謝逸楓：中國(guó)房地產(chǎn)2012年崩盤純屬荒謬

　　2010年3月8日，十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行記者會(huì)，住建部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)出了對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，中國(guó)未來(lái)20年房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然是很大”，今年的房市應(yīng)該是一個(gè)比較平穩(wěn)發(fā)展的狀況。部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，最主要的原因可能還是供給、需求和管理上的問(wèn)題。2010年4月，網(wǎng)上盛傳“中日樓市崩盤時(shí)間對(duì)比表”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家悲觀地估計(jì)“中國(guó)樓市2010年崩盤”?；仡櫫巳毡?985年-1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)與中國(guó)2005年-2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似，此外貨幣面臨升值壓力、低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率、寬松貨幣政策，兩國(guó)都很“雷同”。

日本的情況是，1985年日元開始升值；1986年大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，1987年日本房?jī)r(jià)飆升3倍；1988年房?jī)r(jià)下降、地王拉升房?jī)r(jià)；1991年房?jī)r(jià)再次下降、樓市崩盤；而中國(guó)的情況是，2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；2007年房?jī)r(jià)飆升；2008年房?jī)r(jià)下降、地王頻出。2009年房?jī)r(jià)微漲和地王不斷爆發(fā)。2010年房?jī)r(jià)暴漲和成交暴升。調(diào)控不斷加碼，被預(yù)言2012年中國(guó)樓市也將像日本一樣面臨崩盤。

日本與中國(guó)的銀行體系、人口結(jié)構(gòu)、城市化程度不同,“崩盤”可能只是“預(yù)言”而已。 回看歷史，日本的經(jīng)濟(jì)歷程和中國(guó)現(xiàn)在階段比較類似，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格走勢(shì)也頗為相似。自1997年開始，日本進(jìn)入衰退，房地產(chǎn)業(yè)也萎靡不振。為此，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將重演日本的歷史，將會(huì)在2012年“崩盤”。 從2011年兩會(huì)總理報(bào)告中得到信息，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型升級(jí)的前提下，將迎來(lái)高速發(fā)展時(shí)期。如同1985年的日本，經(jīng)歷了10年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，日本成為強(qiáng)勢(shì)的出口型國(guó)家。1985年《廣場(chǎng)協(xié)定》之后，日元一再升值，成為日本經(jīng)濟(jì)衰落的導(dǎo)火索。從1997年開始，日本真正走入經(jīng)濟(jì)衰落期。

中國(guó)目前的情況和日本1985年時(shí)確實(shí)有些相似，最核心內(nèi)容也是經(jīng)濟(jì)‘出口型’和人民幣的升值壓力。但經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段又處于日本1975年城市化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的中期。此，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，轉(zhuǎn)型升級(jí)，擴(kuò)大內(nèi)需，二三級(jí)城市化跟進(jìn)還有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走。在此之前，如果民生和內(nèi)需的問(wèn)題解決了，我們的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)高速發(fā)展，人民幣升值不可避免，穩(wěn)定溫和的通貨膨脹下，必然拉動(dòng)房地產(chǎn)的保值增值功能，行業(yè)發(fā)展將向豐富化和差別化邁進(jìn)。

　　相同近之處是房?jī)r(jià)飛漲、低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率。日本國(guó)土交通省本月公布調(diào)查顯示,日本地價(jià)在去年連續(xù)第二年下滑,商業(yè)用地價(jià)格跌至紀(jì)錄低位。經(jīng)濟(jì)起飛晚了近30年的中國(guó),金融危機(jī)過(guò)后地產(chǎn)價(jià)格依然火熱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2011年2月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%,新建住宅銷售價(jià)格同比上漲13%。現(xiàn)在的樓市,確實(shí)和當(dāng)年的日本非常相似。近期確實(shí)有部分投資者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等,都與上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前的日本類似。此外,中國(guó)也與當(dāng)年日本有相似的低消費(fèi)率、高儲(chǔ)蓄率。在寬松的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策方面,中國(guó)也和以前的日本雷同。

　　差異之處在于政府控制力、銀行體系、人口結(jié)構(gòu)。內(nèi)地樓市10年內(nèi)都不會(huì)崩盤。中國(guó)內(nèi)地金融體系與美國(guó)、日本甚至中國(guó)香港地區(qū)不一樣,央行對(duì)房地產(chǎn)信貸的控制力更強(qiáng)。泡沫破裂前,日本政府并沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行采取有效措施引導(dǎo)監(jiān)管。中國(guó)政府對(duì)銀行和企業(yè)有很強(qiáng)的控制力,可以引導(dǎo)資金流向,出臺(tái)政策打壓房地產(chǎn)泡沫。另一個(gè)視角是人口結(jié)構(gòu)。1985年日本城市化率達(dá)76.7%高點(diǎn),城市化接近尾聲;中國(guó)城市化進(jìn)程還處于加速階段。只要吸取日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),采取有效及有前瞻性的政策,歷史就不會(huì)重演。

　　目前，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展的大背景下，新房貸政策的出來(lái)主要目的是抑制不合理需求，增加有效供應(yīng)，平衡供求關(guān)系，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)；中國(guó)樓市不會(huì)因此出現(xiàn)什么大不了的問(wèn)題。一、目前中國(guó)人口與財(cái)富活躍的跨越式傳導(dǎo)方式使得房?jī)r(jià)脫離了普通大眾老百姓的收入與承受能力。

　　二、即便是投資投機(jī)消費(fèi)者全部撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前中國(guó)仍有著強(qiáng)大而堅(jiān)實(shí)的剛性需求做后盾。我們翻開歷史的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看看，2007年，全國(guó)商品房銷售面積約7.6億平方米，其中商品住宅銷售面積約6.9億平方米；2008年，全國(guó)商品房銷售面積約6億平方米，其中商品住宅銷售面積約5億平方米；2009年，全國(guó)商品房銷售面積約9.4萬(wàn)平方米，其中商品住宅銷售面積約7.2億平方米。我們可以從最瘋狂的2007年、2009年與最低迷的2008年的銷售數(shù)據(jù)來(lái)分析，6.9億與7.2億可以說(shuō)明中國(guó)住宅消費(fèi)的潛力；而5億足以說(shuō)明中國(guó)剛性需求的保證。

　　目前中國(guó)城鎮(zhèn)的住宅總量才140億平米左右，人均住宅建筑面積為28平方米來(lái)計(jì)算，按照2009年中國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)6.22億，按照這兩個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，目前中國(guó)城鎮(zhèn)滿足人均28平米的住房需求仍有35億平米的住房缺口；更何況，中國(guó)城鎮(zhèn)有多少人擁有好幾套房子，而每年農(nóng)村又有多少人向城市轉(zhuǎn)移。

　　三是4月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2010年中國(guó)第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中GDP數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步核算，2010年第一季度我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)11.9%，增速比上年同期加快5.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年四季度進(jìn)一步加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。從去年二季度開始，GDP增速已經(jīng)連續(xù)四個(gè)季度回升。我們可以肯定的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)恢復(fù)了元?dú)猓?010年GDP保8%是沒(méi)有問(wèn)題的。此時(shí)政府重拳打壓居高不下的房?jī)r(jià)是不會(huì)有什么顧慮的，而我們也沒(méi)有必要像有些人一樣擔(dān)心：三個(gè)月后去為開發(fā)商收尸，因?yàn)殚_發(fā)商比“豬堅(jiān)強(qiáng)”還堅(jiān)強(qiáng)。

　　謬論始終是靠不住，2011年1月初國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布《2011年70大中城市房地產(chǎn)報(bào)告》數(shù)據(jù)表明，2010年中國(guó)樓市“量?jī)r(jià)齊漲”。

　　2011年5月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠再次發(fā)表“中國(guó)樓市崩盤時(shí)間表”，更悲傷地估計(jì)“2011年中國(guó)房地產(chǎn)崩盤”?；闹囍畼O端結(jié)論更不靠譜，2011年8月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布《2011年1月-7月70大中城市房地產(chǎn)報(bào)告》數(shù)據(jù)表明，2011年前7個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康而穩(wěn)定的發(fā)展，樓市房?jī)r(jià)和成交及投資未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

　　事實(shí)證明，所謂“中國(guó)房地產(chǎn)2012年崩盤”純屬荒謬，不可信之。

　　一直以來(lái)，溫州投資客作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)特殊群體，以其超前的投資眼光、獨(dú)特的投資方式和令人咋舌的投資成果讓整個(gè)行業(yè)為之驚嘆，并在中國(guó)樓市被賦予了一定的風(fēng)向標(biāo)意義。

　　2011年8月中下旬，媒體傳出溫州樓市“崩盤說(shuō)”讓很多人震驚。最近傳出溫州樓市“崩盤”的消息，發(fā)現(xiàn)“崩盤說(shuō)”夸大其詞，溫州樓市雖然低迷，但未現(xiàn)恐慌。溫州人仍然在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ腋嗤顿Y機(jī)會(huì)。溫州樓市真的在大范圍拋售嗎？溫州投資者是否已放棄了房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)的投資領(lǐng)域？這是否預(yù)示著全國(guó)樓市的拐點(diǎn)即將到來(lái)？后把證，溫州投資客其實(shí)從未離開過(guò)樓市，在樓市調(diào)控和實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的雙重壓力下，溫州投資客在投資的物業(yè)類型、區(qū)域和方式上都做了調(diào)整。

　　為什么中國(guó)房地產(chǎn)“被崩盤”，為什么2012年不會(huì)崩盤？我認(rèn)為，中國(guó)樓市是政府樓市，所謂的政策市，屬于嚴(yán)格意義上的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)受政府政策干預(yù)，貨幣政策收緊和購(gòu)買力萎縮及人民幣繼續(xù)升直不是樓市崩潰理由。只要政府控制土地和銀行及資本金，房地產(chǎn)不可能崩盤。而美國(guó)樓市和日本樓市崩潰主要是房地產(chǎn)次貸危機(jī)爆發(fā)金融風(fēng)暴和日元升值過(guò)快，購(gòu)買力消失導(dǎo)致的。中國(guó)目前人民幣不斷升值，只是影響到國(guó)內(nèi)外匯，進(jìn)出口貿(mào)易，國(guó)外熱錢投資流動(dòng)性過(guò)實(shí)，物價(jià)上漲等不利因素，但絕對(duì)不會(huì)對(duì)中國(guó)樓市產(chǎn)生重大負(fù)面影響力，反而有利于吸引資金投資中國(guó)樓市。

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的關(guān)鍵因素其實(shí)就是銀行信貸、土地和稅費(fèi)。雖三次加息六次提準(zhǔn)，卻依然是負(fù)利率，況且通脹預(yù)期存在，最主要是中國(guó)市場(chǎng)購(gòu)買力旺盛。在人口繼續(xù)增長(zhǎng)的前提下，未來(lái)二十年，中國(guó)將有2.5-5億人口進(jìn)入各大區(qū)域中心和次中心城市，北京、上海、廣州，以及二三線城市都是他們的目標(biāo)。如此大的人口容量，必然支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 顯然，拋出2011年崩盤論者，并沒(méi)有根本上研究不同國(guó)家的不同歷史階段，更沒(méi)有考慮到上層建筑權(quán)貴與掌握城市核心土地資產(chǎn)資源階層的利益一致性，其結(jié)論自然失去了有效性。

　　就此得出房?jī)r(jià)將大跌、樓市將崩盤的結(jié)論，是過(guò)于倉(cāng)促和草率的。第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是以自住為主的市場(chǎng)，即使是在深圳、北京、上海、廣州，目前的自住購(gòu)房比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)投資性購(gòu)房比例。第二，房貸新政，征收物業(yè)稅，打擊囤地捂盤，是為了擠壓樓市投資投機(jī)行為，抑制投資性購(gòu)房需求，從而預(yù)防和消減樓市泡沫，而絕不是為了消滅購(gòu)房需求。第三，政策著眼點(diǎn)也不是讓房?jī)r(jià)大跌，而是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，或至多使房?jī)r(jià)小幅下滑。第三，從較長(zhǎng)時(shí)期看，以自住型購(gòu)房需求為主、以有實(shí)力的投資性購(gòu)房需求為輔，仍將是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)較快發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

　　一，從市場(chǎng)供求關(guān)系看。如果按照“城市化”角度的市場(chǎng)“供求關(guān)系”看，2010年中國(guó)城市化程度才47%，2011年才49%。在2050年之前，中國(guó)的城市化率必須從現(xiàn)在47％提高到70％以上，達(dá)到100%，至少需要23年-50年以上時(shí)間。這就意味著每年平均需增長(zhǎng)1％左右的城市化率（即每年約1000至1500萬(wàn)人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市）。城市化是一項(xiàng)皆大歡喜的政策：農(nóng)民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。

　　在中國(guó)城市化的推進(jìn)中，每年約有1%的人口從農(nóng)村遷移到城市。意味著每年進(jìn)城人口有約1000萬(wàn)到1500萬(wàn)，其需求算一半的話，也需500萬(wàn)-750萬(wàn)套房，而又根據(jù)2009年全部住宅竣工量約為700萬(wàn)套，2010年約為710萬(wàn)套計(jì)，即使“限購(gòu)”了，少了改善需求，沒(méi)了投資投機(jī)需求，但總供應(yīng)量依然存在巨大缺口，供不應(yīng)求將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。根據(jù)國(guó)際上的一般看法，城市化的最低標(biāo)準(zhǔn)是城市人口占社會(huì)總?cè)丝诘谋戎卦?0%以上。也就是說(shuō)，一個(gè)國(guó)家或社會(huì)城市人口達(dá)到一半以上才算實(shí)現(xiàn)了最低限度的城市化。目前城市人口為6.66億2010年人口普查，其所占比重已經(jīng)接近全國(guó)總?cè)丝诘囊话?，意味著中?guó)城市吸納的人口要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市化率高達(dá)70%、80%的西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市。此外，龐大的流動(dòng)人口2.2億和人口老齡化的提前到來(lái)。

　　社會(huì)各界普遍認(rèn)定或引用的中國(guó)2010年的城市化率約為47%，中國(guó)的城市化率被低估了？由于部分人口的流動(dòng)，鄉(xiāng)村常住人口加城鎮(zhèn)常住人口肯定少于全國(guó)總?cè)丝?，統(tǒng)計(jì)中國(guó)城市人口數(shù)量的有效辦法是調(diào)查農(nóng)村常住人口。以此估算，中國(guó)當(dāng)前的城市化率為50-55%，而非各界認(rèn)定的約47%。導(dǎo)致中國(guó)城市化率偏低的原因，除了人口、戶籍政策外，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化政策也是其一。鼓勵(lì)人口東移，不僅有助于提升城市化水平，也可以減少中西部的貧困。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2009》，2008年末中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?5.68%，這就是眾人反復(fù)引用的城市化率，若按每年約上升1個(gè)百分點(diǎn)的歷史速度，則2010年的城市化率應(yīng)該略超47%。

　　城市化是指人口和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)在空間上集聚、鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械貐^(qū)的過(guò)程。城市化是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)村人口，人口向城鎮(zhèn)集聚，農(nóng)村地區(qū)轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)地區(qū)，城鎮(zhèn)數(shù)量增加的過(guò)程。城市化三大標(biāo)志：1、勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；2、城市人口在總?cè)丝谥斜戎厣仙ㄗ钪饕獦?biāo)志）；3、城市用地規(guī)模擴(kuò)大。從18世紀(jì)中葉開始，到了20世紀(jì)中葉，在將近200年的時(shí)間里，多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家基本上實(shí)現(xiàn)了“城市化”。也就是說(shuō)，多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。例如，20世紀(jì)中葉，一些西方國(guó)家的城市人口占全部人口比例分別為：美國(guó)72%，英國(guó)87%，聯(lián)邦德國(guó)79%，荷蘭86%，加拿大77%，澳大利亞83%。

　　按總量計(jì)算，我們到2030年需要生產(chǎn)超過(guò)1倍以上的住宅，在20年時(shí)間完成住宅總量，每年要超過(guò)10億，現(xiàn)在有5億多，加上非房地產(chǎn)開發(fā)的只有8億多，最少要增加2億。如果到后期的話，我們大概完成14億到16億，這樣才能完成人均居住面積增長(zhǎng)的需求。從固定資產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在不到3萬(wàn)億住宅投資，未來(lái)達(dá)到10億才能滿足城市化率的需求。在整個(gè)城市化發(fā)展過(guò)程中，城市化率大概占到我們需求總量41%，因?yàn)榫幼⌒孕枨蟾纳普?2%，折舊占24%，城市人口自然增長(zhǎng)占3%。

　　如果按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，我們大概在2020年達(dá)到頂峰，達(dá)到400億左右住宅總量，實(shí)際上我們不可能完成，因?yàn)槲覀兡晟a(chǎn)量不足。往年我們商品房只有560萬(wàn)套，今年提出非商品房不到300萬(wàn)套，今年提出保障性住房要建1000萬(wàn)套，生產(chǎn)能力沒(méi)有那么多。我們按正常算大概2030年才有可能實(shí)現(xiàn)我們滿足基本城市化率和國(guó)際軌跡的點(diǎn)。相比之下我們比國(guó)際發(fā)展水平的軌跡看至少晚10年，甚至更多時(shí)間。

　　中國(guó)城市化進(jìn)程的評(píng)估分歧。官方數(shù)據(jù)是目前中國(guó)城市化率約48％,大多數(shù)中國(guó)學(xué)者認(rèn)為,實(shí)際可能僅有43％左右,這就意味著目前城鄉(xiāng)之間的大規(guī)模人口遷徙仍將延續(xù),那么城市膨脹帶來(lái)的“造城運(yùn)動(dòng)”仍將延續(xù)。城市化進(jìn)程不斷加快。中國(guó)城市化是從10%低水平起步的，經(jīng)過(guò)30年的努力，現(xiàn)在僅達(dá)到了46%，離發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)一段距離。因此，城市化進(jìn)程不斷加快和土地供應(yīng)的短缺，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)仍處于上升趨勢(shì)，城市人口的猛增和人們對(duì)擁有和改善住房的強(qiáng)烈渴望，將會(huì)持續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲。

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