房地產(chǎn)調(diào)控，把房價問題當(dāng)成社會問題來對待

宏觀調(diào)控不能囿于加稅思維，不能總是以抬高生產(chǎn)者和消費(fèi)者的成本方式來進(jìn)行調(diào)控，這樣的調(diào)控在近年來幾乎沒有成功過。但這并不意味就要放棄金融調(diào)控工具，關(guān)鍵是要真調(diào)控，從解決社會問題的角度把房價穩(wěn)定下來甚至降下來。

目前，房價調(diào)控正進(jìn)入關(guān)鍵階段，雖然由于美國國債危機(jī)爆發(fā)，央行取消了加息計(jì)劃，但高房價態(tài)勢仍然在維持，上有政策、下有對策的局面還很穩(wěn)固。在此情況下，還是應(yīng)當(dāng)想辦法從改變供求關(guān)系的角度解決問題，加大保障性住房建設(shè)，同時要進(jìn)行正確的宏觀調(diào)控。因?yàn)榉績r牽涉到千家萬戶的生活，并不僅僅是經(jīng)濟(jì)事件，也是一個社會事件。

據(jù)了解，今年以來，全國各地的保障性安居工程建設(shè)快馬加鞭，計(jì)劃開工的各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，建設(shè)規(guī)模為歷年之最。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，截至今年5月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房已開工340萬套，占計(jì)劃的34%。在任務(wù)量大幅增加的情況下，開工進(jìn)度為歷史同期最快。以廣州市為例，為確保完成8.5萬套保障性住房的目標(biāo)任務(wù)，現(xiàn)階段從土地出讓凈收益、住房公積金增值收益、單位住房基金增值收益等渠道提取的已經(jīng)落實(shí)的保障性住房建設(shè)工程資金已達(dá)35.34億元，比2010年實(shí)際籌集數(shù)25.8億元增加9.54億元，增幅為37%。

推進(jìn)保障性住房建設(shè)，可以緩解經(jīng)濟(jì)收入低端人群的住房壓力，縮小貧富差距。特別是在當(dāng)前樓價高企的形勢下，低端收入人群無法進(jìn)入購房商品市場，他們必然關(guān)心保障性住房建設(shè)。但是，保障性住房可以化解收入低端階層的壓力，卻無法解決收入中端人群的住房問題和收入高端人群的發(fā)達(dá)性住房需求。在解決住房問題上，我認(rèn)為既要保障低端，支持中端，也要讓高端市場有一定的發(fā)展空間，但大頭應(yīng)是中端。

央行今年以來已經(jīng)對一年期存貸款利率進(jìn)行了三次加息。加息是宏觀調(diào)控的措施，方向是好的，但影響也是多方面的。我認(rèn)為其影響有三方面：一是增加開發(fā)商的融資成本；二是增加購房成本，促使部分炒房客離場；三是增加購房者還貸壓力。正如網(wǎng)民抱怨所說的：“央行加息房奴更負(fù)，交房貸的人傷不起。”特別是購置第一套房的中產(chǎn)階層，在物價上漲、工資未提、利息增多的情況下，中產(chǎn)階層呈現(xiàn)了多種壓力。老百姓好不容易籌到首付款，房價、首付比例、利息又漲了，每年不停的加息，中產(chǎn)階層實(shí)際上是吃不消的。如深圳于今年7月11日起正式實(shí)施二手房交易計(jì)稅價格核定工作，要對二手房交易征稅，交易成本再次增加。

如何解決住房問題，讓中端收入群眾買得起、住得起，我認(rèn)為要善用金融工具，利用金融杠桿為中產(chǎn)階層住房服務(wù)。

一是穩(wěn)定房貸利率。房價過高，原因是多方面的，如地價高、開發(fā)商融資成本高，如果一味提高利率，群眾購房壓力更大。建議對房貸利率，要實(shí)行相對穩(wěn)定政策。在利率提高的調(diào)控政策下，對購第一套房貸140平方米以下的房子，應(yīng)繼續(xù)給予七折或更低的利率優(yōu)惠。新房貸政策只適用于第二套以上的，如此可以緩解中產(chǎn)階層的剛性購房壓力。

二是全面推行住房公積金制度。住房公積金制度是我國住房制度改革的重要內(nèi)容和中心環(huán)節(jié)。據(jù)分析，7月第三次加息后，公積金基準(zhǔn)利率差距達(dá)到了2.15%，選擇公積金自住購房的比例將明顯增加。但是我國目前的住房公積金制度還不夠完善，缺乏強(qiáng)制性。由于地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)還沒有實(shí)施住房公積金制度，特別是縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的公務(wù)員、企事業(yè)單位的干部職工，至今未能享受到這一好政策。就這一問題，我在今年全國人大會議上提出了《關(guān)于強(qiáng)制實(shí)施住房公積金制度》的建議，要求實(shí)行強(qiáng)制性措施，像征收社保一樣，實(shí)現(xiàn)住房公積金管理信息系統(tǒng)覆蓋市縣，全國與各省市縣聯(lián)網(wǎng)，強(qiáng)化監(jiān)管工作。同時要優(yōu)化住房公積金貸款服務(wù)，簡化手續(xù)，方便群眾申貸，并通過轉(zhuǎn)移支付等形式，支持和幫助欠發(fā)達(dá)地區(qū)落實(shí)住房公積金制度。

三是大力實(shí)施“三舊”改造，把商住房開發(fā)與保障性住房建設(shè)結(jié)合起來。這就必須完善支持“三舊”改造的財政政策措施，制定金融機(jī)構(gòu)對“三舊”改造工程的融資扶持政策。同時，要安排一定比例的用地作為保障性住房用地，其余用作商住房開發(fā)，通過不同的品質(zhì)滿足不同群體的住房消費(fèi)需求。

宏觀調(diào)控不能囿于加稅思維，不能總是以抬高生產(chǎn)者和消費(fèi)者的成本方式來進(jìn)行調(diào)控，這樣的調(diào)控在近年來幾乎沒有成功過。但這并不意味就要放棄金融調(diào)控工具，關(guān)鍵是要真調(diào)控，真正把房價問題看成是社會問題，從解決社會問題的角度把房價穩(wěn)定下來甚至降下來。

來源： 南方日報 作者：李秉記

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