房地產(chǎn)“金九銀十”或難現(xiàn)當(dāng)年勇 樓市進(jìn)入洗牌階段

目前，在政策調(diào)控下，房地產(chǎn)的銷售金額已經(jīng)露出了疲態(tài)。

行業(yè)龍頭萬科Ａ昨日公布的８月數(shù)據(jù)顯示，８月實(shí)現(xiàn)銷售金額１０４．８億，同比下滑１２．６％。盡管今年１－８月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額仍然同比分別增長(zhǎng)５０．４％和４７．８％，但單月銷售金額的下滑已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)的注意。

萬科董秘譚華杰表示，８月份萬科銷售金額同比下降，主要是因?yàn)槿ツ旰徒衲甑耐票P節(jié)奏存在差異。同時(shí)，萬科二三線城市的面積占比約達(dá)八成，使整體銷售均價(jià)較去年同期有所降低。

那么，萬科８月銷售金額的下滑，是否意味著政策對(duì)房?jī)r(jià)的打壓已見成效，未來地產(chǎn)行業(yè)是否面臨業(yè)績(jī)拐點(diǎn)？

以量換價(jià)大搞促銷

《金融投資報(bào)》記者了解到，萬科的成都樓盤在８月就已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。在七夕節(jié)時(shí)，萬科·海悅匯城總價(jià)６０多萬元的房子就直接降到４３萬元。而且，海悅匯城還推出了各項(xiàng)諸如送廚房、送陽(yáng)臺(tái)以及按揭優(yōu)惠的活動(dòng)。如此，萬科·海悅匯城對(duì)外每平方８７００元的銷售價(jià)格，在一系列優(yōu)惠活動(dòng)后，價(jià)格便降低在６３００元至６５００元之間。

“其實(shí)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)表面上還維持著之前的價(jià)格，但實(shí)際上地產(chǎn)商已通過各種優(yōu)惠活動(dòng)變相降價(jià)了。”一位長(zhǎng)期關(guān)注房?jī)r(jià)的市場(chǎng)人士告訴記者，“現(xiàn)在地產(chǎn)商即便是降價(jià)，也不能確保銷售火爆，但不降價(jià)就意味著可能滯銷。因?yàn)楝F(xiàn)在處于消費(fèi)觀望期，購(gòu)房者的熱情已經(jīng)大大下降了。”

來自成都搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn)。在“金九”的首周，成都１２個(gè)樓盤加大了房源的推出，但在認(rèn)購(gòu)率方面，開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率過半的樓盤占比約３３．３％，總體來說認(rèn)購(gòu)情況并不理想。對(duì)此，搜房網(wǎng)認(rèn)為，在嚴(yán)密且持續(xù)的調(diào)控政策下，購(gòu)房者觀望情緒加重，剛性需求盡管占據(jù)大部分市場(chǎng)，但開發(fā)商以較小優(yōu)惠以量換價(jià)效果并不明顯。

長(zhǎng)城證券分析師胡楊在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，在政策趨嚴(yán)的背景下，地產(chǎn)商通過以量換價(jià)的促銷方式日后肯定是一種常態(tài)?！暗怯捎冢⒔鹁陪y十＂是銷售旺季，且開發(fā)商也加緊備戰(zhàn)，紛紛加大供應(yīng)量，力促市場(chǎng)回暖，因此房?jī)r(jià)想要真正的降低或不能馬上實(shí)現(xiàn)，一旦開發(fā)商的積極降價(jià)促銷解決了存量和觀望問題，那么地產(chǎn)商或與政策面再次陷入博弈狀態(tài)?！?/p>

樓市進(jìn)入洗牌階段

實(shí)際上，限貸、限購(gòu)政策已使一線城市的競(jìng)爭(zhēng)加劇。數(shù)據(jù)顯示，８月份包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的十大城市平均價(jià)格１５７７３元／平方米，與７月份相比下降０．４１％，為去年９月以來首次下降。與此同時(shí)，８月２５日浙江臺(tái)州領(lǐng)銜發(fā)布首個(gè)二三線城市限購(gòu)令。

在這樣的背景下，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心針對(duì)全國(guó)４６個(gè)城市的一份購(gòu)房者調(diào)查報(bào)告顯示，有超過半數(shù)的購(gòu)房者認(rèn)為今年的“金九銀十”將不會(huì)如期而至，而認(rèn)為“金九銀十”仍會(huì)是銷售旺季的購(gòu)房者占比不足１／４?？梢韵胍姡绻_發(fā)商不拿出足夠的優(yōu)惠措施“以量換價(jià)”，今年的“金九銀十”或?qū)⒉粡?fù)當(dāng)年。

對(duì)于房?jī)r(jià)未來的趨勢(shì)，中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰?shù)挠^點(diǎn)十分明確，他認(rèn)為，即便是“金九銀十”，但受制于同期高基數(shù)，因此未來幾個(gè)月行業(yè)銷售金額同比下降是大概率事件。雖然這種銷售額同比下降不利于市場(chǎng)調(diào)高萬科等龍頭公司２０１２年以后的盈利預(yù)測(cè)，但有利于輿論壓力進(jìn)一步緩和與政策正?；?/p>

中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，盡管龍頭企業(yè)仍有利潤(rùn)上漲，但難掩部分中小房企已經(jīng)進(jìn)入虧損的現(xiàn)狀。調(diào)控繼續(xù)收緊，將促使部分中小房企在“金九銀十”開始促銷求量。另外，由于銷售困難，特別是一些城市限購(gòu)帶來的庫(kù)存積壓，使企業(yè)資金流趨向凝固，負(fù)債庫(kù)存激增，雙雙上漲３９％，這將影響下半年市場(chǎng)。預(yù)計(jì)樓市在限購(gòu)擴(kuò)散到三線城市的背景下，可能開始明顯調(diào)整。而在傳統(tǒng)的秋交會(huì)前后，價(jià)格調(diào)整的空間和范圍可能會(huì)更大、更廣，這無疑使樓市加速進(jìn)入洗牌階段。

長(zhǎng)期來看，胡楊表示：“由于房?jī)r(jià)關(guān)系到民生，且管理層態(tài)度堅(jiān)決，因此高企的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)跟ＣＰＩ一樣，一直受到管理層的調(diào)控，因此降價(jià)在未來應(yīng)該是大趨勢(shì)，只不過等待的時(shí)間具有不確定性。而在這一過程中，中小地產(chǎn)商被擠壓出去，也是一個(gè)必然的過程?！?/p>

源：合肥市發(fā)改委

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