調(diào)控下房地產(chǎn)冰火兩重天 商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出

　　房地產(chǎn)行業(yè)的冬天真的會來嗎？

　　盡管在貨幣政策調(diào)整的大背景下信貸不斷緊縮，使得今年以來房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于銀行貸款部分的占比和增速均呈快速下滑之勢，但撇開非上市房企不說，僅就A股123家上市房企中報財務數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)投資增速并未明顯放緩，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力也未見減弱。

　　龍頭房企“不差錢”

　　相關半年報數(shù)據(jù)顯示，萬科A、招商地產(chǎn)、金融街、華僑城A、陸家嘴、北京城建、榮盛發(fā)展、金地集團、華麗家族、世茂股份和深物業(yè)A等11家上市公司上半年日均營業(yè)利潤超過200萬元。而比較有代表性的行業(yè)龍頭萬科A，上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入達到199.89億元，同比增長19.22%；實現(xiàn)營業(yè)利潤44.18億元，同比增長7.27%，上半年日均營業(yè)利潤2440.81萬元；實現(xiàn)凈利潤29.78億元，同比增長5.88%，每股收益0.27元?！肮粳F(xiàn)在不缺錢?！比f科一位管理人士8月末私下對本報記者這樣表示。

　　申銀萬國分析認為，上半年上市公司銷售增長較快，且呈現(xiàn)上市公司快于行業(yè)整體、龍頭公司快于一般公司的特性，行業(yè)集中度提升明顯。其中萬保招金的市場占有率由去年的6%上升至8%。上半年上市公司和重點公司銷售回款同比分別增長40.1%和47.7%，均較去年同期大幅上升，且遠高于行業(yè)平均24%左右的增速水平。

　　不過，拉長時間窗口來看，房地產(chǎn)行業(yè)光鮮數(shù)字的背后已現(xiàn)頹勢。中報數(shù)據(jù)顯示，雖然上半年上市房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)利潤和歸屬于母公司的凈利潤總額分別達309.44億元和214.82億元，較去年同期增幅分別達到12.38%和16.86%，絕對值依然處于三年來最高水平，但這兩個指標與2010年上半年同比增幅相比，增長幅度已經(jīng)明顯下降——營業(yè)利潤和歸屬于母公司的凈利潤在2010年上半年時，較2009年同期分別增長41.52%和36.61%。

　　來自上半年上市房企投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)則顯示，上市房企投資依然呈增長態(tài)勢。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在上半年為凈流出123.8億元，同比增長102.94%，其中用于購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金總額達61.48億元，較去年同期增長6.55%，占投資活動流出總額的30.67%，但此比例較去年同期已有所減少。有分析就此指出，上半年上市公司大多主動收縮了投資規(guī)模，其中重點公司收縮幅度更大。上半年上市公司和行業(yè)重點公司投資增速分別為23%和18.6%，明顯低于去年同期137.1%和165.8%的增速，其中重點公司的投資增速不僅低于上市公司整體水平，也較一季度增速進一步下降，單季投資增速由14%回落至7%左右，顯示上市公司更能根據(jù)市場變化及時調(diào)整經(jīng)營策略。預計下半年為保證現(xiàn)金流安全，上市公司將進一步收縮投資規(guī)模。

　　商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)突出

　　上半年房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為搶眼的當屬商業(yè)地產(chǎn)。雖然全行業(yè)上半年呈現(xiàn)“業(yè)績保持增長，但增幅回落；營業(yè)收入及凈利潤保持增長，但增幅大幅回落”的特點，但總體而言，商業(yè)地產(chǎn)成長性和盈利性均表現(xiàn)得非常突出。數(shù)據(jù)顯示，一線龍頭房企預收賬款較期初增長最多，商業(yè)地產(chǎn)次之，園區(qū)開發(fā)類企業(yè)最差。有市場分析機構用“期末預收賬款+上半年營業(yè)收入/2010年營業(yè)收入”衡量預收賬款對2011年全年業(yè)績的鎖定性。平均來看，90家地產(chǎn)公司“期末預收賬款+上半年營業(yè)收入/2010年營業(yè)收入”為1.5，其中一線龍頭為1.9，對全年業(yè)績鎖定性最強；其次是商業(yè)地產(chǎn)，為1.6；二線龍頭為1.4；其他中小公司1.1；園區(qū)開發(fā)類企業(yè)0.5，業(yè)績鎖定性最差。

　　半年報數(shù)據(jù)進一步顯示，2010年開始地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)開始出現(xiàn)分化，龍頭和商業(yè)地產(chǎn)的市場份額提升，呈現(xiàn)出強者愈強、弱者愈弱的局面。2011年這種態(tài)勢進一步延續(xù)。上半年地產(chǎn)公司銷售回款保持增長，但增幅低于去年同期。其中一線龍頭和商業(yè)地產(chǎn)銷售回款增幅最大，市場份額同比提高；園區(qū)土地開發(fā)和主題投資類公司銷售回款最差，市場份額有所下降。在房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，一線龍頭公司和商業(yè)地產(chǎn)具有逆勢擴張的能力，資金實力較弱的中小開發(fā)商面臨市場份額進一步下滑的風險。

　　分析人士認為，2009年底以來地產(chǎn)股資金鏈正在逐步收緊，但目前仍好于2008年底。橫向比較來看，2011年上半年，商業(yè)地產(chǎn)公司短期償債能力依然居行業(yè)前列，其次是一線地產(chǎn)，二線龍頭較園區(qū)類和其它中小地產(chǎn)股稍強，但仍低于行業(yè)平均水平，主要是同比降幅最大。縱向比較來看，2011年上半年末行業(yè)短期償債能力較期初有所下降，只有商業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)類企業(yè)短期償債能力同比持平或有所提高。

　　總體來看，在限購政策延續(xù)的外在環(huán)境下，下半年開發(fā)商投資力度持續(xù)下降已成定局，籌資環(huán)境也不可能有大的改善。而最大的不確定性則是市場，分析認為，若銷售增速繼續(xù)下降，開發(fā)商面臨的資金壓力就會加大。這將直接導致房企下半年投資力度的下降。

　　市場變局催生并購潮

　　日趨寒冷的外部政策環(huán)境，使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象。龍頭上市公司的”不差錢“，并不能掩蓋整個行業(yè)的秋風瑟瑟。面對即將斷裂的資金鏈，一些房企已經(jīng)不得不甩賣資產(chǎn)，這無疑加速了新一輪房地產(chǎn)并購潮的到來。

　　大龍地產(chǎn)600159,股吧這家曾在2009年11月憑借50.5億元天價競得北京天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地的“地王”，8月16日發(fā)布公告，掛牌轉讓旗下京洋公司93.45%的股權給春光置地。公司表示，“所獲全部資金將用于公司主業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展?！?公司半年報顯示，今年1至6月份經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負0.41億元，較去年同期大幅下跌115.18%，造成這種情況的原因是，“由于國家宏觀調(diào)控的影響，融資環(huán)境日益緊張，經(jīng)營壓力較大”。

　　事實上，不僅是大龍地產(chǎn)，那些看似實力雄厚的央企的日子也并非想象中的那么好過。8月29日，北京產(chǎn)權交易所發(fā)布信息顯示，華潤集團轉讓旗下北京新城廣場房地產(chǎn)有限公司股權和債權。同一天，首鋼地產(chǎn)、華潤集團轉讓首鋼融創(chuàng)置地有限公司50%的股權，掛牌價14.5億元。有統(tǒng)計數(shù)字表明，整個8月份，共有6例央企在產(chǎn)權交易所掛牌轉讓房地產(chǎn)業(yè)務。

　　有分析人士指出，自2010年3月國資委發(fā)布非房地產(chǎn)主業(yè)的78家央企“清退令”之后，央企退出動力并不強烈，2010年僅有14家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務。但今年以來，調(diào)控政策持續(xù)不斷，新一輪二三線城市限購即將拉開，央企看不到政策放松的跡象，因此退出地產(chǎn)業(yè)務的動力提高，一些虧損或盈利能力不高的企業(yè)自然率先被“清退”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認為， 2010年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例持續(xù)增長。截至2011年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)已占據(jù)并購市場中諸多行業(yè)之首。從動因來看，宏觀調(diào)控政策、市場競爭等外部推力，以及獲取資源、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整等內(nèi)部因素共同作用，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合：大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)紛紛退出房地產(chǎn)業(yè)也加速了房企并購整合潮的推進。

　　在具體并購形式上，由于企業(yè)間的差異性，往往會采取不同的并購活動，例如金融街、陸家嘴等房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領域展開廣泛的收購活動；方興地產(chǎn)、上實發(fā)展600748,股吧等企業(yè)適時收購了母公司大量優(yōu)質資產(chǎn)，并積極通過內(nèi)部資源整合推動自身的發(fā)展來實現(xiàn)綜合實力跨越式增長；萬科、保利、合 生創(chuàng)展、SOHO中國等企業(yè)也憑借其自身優(yōu)勢紛紛通過股權收購獲取項目開發(fā)資源；綠城中國、中國奧園等企業(yè)也為全國性布局進行了大量并購活動。

來源： 金融時報

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