民間資本或堅守房地產(chǎn) 變身新型業(yè)態(tài)參與投資

　　隨著調(diào)控的逐漸深入，尤其是限購范圍擴(kuò)大的預(yù)期正在不斷加大，敏感的房產(chǎn)投資客心理已經(jīng)開始動搖。有跡象表明，未來嚴(yán)苛的購買條件和愈發(fā)走低的住宅投資回報率，已經(jīng)開始讓以山西、溫州、鄂爾多斯等地的炒房團(tuán)迅速撤離一線城市的住宅市場，而一些有可能新出臺限購措施的二三線城市的民間資本也正醞釀著出逃。

　　然而，日前由住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》則指出，即便短期內(nèi)民間資本有流出跡象，也不會出現(xiàn)大規(guī)模地從房地產(chǎn)市場撤出，長期看，民間資本仍會繼續(xù)參與房地產(chǎn)業(yè)。

　　民間資本出逃？

　　據(jù)溫州總商會對商會4萬會員進(jìn)行的一項地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，問卷中八成表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。同時，對部分有升值潛力的非限購住宅市場投資欲望也比較強(qiáng)。

　　研究數(shù)據(jù)顯示，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到了1萬億元、5200億元和2200億元。但由于投資渠道不暢，相對集中、量級巨大的民間資本投資投機(jī)性購房需求過度膨脹，加劇了房地產(chǎn)市場的供求矛盾，一定程度上間接推動了房價的攀升。研究發(fā)現(xiàn)，鄂爾多斯、陜北、山西的民間資本投資房地產(chǎn)主要以保值增值為目的，多為長期持有，所購住房一般不出租；而溫州的民間資本則更加樂于短期炒作，因而他們對政策以及市場的變化更為敏感。

　　事實上，隨著調(diào)控持續(xù)發(fā)力以及調(diào)控范圍擴(kuò)大預(yù)期不斷增強(qiáng)，投資客的撤離不單單是一線住宅市場，一些限購呼聲較高的城市房地產(chǎn)已經(jīng)有熱錢開始撤離。以溫州為例，除了資金緊張的炒房客外，一些制造業(yè)者因在銀行貸不到款，民間借貸利率又高，只好賣掉自己的房產(chǎn)自救，也加入到了拋售房子的大潮中。當(dāng)下的溫州街頭，樓盤大降價的促銷廣告隨處可見。

　　住宅逐漸失去投資屬性

　　7月房價數(shù)據(jù)顯示，北上廣深一線城市已經(jīng)停漲，如今漲幅較快的二三線城市又將面臨新一輪的限購，在宏觀調(diào)控政策難以放松的情況下，樓市未來要出現(xiàn)以前那般大幅的投資回報確實已經(jīng)難上加難。

　　高和投資聯(lián)合住建部政策研究中心共同組成的課題組，歷時半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地政府以及數(shù)十位資產(chǎn)過億的投資者，發(fā)現(xiàn)隨著限購政策的深入，住宅投資逐漸失去了金融杠桿支持，投資回報率已經(jīng)從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經(jīng)喪失了投資屬性。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份北京樓市將有26宗項目入市，其中13宗純新盤項目中，除5宗目前尚未公布定價外，其余項目的定價均低于周邊二手房均價，折價幅度在10%-15%之間。除北京之外，上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內(nèi)的多個城市，已經(jīng)頻現(xiàn)一二手房均價倒掛現(xiàn)象，而一二手房價格倒掛往往被認(rèn)為是市場整體回調(diào)的預(yù)兆。

　　民間資本醞釀“變身”

　　專家指出，一方面，民間資本準(zhǔn)備出逃；而另一方面一些資金緊張的開發(fā)商正在試圖通過私募和信托的杠桿來調(diào)動龐大的民間資本。隨著限購令和房產(chǎn)持有與交易成本的上升，民間資本已經(jīng)開始意識到，房地產(chǎn)私募基金或者信托貸款似乎比直接購房效率更高、風(fēng)險更小。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，民間資本進(jìn)入信托、基金，有利于將房地產(chǎn)投資從需求端轉(zhuǎn)向供給端，也會增加供應(yīng)，既能解決民資的流向問題，又能補(bǔ)充開發(fā)商的資金來源。

　　《報告》顯示，目前相對于其他投資方式，房地產(chǎn)依然是較安全和回報率較高的投資方式。購房置業(yè)的傳統(tǒng)和住房消費的觀念轉(zhuǎn)變也尚需時日。民間資本將通過新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將成為未來的趨勢。新型金融業(yè)態(tài)主要是指房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金、政府或企業(yè)債券、REITS。增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接融資渠道，分散了過度集中在銀行的信貸風(fēng)險。發(fā)展直接融資方式投資房地產(chǎn)有利于民間資本進(jìn)行長期化投資，也有利于房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級。

　　
來源：北京商報

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