兩三年內(nèi)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)軟著陸要想復(fù)雜一點(diǎn)

隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)愈加撲朔迷離。對(duì)此，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森在2010第九屆中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)的分論壇上坦言，未來(lái)兩三年內(nèi)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)軟著陸，好日子已一去不返地產(chǎn)商要把各種準(zhǔn)備做得足一些，把未來(lái)想的復(fù)雜一點(diǎn)。

以下為對(duì)話原文實(shí)錄：

劉戈（主持人）：我理解我們之所以不說(shuō)“綁定”而說(shuō)“綁架”，“綁架”和“綁定”之間的關(guān)系是什么?都是綁起來(lái)，但是綁架有一種可能性，就是把你弄死，實(shí)際上大家用“綁架”這個(gè)詞暗含的是這樣一個(gè)意思。就是說(shuō)如果互相之間不能夠達(dá)成某種妥協(xié)的話，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是可以把經(jīng)濟(jì)弄死的，是這樣一個(gè)前提。胡總也是非常大的住宅開(kāi)發(fā)商，而且在二線城市，可能跟他們還不太一樣，請(qǐng)談一下您的看法。

胡葆森：其實(shí)剛才劉總總結(jié)的很好，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的屬性，自身規(guī)模比較大，作為單行業(yè)占GDP的比重比較高，今年有可能成交額會(huì)突破5萬(wàn)億，自身規(guī)模比較大，和其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高，關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)至少在50個(gè)左右。從老百姓日常消費(fèi)層面上來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)人們?nèi)粘Ｉ町?dāng)中最高附加值的商品，我想主要從這三個(gè)屬性角度來(lái)說(shuō)。

剛才主持人說(shuō)“綁架”，“綁架”實(shí)際上是從行為、目的到結(jié)果是違反了對(duì)方意愿的這樣一種行為應(yīng)該稱為“綁架”，因?yàn)椴皇切母是樵傅母阕叩倪@種情況。現(xiàn)在客觀上有沒(méi)有產(chǎn)生這樣一種作用?我覺(jué)得實(shí)際上它的正面作用還是大的，大家看看中國(guó)的城市化，實(shí)際上房地產(chǎn)還是一個(gè)重要的載體。如果評(píng)價(jià)中國(guó)的城市化過(guò)去這10年或者20年是朝著一個(gè)正確的方向在走的話，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)對(duì)于整個(gè)城市化所起到的作用一定是正向的。

劉戈：如果這樣一個(gè)命題成立的話，可能我就會(huì)提出來(lái)下一個(gè)問(wèn)題，在這樣一個(gè)過(guò)度依賴當(dāng)中，產(chǎn)生了房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)，房地產(chǎn)本來(lái)是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，最后變成政治問(wèn)題，變成了整個(gè)社會(huì)的焦點(diǎn)問(wèn)題，無(wú)數(shù)的人為房子而焦慮，買(mǎi)了房子的人也焦慮，沒(méi)買(mǎi)房子的人也焦慮，蓋房子的人焦慮，賣(mài)房子的人也焦慮，甚至給房子提供配套的人也焦慮。也就是說(shuō)實(shí)際上看起來(lái)很多人享受到了房地產(chǎn)漲價(jià)，房子漲價(jià)給他帶來(lái)的巨大財(cái)富效應(yīng)，但是并沒(méi)有得到一種巨大的滿足感，而是仍然在焦慮當(dāng)中，這樣的話，里面肯定是發(fā)生了一些什么問(wèn)題，就是整個(gè)我們這種房地產(chǎn)的運(yùn)作體制是不是在一個(gè)健康狀況下的狀態(tài)?是不是發(fā)燒了的一個(gè)狀態(tài)?我們確實(shí)也需要有一個(gè)判斷。我在下面和胡總交流過(guò)，他和其他人不太一樣，他是在所謂的二三級(jí)城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在他看來(lái)，可能大城市，北上廣深這樣的城市，和在鄭州、濮陽(yáng)、南陽(yáng)發(fā)生的事情可能還不太一樣，而且通常我們這些搞媒體的人也未必能搞清楚這里面到底不一樣的地方是什么，下面我想聽(tīng)聽(tīng)胡總的看法，您經(jīng)常在一個(gè)城市里面一開(kāi)發(fā)就是很大一片住宅，就您自己的感受來(lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是健康的?還是已經(jīng)走上了畸形的道路?

胡葆森：我先說(shuō)一點(diǎn)不同的意見(jiàn)。我看到今天的題目是房地產(chǎn)調(diào)控能否軟著陸?為什么又改成了這個(gè)題目?

劉戈：我們分幾個(gè)層次，先來(lái)討論一下房地產(chǎn)的作用和地位，接下來(lái)我們?cè)儆懻撘幌路康禺a(chǎn)的現(xiàn)狀，給它下一個(gè)定義。

胡葆森：我擔(dān)心很多朋友是沖著這個(gè)題目來(lái)的，結(jié)果我們說(shuō)的東西都是答非所問(wèn)，我們說(shuō)的內(nèi)容滿足不了臺(tái)下朋友的疑問(wèn)或者胃口。

其實(shí)剛才凌總也講了關(guān)于中國(guó)地產(chǎn)的一些很多根本性的問(wèn)題，其實(shí)大家都議論到了，我之前跟劉戈已經(jīng)說(shuō)了，我不是反對(duì)他，我說(shuō)中央臺(tái)二套本來(lái)是財(cái)經(jīng)頻道，應(yīng)該說(shuō)一點(diǎn)權(quán)威性的關(guān)于房地產(chǎn)的評(píng)論。但是經(jīng)常我自己覺(jué)得，因?yàn)樵u(píng)論員可能是發(fā)表出了自己的觀點(diǎn)，但是很多主持人和播音員他說(shuō)的東西肯定都是編輯寫(xiě)的東西。

胡葆森：我自己認(rèn)為是需要一個(gè)六方會(huì)談，我自己覺(jué)得18年來(lái)一直沒(méi)有見(jiàn)到一次六方會(huì)談，永遠(yuǎn)都是各說(shuō)各的理，中央電視臺(tái)作為媒體不可能牽頭來(lái)做這件事，應(yīng)該是政府借助中央電視臺(tái)這樣一個(gè)權(quán)威性的公共平臺(tái)，把六方召集在一起討論討論這個(gè)問(wèn)題，讓老百姓明白這個(gè)事情的真相，就是問(wèn)題究竟出在了哪里。其實(shí)我想這兩三年，我們今天在座的朋友們心里非常清楚，問(wèn)題究竟出在哪兒了?就看政府現(xiàn)在在做什么你們就知道了，政府現(xiàn)在已經(jīng)說(shuō)了，明年要蓋一千萬(wàn)套保障房，要投1萬(wàn)4千億。你想想三年前他們蓋了多少套?五年前他們蓋了多少套?你就知道他今天為什么要做這件事了。如果假如三年前蓋了300萬(wàn)套，五年前至少蓋了200萬(wàn)套，今天就不需要蓋這么多。所以肯定是今天在補(bǔ)過(guò)去幾年的欠帳，大家就知道，原來(lái)所有的開(kāi)發(fā)商都成了過(guò)街老鼠，我們假如讓所有的開(kāi)發(fā)商從今天開(kāi)始都用成本價(jià)賣(mài)房，我們可以相信，中國(guó)依然有70%以上的人買(mǎi)不起房。

劉戈：就您開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，政府拿到的錢(qián)占到您開(kāi)發(fā)的比例是多少?

胡葆森：60%以上。各種稅費(fèi)加在一起，占了整個(gè)房?jī)r(jià)的60%以上，讓政府拿走了。開(kāi)發(fā)商用成本價(jià)賣(mài)房，今天有70%的消費(fèi)者依然買(mǎi)不起房，這是一個(gè)事實(shí)。另外政府從今天的房?jī)r(jià)里面拿走了60%也是一個(gè)事實(shí)，我就想說(shuō)這兩件事，問(wèn)題出在哪里了，大家心里都很清楚。

劉戈：我總結(jié)一下，問(wèn)題是出在政府了。如果我們判定現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有不健康的因素，或者是發(fā)燒過(guò)度，或者是打擺子。

胡葆森：我補(bǔ)充一下，政府其實(shí)也意識(shí)到了。

劉戈：我們現(xiàn)有的討論房地產(chǎn)發(fā)展的這些前提就都不存在了，我們要在新的模式和新的架構(gòu)上重新討論問(wèn)題，就是足球場(chǎng)上用籃球的規(guī)則了，可能是發(fā)生了一個(gè)重大的變化。胡總在開(kāi)發(fā)的時(shí)候有沒(méi)有這樣的預(yù)想嗎?發(fā)生了新的模式和管控方式?

胡葆森：我基本上同意王總和劉總的判斷，今天假如有開(kāi)發(fā)商在場(chǎng)的話，我講一下自己的看法。

第一千萬(wàn)不要把未來(lái)這兩年的事情想得太簡(jiǎn)單了，一定會(huì)非常復(fù)雜。

第二現(xiàn)在制定政策的這些決策者們，對(duì)下面的情況一定是沒(méi)有吃透。我也想明年“兩會(huì)”的時(shí)候，我從現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備提案了，因?yàn)橛羞@樣一個(gè)條件，我是人大代表，所以我就準(zhǔn)備還是要說(shuō)兩件事：一是保障房最后能不能完全、及時(shí)、真正的到應(yīng)該買(mǎi)保障房的人的手里?二是現(xiàn)在應(yīng)該買(mǎi)保障房的人是不是已經(jīng)在他們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里面，蓋1千萬(wàn)套房子，準(zhǔn)備給他認(rèn)為的應(yīng)該享受保障房條件的人，是否在過(guò)去的幾年前已經(jīng)通過(guò)其他的渠道拿到了他已經(jīng)住到的房子?比如講公務(wù)員，在統(tǒng)計(jì)里面公務(wù)員是應(yīng)該享受保障房待遇的，可是這些權(quán)利部門(mén)在過(guò)去的10年中早已用權(quán)力，通過(guò)各種方式解決了單位公務(wù)員的住宅問(wèn)題，有的都已經(jīng)不止一套兩套了。實(shí)際上在中央決策層的手里，應(yīng)該買(mǎi)保障房的人，假如還有5千萬(wàn)人或者還有1億人的話，實(shí)際上公務(wù)員這支隊(duì)伍里面的一批在過(guò)去的10年里面已經(jīng)通過(guò)各種方式有了住房了，所以我就擔(dān)心決策者手里拿的數(shù)據(jù)是有問(wèn)題的。

第三是央企參與房地產(chǎn)的問(wèn)題。恰好是今天房[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]地產(chǎn)假如有泡沫的話，他們也是一個(gè)主要的黑手。因?yàn)檫^(guò)去的兩年中，我們研究機(jī)構(gòu)的一些數(shù)據(jù)已經(jīng)出來(lái)了，過(guò)去的兩年，我的觀點(diǎn)非常鮮明，國(guó)務(wù)院或者中央決定保留這些央企，是讓他們擔(dān)任國(guó)家發(fā)展保障任務(wù)的，不是讓他們拿著錢(qián)去做房地產(chǎn)，比如像中國(guó)石油、鐵路建設(shè)等等，保留央企是讓他們解決國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全任務(wù)，在這個(gè)行業(yè)里面比如說(shuō)資源型企業(yè)，要保障國(guó)家的資源安全，拿了這個(gè)錢(qián)去做房地產(chǎn)肯定不行。我有數(shù)據(jù)，過(guò)去的兩年中，中國(guó)每個(gè)城市的地王，60%以上的流入了央企之手。

還是回到我們的主題上，未來(lái)兩年非常復(fù)雜，通貨膨脹、可能要加息，可能要不斷的加息，給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)問(wèn)題，關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題，又要說(shuō)香港的經(jīng)驗(yàn)，增加印花稅、交易稅的問(wèn)題等等，包括對(duì)于預(yù)售款的監(jiān)管問(wèn)題，今天假如有地產(chǎn)商的朋友和同行的話，未來(lái)這兩年，不會(huì)再出現(xiàn)07年和09年下半年那些好日子了，至少在未來(lái)的兩三年內(nèi)是不會(huì)了。所以要把各種準(zhǔn)備做得足一點(diǎn)，不存在軟著陸的問(wèn)題，要把未來(lái)兩三年想的復(fù)雜一點(diǎn)。

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