陳勁松：房地產(chǎn)泡沫今年或明年就會破滅

2011博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日開幕。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一、建設部政策研究中心主任陳淮、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱、北京大學國家發(fā)展研究院院長周其仁、財政部財政科學研究所所長賈康等多位嘉賓出席本次論壇，并發(fā)表演講。

以下為深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份公司董事長陳勁松先生的發(fā)言：

前面的演講，尤其是上午大家都說了，剛才周衛(wèi)軍先生給我們演示了非常好的，萬科在怎么做。萬科做的都是趨勢，實際上我就不講這個趨勢，我今天想講的主題是：目前依然是房地產(chǎn)重要的市場的窗口期，供大家參考。因為我們來自前線，今年上半年世聯(lián)大概賣的樓超過630億，當然收錢是有點問題，但是整個增長超過我們預期。如果這樣的話，目前我們對市場怎么看，就成為一個重要的問題。我在來的飛機上我讀謝國忠先生一本書，他說房地產(chǎn)泡沫來臨的時候我會告訴你。他書中有一個重要的預測說中國房地產(chǎn)泡沫必須要現(xiàn)在就開始爆，而且目前已經(jīng)開始到了臨界點，下降的幅度可能會非常非常深，具體數(shù)我就不說了。

我讀了一系列包括國際機構的一些預測，好像有一個共識，就是中國房地產(chǎn)市場泡沫在這一輪重壓之下，應該在今年或者是明年就應該出現(xiàn)而且爆堡。這個共識跟市場是不是一致的？由此我想起我在研究生時讀的一本書叫做《增長的極限》，可能在座諸位都有印象，當時這本書非常非常有名?！对鲩L的極限》是1975年左右出的，我在80年代讀到，當時他有幾個重大預測，而且花了大價錢，很多很多研究。到現(xiàn)在就沒有人追究他了。這個預測到底準還是不準。我跟大家回顧一下當時是怎么預測的。當時增長的極限，這個國際一流研究隊伍做的預測是，有幾個非常簡單的，大家一聽就非常有意思。2003年全球黃金就消耗殆盡，已經(jīng)挖空了。2006年全球白銀已經(jīng)全部挖挖掘完畢。2013年全球石油開采完畢。按照當時世界的增長，當時平均增長不超過5%，按照這個持續(xù)增長就會出現(xiàn)這些問題。我們知道從80年代開始世界的增長遠遠的超過了羅馬俱樂部當時的預測，我們現(xiàn)在的增長，因為中國因素、印度新興國家的因素，遠遠超過了當時的速度，而到目前位置，羅馬俱樂部預測的所有全部失效，包括森林面積、包括淡水、包括垃圾、包括我剛才說的石油，可見權威的預測有的時候并不是共識。這個所謂的共識是一個媒體的共識。今天在座有很多媒體朋友，我要說的是明星或者權威的說法只是一種說法，我們怎么判斷目前市場形勢和未來走勢呢？我的建議是看看沉默的大多數(shù)。沉默的大多數(shù)不被寫進新聞、不被微博關注，但是可以被細心的統(tǒng)計，這就是我今天來這里給諸位打打氣一個基本的原因。

我想說幾個問題，第一，我們中國房地產(chǎn)界為什么總是關注短期的資訊，太關注短期資訊了，以至于每年的博鰲論壇成為大家互相感受氣場的一個重要場合。否則大家覺得心里沒有底。我們的媒體也在關注非常短期的資訊，我問媒體朋友大家喜歡聽什么呢？說大家還是希望聽到下半年房價是跌還是不跌，政策出到什么程度，還是希望聽到這些。為什么十幾年來我們一直在這個短期上打轉轉，而忽視了我們的中長期呢，不是因為我們水平低，實在是因為我們的環(huán)境帶給我們所有的人，房地產(chǎn)參與人，一種完全的不確定性。這種不確定性體現(xiàn)在，首先第一，市場規(guī)則。市場規(guī)則不確定。市場規(guī)則的不確定性體現(xiàn)在我們可能兩年發(fā)生180度轉彎，可能一年內不斷加碼，比如說限購，我們不知道下半年怎么限購，哪些城市、哪些項目應該做什么安排。這些是完全的不確定性。當市場規(guī)則不確定。第二，市場規(guī)則發(fā)展到今天到了什么程度呢？叫做叫停市場的程度。比如說一個正常的市場哪有從資金來源、土地供應、購房者資格到貸款全部的限制。所以我當時有一句話，管他叫中場休息，就是市場已經(jīng)不是市場了，市場已經(jīng)被叫停了，現(xiàn)在完全是行政。在這種情況下，我們關注短期我認為也是一種必然。是不是我們關注短期能夠救到我們呢，或者我們有一個確定的戰(zhàn)略呢，本人認為根本就不是。我們一個房地產(chǎn)發(fā)展項目怎么也得3、4年，我們現(xiàn)在土地越圈越大，要搞十幾年。如果總是在短期打轉轉，我們連一個項目的策略都制定不出來，那么何談長遠發(fā)展？

在這種情況下我要跟大家說千萬不要被虛假共識所迷惑。我們現(xiàn)在要看到的是沉默的市場，被細心統(tǒng)計的市場和以前被管制的市場發(fā)生的事情能夠給我們一個什么樣的長遠提示，我認為這個極其重要。這是我說的必要性。

第二點，央行說房地產(chǎn)下跌50%，對中國銀行601988,股吧體系沒有影響，經(jīng)過了壓力測試。我跟大家說這是極其不負責任的說法。我們知道嗎？全球浮動資產(chǎn)總體的分布大概是這樣的，如果以正常年份，不說經(jīng)濟危機發(fā)生，也不說非常泡沫的時候，如果按照2004年全球浮動資產(chǎn)大概是這樣分布的，55%是房地產(chǎn)，當然包括商業(yè)地產(chǎn)。25%是債券。19%是股票，不到1%，大概0.9%是黃金，不到0.2%是所謂的收藏品。房地產(chǎn)到目前也是全球浮動資產(chǎn)最主要的承擔者。這是第一個數(shù)據(jù)。第二，全球浮動資產(chǎn)有多大？全球浮動資產(chǎn)是GDP的4-5倍。中國跟它有沒有差距？有，中國是一個浮動資產(chǎn)不發(fā)達的國家。說央行的說法為什么有問題呢？就是它單只考慮房價按揭的因素。如果房價下跌，抵押貸款不出事，50%問題也不大，這一點我堅決同意，沒有問題。但是總體經(jīng)濟將發(fā)生嚴重的問題，而銀行是總體經(jīng)濟直接的承擔者，銀行當然會有問題。大概是如果房價下跌25%，不用50%，GDP下降15%是過去幾年來OECD國家統(tǒng)計的基本概念。同時我們的建造、我們的相關所有行業(yè)會出現(xiàn)所有問題，這依然是真理。我認為劉明康腦筋不正常，這樣說肯定有問題。

目前為什么說房地產(chǎn)還是面對著重要的市場窗口期呢？諸位，今年的市場發(fā)展當然有一些結構性的變化，但是市場依然是非常非常強勁。我們知道在如此所謂的市場機制叫停的情況下，今年上半年我們看到的市場成交的總量依然超過了我們去年最樂觀的預期，今年前十位開發(fā)商的數(shù)，剛才周衛(wèi)軍已經(jīng)說了，事實上前TOP20成交總量中位數(shù)增長已經(jīng)超過了50%。在這種壓力下，市場有如此的表現(xiàn)，意味著什么？意味著我們這次所謂房地產(chǎn)周期是一個完全政策造成的。我管它叫做資本支出和庫存周期引發(fā)的一個波動，是政策造成的資本開支和庫存，引發(fā)這場波動。這場波動看到今年上半年價格依然挺在那里，成交量主要在二三線城市還在增長，在這種情況下下半年會發(fā)生什么事情？難道不是重要的窗口期嗎？所謂窗口期就是開發(fā)商資金回籠還有沒有機會再投資？如果開發(fā)商資金回籠，沒有新的項目，地價還在上漲，然后我便宜一點賣，這當然不是什么窗口期，我就同意大家可以挺一挺，但是今年下半年顯然不是，我們看到上半年土地出讓，出讓量實在太低了，這樣的話使得下半年地方政府出讓土地壓力暴增，下半年土地出讓價格將會有明顯的下降。第二，今年并購活動在房地產(chǎn)業(yè)超過了以往任何一個年份，這就是上午任志強說的說有破產(chǎn)的，沒被你看到。實際上并購活動和企業(yè)重組活動，包括項目合作程度，它的金額和個數(shù)全創(chuàng)了歷史最高，上半年。本人預計下半年依然如此，依然加速這個進程。如果這樣的話，目前的市場只要價格理性，本人認為政策窗口期就會關閉，就不會再出新的進一步的調控政策，包括限購政策，你這個價格不理性，當然他會出。這就取決于民間跟政府的互動，我們的三線城市如果限購，將會對中國城市化進程遭到階段性嚴重的影響，因此我認為下半年金九銀十還是大概率事件。加上我們目前的開發(fā)商回款壓力，這種大概率事件將使得中國房地產(chǎn)擺脫目前這種被政策強壓的局面，然后我們就面對著一個新的什么局面呢？那就是應對世界經(jīng)濟危機，國內生產(chǎn)GDP增長降溫，通貨膨脹年底會有一個明顯的降幅之后，整體行業(yè)的氛圍應該有所改善。

因此我是來呼吁，金九銀十和下半年成交量的增長是我們全行業(yè)應該大家為之共同努力的。關鍵對我們是好事，并不是壞事。政策主導期隨之將轉向供求主導期，這就很好。當轉到供求主導期的時候，未來的市場是由我們自己可以把握的，如果政策主導期，這個窗口總是敞開著、總是在出的時候，我覺得我們沒有辦法把控，誰也把握不了。這是我要說的一個。我想回應商業(yè)地產(chǎn)一個說法，大家普遍認為商業(yè)地產(chǎn)是未來一個大的趨勢，本人不同意。原因是全球房地產(chǎn)市場價值的分布是這樣的，一定是75%是住宅，25%是商業(yè)，這是第一個數(shù)。第二個數(shù)，商業(yè)地產(chǎn)正如陳啟宗先生說的，只有20%享受充分的回報。80%就是隨著大流走。因此說我們目前開發(fā)商能夠全力轉向商業(yè)，從財政、從信貸我都覺得這是不應該出現(xiàn)的事。如果出現(xiàn)，可能大家會享受到難處。易小迪先生在，十年前我們當時說了一句話，叫做商業(yè)地產(chǎn)是埋沒英雄的地方，大英雄都被商業(yè)所埋沒了，所以說盲目轉向商業(yè)地產(chǎn)，本人并不看好。第三，住宅是房地產(chǎn)先行指標，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)滯后指標。商業(yè)地產(chǎn)什么時候達到高潮了呢？取決于央行，目前是達到了沸點，大家都覺得好，當央行認為經(jīng)濟過熱，不支持信貸的時候，商業(yè)地產(chǎn)往往達到歷史性高點。接下來就是一輪所謂的洗牌。所以目前商業(yè)地產(chǎn)熱，我不認為是有問題，因為正好符合全球的OECD的規(guī)律。

時間有限我想用這句話作為結束，我們正在面對著劇烈變化的發(fā)展前景，我們有著巨大的壓力和可能會面臨許多不確定性的發(fā)生，但是推動行業(yè)向前發(fā)展的始終如一，那就是我們普通人日常的生活和工作，他們不被媒體關注，但是可以被細心的統(tǒng)計，借用王石先生的話說，王石上個禮拜在深圳說，“既然是不確定性，那就有可能向好?！毕Ｍ緜儽３中判?、靈活激動，然后在市場中創(chuàng)造并找到我們自己的位置和自信，謝謝大家！

來源： 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀