收緊信貸嚴厲調(diào)控 房地產(chǎn)如何找錢

　　資金和土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩大命脈。近年來，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，成為快速推高地價房價的重要原因。扼住洶涌的資金，就有可能扼住飛漲的房價——在這樣的邏輯下，緊收房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金和融資渠道，成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點。最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)了一年半，房地產(chǎn)企業(yè)資金不斷趨緊，但企業(yè)尚未出現(xiàn)大規(guī)模的經(jīng)營困難，房價也沒有如人所愿地出現(xiàn)明顯下降。房地產(chǎn)業(yè)到底差錢不差錢？

　　房企資金緊張

　　現(xiàn)有資金夠生存，不夠發(fā)展

　　今年5月，曾先生用手頭的20萬元閑錢，投資參與了一家小房地產(chǎn)企業(yè)的集資項目。“盡管風(fēng)險比較大，但利息比較高，年息在15%左右，很讓人動心?！痹壬f。

　　今年以來，由于資金緊張，小型房地產(chǎn)企業(yè)通過民間借貸融資的情況越來越多。盡管民間融資成本通常高達20%左右，但對其他融資渠道幾乎斷流的小房企而言，找到錢、把項目做完、不“爛尾”是最重要的。

　　即便是大企業(yè)的資金也捉襟見肘，企業(yè)聯(lián)合拿地的現(xiàn)象增多，從一個側(cè)面反映了企業(yè)資金緊缺的現(xiàn)實。僅6月，上海土地市場企業(yè)聯(lián)合拿地占到了50%以上。富力地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]則通過聯(lián)合拿地，將北京、上海、天津等一線城市地價總額超過百億的地塊收入囊中。萬科[簡介 最新動態(tài)]也與保利[簡介 最新動態(tài)]、中糧以及一些地方的開發(fā)商組成聯(lián)合體，在各地拿地。

　　造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的原因是多方面的。

　　今年以來，一線城市實行了嚴格的住房限購政策，導(dǎo)致成交量普遍下滑。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創(chuàng)近4個月新低。低迷的成交量導(dǎo)致企業(yè)資金回籠放慢，大量資金被“套”在項目上。

　　另一方面，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸不斷趨緊。不少開發(fā)商表示，從去年下半年起，從銀行“幾乎貸不到錢”。此外，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的大門也已幾乎關(guān)閉。Wind資訊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場總?cè)谫Y額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部主任張大偉告訴記者，相比而言，一線房企與中小房企資金狀況也出現(xiàn)了分化。一線房企憑借良好的品牌知名度，以中小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和以二、三線城市為主的項目布局，銷售業(yè)績依然跑贏市場大勢，貸款、融資也相對容易。相比之下，中小房企土地和項目儲備不多，周轉(zhuǎn)率較低，市場調(diào)整之際，他們面臨的資金壓力更大。

　　“上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)分化，資金狀況差別也比較大?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因為前兩年銷售火爆，還不至于立刻出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，今年要維持生存問題不大。但是要想進一步發(fā)展，要拿地、開發(fā)項目，僅憑現(xiàn)在的資金，很困難。

　　未來也許更缺錢

　　融資渠道繼續(xù)收緊，二、三線城市限購雪上加霜

　　更缺錢的日子也許還在后面，房地產(chǎn)信貸從緊的趨勢不會改變。銀監(jiān)會主席劉明康近日強調(diào)，銀行業(yè)金融機構(gòu)要一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲備貸款、開發(fā)商貸款和個人住房貸款的監(jiān)管要求，嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

　　另一方面，由于樓市低迷，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也逐漸增加。已經(jīng)披露中報的11家房地產(chǎn)企業(yè)中，有8家凈利潤同比下降。在7月底前披露了上半年市場預(yù)報的58家上市企業(yè)中，也有超過65%的企業(yè)預(yù)減?，F(xiàn)金流狀況惡化、資產(chǎn)負債率上升更成為普遍現(xiàn)象。

　　自去年調(diào)控開始，銀根收緊，國內(nèi)增發(fā)、配股等資本市場融資渠道全面緊閉，開發(fā)商為尋求穩(wěn)定的資金來源紛紛轉(zhuǎn)向海外融資。上半年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，利用外資438億元，同比增長75.5%。十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年海外融資金額的總和。

　　目前，境外熱錢流入我國房地產(chǎn)市場的狀況已經(jīng)引起有關(guān)部門注意。中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春表示，對外資和熱錢的監(jiān)管將是未來資金監(jiān)管可能需要加強的一個方面。顯然，外資這一渠道也將漸漸收窄。

　　在傳統(tǒng)融資渠道收縮的情況下，中小開發(fā)商近年來轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托融資。盡管融資成本較高，但依然十分火爆。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達1541億元，同比增長119%。

　　房地產(chǎn)信托也受到監(jiān)管部門的關(guān)注。5月，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進行了“窗口指導(dǎo)”；6月底，銀監(jiān)會要求信托公司凡涉及房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都需逐筆報批。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)能抓住的最后一根稻草——房地產(chǎn)信托也有收緊趨勢。

　　上半年支撐房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的主力——二、三線城市，也面臨著限購政策的壓力。7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，“房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施”。據(jù)了解，新一輪限購名單正在擬定中。張大偉認為，這將直接導(dǎo)致下半年的房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)明顯下調(diào)，加劇房企回籠資金難的狀況。

　　如何應(yīng)對挑戰(zhàn)

　　降價促銷求生存，新融資渠道待開辟

　　房地產(chǎn)企業(yè)將越來越差錢，幾乎是確定的。在這樣的情況下，如何找到錢，如何先保生存后求發(fā)展，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的大挑戰(zhàn)。

　　唯一可控的是企業(yè)自身的行為，降價促銷無疑是加速資金回籠的最好手段。今年上半年取得較好銷售業(yè)績的企業(yè)，大多采取合理定價、快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。3月份以來，中海集團先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質(zhì)性的降價促銷，平均銷售價格較預(yù)期或前期下降幅度在10%-20%之間。這一銷售策略收到了立竿見影的成效：今年上半年中海共實現(xiàn)銷售收入約444億元，較去年同期增長80%，相當(dāng)于去年全年銷售收入的75%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，目前，大部分庫存壓力向中小房企傾斜，隨著新項目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續(xù)增大。中小房企未來“降價放量”以加速資金回流的愿望更為強烈。

　　劉元春則認為，就目前來看，宏觀調(diào)控對一線城市房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷行為已經(jīng)產(chǎn)生了比較明顯的影響。“但整個房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)資金危機、營銷策略因此而全面調(diào)整的時間還沒有完全到來。”

　　從更長遠的角度看，開辟新的融資渠道對房地產(chǎn)企業(yè)更為重要。萬科集團董秘譚華杰表示，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的根源是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏與市場景氣無關(guān)的長期融資渠道。中國開發(fā)商的資金來源中，45%是銷售回款，20%是銀行貸款，剩下35%左右是在滾動使用的自有資金—65%的非自有資金的部分都和市場景氣狀況高度正相關(guān)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認為，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的目的不是支撐高房價。房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新是大勢所趨，更多資金進入可以增加住房供給，減少泡沫，如果繼續(xù)過去那種開發(fā)商和炒房客都依賴于銀行貸款的間接融資，供需雙方都利用杠桿放大了投資能力。

　　目前，一部分房企已經(jīng)開始嘗試一些新的融資模式。比如：與地方政府和民間資本合作，成立房地產(chǎn)基金；母公司為子公司項目提供擔(dān)保獲得銀行和企業(yè)貸款；品牌開發(fā)商之間加強合作，共享融資平臺等。

　　張大偉指出，在上述幾種融資模式中，雖然除母公司為子公司項目提供擔(dān)保獲得銀行和企業(yè)貸款這種方式外，其它融資模式并不能在短期內(nèi)緩解房企的籌資壓力，但該類嘗試會減少開發(fā)商對傳統(tǒng)渠道的依賴性，長期來看有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源多元化。

來源：人民日報

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