房地產(chǎn)信貸整體風(fēng)險(xiǎn)可控

　　從數(shù)據(jù)上看，各行的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款質(zhì)量在現(xiàn)階段都保持良好。以工行為例，該行此類貸款的不良率從去年底的0.88％降至0.77%，低于整體不良率，不良余額則從46億元下降至38億元。

　　在中報(bào)發(fā)布會(huì)上解讀各自的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)時(shí)，各國(guó)有大行高管不約而同地強(qiáng)調(diào)，此項(xiàng)業(yè)務(wù)目前仍以支持首套房自住型需求為主，因此風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　“人人喊打”的高房?jī)r(jià)招來(lái)了各級(jí)政府愈加嚴(yán)厲的調(diào)控，不明朗的未來(lái)走勢(shì)使得購(gòu)房人持幣觀望的情緒越來(lái)越濃。在這樣的形勢(shì)下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)受到各方高度關(guān)注。

　　房地產(chǎn)信貸增速普遍放緩

　　剛剛公布的2011年半年報(bào)顯示，五家國(guó)有控股上市銀行今年以來(lái)的房地產(chǎn)信貸都出現(xiàn)了不同程度的收縮。

　　工行上半年房地產(chǎn)貸款增速為3.15%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速為1.5%，個(gè)人住房貸款增速為4%。該行行長(zhǎng)楊凱生表示，并未像外界傳言的那樣停止發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而是實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)健增長(zhǎng)”。同期，該行的信貸增速是6.6%。

　　截至6月30日，農(nóng)行的法人房地產(chǎn)貸款（不含經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款）余額是4066.29億元，較上年末減少130.09億元；個(gè)人住房貸款8264.81億元，較上年末增加1018.89億元，增長(zhǎng)14.1%。

　　截至6月末，中行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模為3300億元，占境內(nèi)公司貸款的比重是8.9%，這一數(shù)字在同業(yè)大銀行中處于較低的位置。

　　建行方面，上半年其房地產(chǎn)業(yè)貸款增長(zhǎng)4.09%。個(gè)人住房貸款余額15433.74億元,較上年末增加1745.63億元，增幅為12.75%。

　　截至6月末，交行房地產(chǎn)貸款占比6.18%，比年初有所下降。

　　開發(fā)類貸款管理日趨嚴(yán)格

　　從數(shù)據(jù)上看，各行的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款質(zhì)量在現(xiàn)階段都保持良好。以工行為例，該行此類貸款的不良率從去年底的0.88％降至0.77%，低于整體不良率，不良余額則從46億元下降至38億元。再以農(nóng)行為例，該行的開發(fā)類貸款不良率為1.22%，同期縣域貸款的不良率為2.07%。

　　為防范風(fēng)險(xiǎn)，各行主要選擇了大型房企和重點(diǎn)客戶。據(jù)中行行長(zhǎng)李禮輝透露，該行重點(diǎn)客戶占比較高，60%以上是總行和分行的客戶，且貸款期限較短，所簽合同平均期限2.66年，實(shí)際還款期沒(méi)有超過(guò)2年。農(nóng)行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)宋先平也表示，該行主要服務(wù)央企和大型房地產(chǎn)企業(yè)。建行的新增貸款則主要用來(lái)支持房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)區(qū)域中資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)資質(zhì)高的重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)客戶，重點(diǎn)支持符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的住宅類項(xiàng)目，包括居民住宅和保障性住房建設(shè)。

　　此外，各行的風(fēng)險(xiǎn)管理策略也更加嚴(yán)格。工行表示，會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向及市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整完善房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，實(shí)施行業(yè)限額管理，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款投放，優(yōu)先支持在建、續(xù)建項(xiàng)目；同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理制度，加強(qiáng)銷售資金專戶管理，嚴(yán)格按項(xiàng)目銷售進(jìn)度回收貸款。農(nóng)行表示，已經(jīng)提高了房地產(chǎn)客戶及項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行嚴(yán)格的指令性限額管理，強(qiáng)化和完善房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，并將壓力測(cè)試結(jié)果作為信貸業(yè)務(wù)審查審批的參考依據(jù)。交行除了實(shí)行客戶名單式管理外，還將貸款向居住類房地產(chǎn)開發(fā)傾斜，同時(shí)在不同區(qū)域?qū)嵤┎煌摺?/p>

　　個(gè)人房貸仍以支持自住為主

　　前幾年，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)一直被視作銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的前提下，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降，是否會(huì)造成貸款人還款意愿下降，導(dǎo)致大面積違約出現(xiàn)？

　　在中報(bào)發(fā)布會(huì)上解讀各自的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)時(shí)，國(guó)有大行高管不約而同地強(qiáng)調(diào)，此項(xiàng)業(yè)務(wù)目前仍以支持首套房自住型需求為主，因此風(fēng)險(xiǎn)可控。

　　據(jù)工行行長(zhǎng)楊凱生透露，目前，該行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)不良率僅有0.4%，其中一套房貸余額占比為95.12%，二套房為4.23%，三套房為0.65%。另外，該行個(gè)人房貸的戶均余額為21.3萬(wàn)元，50萬(wàn)元以下貸款的占比為68.6%，100萬(wàn)元以下貸款的占比為84.4%。他還介紹，工行目前沒(méi)有貸款數(shù)額占到房屋總價(jià)8成以上的貸款。通過(guò)這些數(shù)據(jù)，楊凱生認(rèn)為工行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)質(zhì)量良好。

　　再以農(nóng)行為例，該行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)宋先平介紹，該行的個(gè)人房貸目前不良率為0.52%。已發(fā)放貸款中，首套房貸款占到了95.2%，二套房為4.8%。他強(qiáng)調(diào)：“個(gè)人房貸業(yè)務(wù)原則上支持自住需求，不支持炒房。”

　　建行的年報(bào)則顯示，新投放住房貸款同樣主要支持居民購(gòu)買自住型住房的貸款需求，并向房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的地區(qū)傾斜。其中，新發(fā)放住房貸款的平均首付比率42.7%。

　　一套房為主的個(gè)人房貸格局下，房貸資金用于炒房的幾率不大，相對(duì)而言違約幾率也較低。此外，今年以來(lái)，由于貸款額度緊缺，各行普遍調(diào)高了房貸首付比例，取消了利率優(yōu)惠，同時(shí)嚴(yán)格了貸款審批。

　　雖然半年報(bào)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)尚在可控之中，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)仍有眾多不確定因素，而房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題反映到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量上還需要一段時(shí)間。日前，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在京表示，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口構(gòu)成了中資銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的最大威脅。

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)表示出了高度重視，并在年中會(huì)議上提出，要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一定以在建工程為抵押，并及時(shí)調(diào)整抵押物估值；加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)，繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持關(guān)注和警覺(jué)。盡管目前資產(chǎn)質(zhì)量尚佳，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)仍是一個(gè)值得高度關(guān)注的問(wèn)題。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào) 作者：戴磊

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