上半年房地產(chǎn)供地增幅回落

上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。在宏觀政策調(diào)整壓力下，近期固定資產(chǎn)投資重新顯示出較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，表明國(guó)內(nèi)的投資需求仍然較為旺盛。同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策作用下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度整體呈回落趨勢(shì)，流標(biāo)、流拍比重有所提高。宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，使得土地市場(chǎng)出現(xiàn)一些新的特點(diǎn)。

土地供應(yīng)總量保持增長(zhǎng)

上半年，全國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)21.03萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)17.6%。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地）分別供應(yīng)7.98萬(wàn)公頃、7.02萬(wàn)公頃和6.03萬(wàn)公頃，同比分別增加35.3%、4.9%和14.0%，與去年同期相比，房地產(chǎn)用地和其他用地增幅回落明顯。分季度看，第二季度供地總量環(huán)比增加45.7%，同比增加12.6%，同比增速與去年同期相比下降明顯。

從結(jié)構(gòu)看，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占比繼續(xù)回升。三類(lèi)用地占土地供應(yīng)總量的比重分別為38.0%、33.4%和28.6%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占比同比提高5.0個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)用地占比降低了4.0個(gè)百分點(diǎn)，占比降幅較第一季度有所擴(kuò)大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效應(yīng)持續(xù)作用，房地產(chǎn)用地市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。

從36個(gè)重點(diǎn)城市（直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市）情況看，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。上半年重點(diǎn)城市土地供應(yīng)總量同比增加6.0%，增幅小于全國(guó)平均水平。其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地同比增加32.2%，房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施用地同比分別減少2.8%和5.1%。

土地出讓均價(jià)回調(diào)明顯

上半年，土地出讓面積和合同價(jià)款分別為14.45萬(wàn)公頃和1.42萬(wàn)億元，同比分別增加22.8%和21.8％，增幅同比有較大回落。

其中，招拍掛出讓占土地出讓總面積的91.6%，同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。出讓和招拍掛出讓平均價(jià)款分別為982元/平方米和1037元/平方米，同比分別下跌0.8%和1.7%。

分季度看，第一季度受供地年底“翹尾”因素的影響，出讓和招拍掛出讓平均價(jià)款同比保持雙增，但增幅有所回落，第二季度土地市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，成交均價(jià)也開(kāi)始下降，出讓和招拍掛出讓均價(jià)環(huán)比下跌25.4%和25.7%。

房地產(chǎn)供地增幅回落

房地產(chǎn)用地增幅回落，保障性住房用地供應(yīng)第二季度發(fā)力。房地產(chǎn)用地供應(yīng)7.02萬(wàn)公頃，同比增加4.9%，去年同期增幅為98.4%，增幅回落明顯。

從住房用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況看，上半年住宅用地供應(yīng)5.74萬(wàn)公頃，同比增加2.0%，全國(guó)保障性安居工程用地供應(yīng)1.65萬(wàn)公頃，與去年同期相比增加了24%。其中，增長(zhǎng)最為明顯的為公共租賃住房和限價(jià)商品房。公租房用地占保障性安居工程用地計(jì)劃總量的7%，同比增加了約18倍；限價(jià)商品房用地占保障性安居工程用地計(jì)劃量的10%，同比增加了141%。從去年保障性安居工程的供地節(jié)奏看，受保障性安居工程建設(shè)任務(wù)分解和中央補(bǔ)助資金下達(dá)時(shí)間的影響，第三、第四季度為供地高峰，且目前供地計(jì)劃執(zhí)行已經(jīng)有效滿足了全國(guó)保障性安居工程建設(shè)用地需求。

36個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)1.92萬(wàn)公頃，同比減少2.8%，其中，住房用地供應(yīng)1.48萬(wàn)公頃，同比減少9.4%；供應(yīng)量同比增加的城市有17個(gè)，供應(yīng)量同比減少的城市19個(gè)。36個(gè)重點(diǎn)城市以外的其他城市房地產(chǎn)和住房用地供應(yīng)量同比分別增加8.1%和8.2%，占全國(guó)房地產(chǎn)和住房用地供應(yīng)比例同比分別下降2.2和3.8個(gè)百分點(diǎn)，36個(gè)重點(diǎn)城市外的二三線城市用地供應(yīng)放量較大。

成交平均價(jià)款有所增長(zhǎng)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度整體回落。上半年，商服用地和商品住房用地出讓平均價(jià)款分別為1833元/平方米、2028元/平方米，同比分別上漲16.4%和6.8%，漲幅下降明顯。分季度看，第二季度商服用地和商品房用地出讓平均價(jià)款環(huán)比均呈下跌態(tài)勢(shì)。從月度看，平均價(jià)款的回調(diào)趨勢(shì)更為明顯。這既與重點(diǎn)城市住房用地供應(yīng)同比減少、供地區(qū)位的結(jié)構(gòu)變化有關(guān)，也反映出調(diào)控政策作用下，一二線城市供需調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

從近期市場(chǎng)走勢(shì)看，在宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度整體回落。據(jù)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)，上半年流拍、流標(biāo)、流掛宗數(shù)和面積分別占公告總量的3.0%和2.7%，同比分別提高0.8和1.1個(gè)百分點(diǎn)。4～6月土地出讓平均價(jià)款和房地產(chǎn)用地出讓平均價(jià)款均出現(xiàn)連續(xù)回落，一些城市房地產(chǎn)交易量大幅下滑，也成為促使土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度進(jìn)一步回落的因素。從105個(gè)重點(diǎn)城市近期上報(bào)的異常交易地塊情況看，競(jìng)價(jià)程度總體呈回落態(tài)勢(shì)，第二季度上報(bào)地塊的平均溢價(jià)率105%，競(jìng)價(jià)輪次平均為50輪，而第一季度分別為132%和平均58輪。

重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地總量同比略減，平均購(gòu)地成本持續(xù)下降。綜合排名前15名的房企上半年共競(jìng)得土地2107.23公頃，同比減少1.2%，與2010年下半年相比減少27.7%；應(yīng)支付土地出讓價(jià)款748.29億元，同比減少13.0%，環(huán)比減少29.3%。從分布看，上半年15家企業(yè)取得的土地中，位于北京、天津、上海、重慶、廣州5個(gè)城市的房地產(chǎn)用地占5.3%，而2010年上半年占比為14.7%，下半年為11.8%。從購(gòu)地成本來(lái)看，15家房地產(chǎn)企業(yè)上半年新購(gòu)?fù)恋氐钠骄杀緸?680元/平方米，同比下降15.2%，與去年下半年相比下降17.8%。

在上半年拿地較多的企業(yè)中，恒大拿地主要分布在廣東省清新縣和江蘇省連云港市，保利拿地主要集中在四川省德陽(yáng)市和貴州省遵義市，綠地拿地主要位于遼寧省本溪市和阜新市。在調(diào)控政策的作用下，重點(diǎn)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的跡象明顯。

須關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

目前，土地市場(chǎng)上的一些情況和風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

首先，密切關(guān)注部分地區(qū)土地市場(chǎng)的供求態(tài)勢(shì)。“十二五”開(kāi)局之年，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有28個(gè)省份GDP增速達(dá)到兩位數(shù)，從國(guó)土資源部計(jì)劃指標(biāo)安排情況看，截至6月底，全國(guó)有11個(gè)?。▍^(qū)）新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)安排使用量已超過(guò)全年計(jì)劃的80%，其中吉林、湖北、寧夏、新疆全年計(jì)劃指標(biāo)已基本用完。用地供應(yīng)方面，上半年，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地同比增加35.3%，增速較第一季度擴(kuò)大9.5個(gè)百分點(diǎn)，占土地供應(yīng)總量38.0%，同比提高5個(gè)百分點(diǎn)。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)量的平穩(wěn)增長(zhǎng)和占比水平的連續(xù)提升說(shuō)明工業(yè)用地需求回暖跡象明顯，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)工業(yè)用地的需求有增大的趨勢(shì)。

下半年，隨著各類(lèi)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相繼實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大量上馬，預(yù)計(jì)土地需求將持續(xù)放大。因此，在建設(shè)用地審批與供應(yīng)中，應(yīng)嚴(yán)格用地準(zhǔn)入 “門(mén)檻”，抑制低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目和“三高一資”和產(chǎn)能過(guò)剩建設(shè)項(xiàng)目，推進(jìn)節(jié)約集約用地，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。

其次，密切關(guān)注部分城市由于土地出讓收入下降帶來(lái)的土地市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。受?chē)?guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，1～6月，全國(guó)36個(gè)重點(diǎn)城市（直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市）住房用地供應(yīng)量同比減少9.0%。在土地出讓價(jià)款方面，上半年36個(gè)重點(diǎn)城市中有18個(gè)出讓合同價(jià)款總額同比增幅為負(fù)，部分城市存在土地出讓收入銳減帶來(lái)的地方財(cái)政壓力。同時(shí)，截至2010年年底，地方融資平臺(tái)中承諾用土地出讓收入償還債務(wù)累計(jì)達(dá)2.5萬(wàn)億元，土地出讓收入銳減直接影響到地方政府的償債能力。

近期，部分城市為緩解財(cái)政壓力，有意識(shí)地推出更多的優(yōu)質(zhì)地塊，土地出讓開(kāi)始由住宅轉(zhuǎn)向綜合用地，體量大、價(jià)款高，一二線城市如北京、上海、深圳、武漢的高價(jià)地集中出現(xiàn)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)升溫苗頭，雖然以商業(yè)用地為主，但仍要防止對(duì)住房市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生連帶影響。下半年，隨著房地產(chǎn)類(lèi)用地供應(yīng)高峰的到來(lái)，穩(wěn)定土地市場(chǎng)的難度進(jìn)一步加大。

來(lái)源：中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)

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