應(yīng)量大，價(jià)格敏感，已經(jīng)出現(xiàn)一些降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)，現(xiàn)在正是性價(jià)比比較合適的時(shí)期，有需求的購(gòu)房者可以行動(dòng)了。

　　當(dāng)然今明兩年內(nèi)，樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)很正常，但如果有個(gè)盤(pán)房?jī)r(jià)猛降就要警惕了，大幅降價(jià)要留心個(gè)別小型房企出貨跑路，撤離行業(yè)?？偠灾?，購(gòu)房者要以平常心去看待房?jī)r(jià)的小幅震蕩。

　　樓市前景不以房?jī)r(jià)漲跌為判斷

　　銀城地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理 王政

　　房地產(chǎn)的發(fā)展前景不能一味地憑房?jī)r(jià)的漲跌來(lái)判斷，而是要以購(gòu)房者的需求來(lái)評(píng)判，未來(lái)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽?。?/p>

　　個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展前景不能一味地憑房?jī)r(jià)的漲跌來(lái)判斷，而是要以購(gòu)房者的需求來(lái)評(píng)判。除了首次置業(yè)，現(xiàn)在，升級(jí)換代的需求業(yè)已集中出現(xiàn)。早期開(kāi)發(fā)的房子品質(zhì)相對(duì)較低，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理欠缺，而且之前置業(yè)的購(gòu)房者也有擴(kuò)大居住空間、改善居住質(zhì)量的需求。目前的置業(yè)需求中不只是首次置業(yè)算剛需，一大批改善性置業(yè)的購(gòu)房者，他們的置業(yè)需求也是剛性的，所以行業(yè)本身發(fā)展?jié)摿€是很大的。

　　銀城地產(chǎn)在售的新盤(pán)銀城聚澤園是典型的改善性物業(yè)，從客戶分析來(lái)看，改善性置業(yè)的客戶占到8成以上，而且基本都是買(mǎi)來(lái)自住的。雖然房子只有500多套，但累計(jì)現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶已達(dá)5000人，有2000位客戶留下了聯(lián)系資料，表示有購(gòu)買(mǎi)需求，這充分說(shuō)明改善需求在樓市中大量存在。

　　雖然房地產(chǎn)的需求不減，但暴利時(shí)代確已遠(yuǎn)離。今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象就是很好的佐證。以前拿地就能賺錢(qián)，現(xiàn)在土地實(shí)行招拍掛制度，地價(jià)預(yù)期高，有的拿了地都不敢開(kāi)工。在2009年市場(chǎng)亢奮時(shí)拿的土地，目前仍有未開(kāi)發(fā)的。高成本之下，開(kāi)發(fā)商的壓力真的很大，行業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)開(kāi)始大幅下滑。

　　因?yàn)榇嬖诖罅康母纳菩孕枨?，加上城市移民仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展仍是向上的態(tài)勢(shì)。但短期來(lái)看，在目前加大調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期在降，開(kāi)盤(pán)調(diào)低房?jī)r(jià)開(kāi)始集中出現(xiàn)。

　　但無(wú)論調(diào)控如何，開(kāi)發(fā)商需要有合理收益率，一般不會(huì)做虧本的買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)槌杀疽蛩兀績(jī)r(jià)的大起大落很難出現(xiàn)。一些讓利幅度大的樓盤(pán)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，之前銷(xiāo)售中就已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)部分利潤(rùn)，所以現(xiàn)在才有了讓利的空間。而新近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，別指望價(jià)格會(huì)低很多。

來(lái)源：新浪房產(chǎn)

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