調(diào)控階段性成效顯現(xiàn)房地產(chǎn)能否盼來“金九銀十”

“金九銀十”素來是國內(nèi)樓市中最具標(biāo)志性意義的營銷符號之一。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，上周19~20日兩日，北京開發(fā)商取得預(yù)售許可證將要入市的項目就達(dá)到8個，8月中上旬的供應(yīng)量和7月同期相比增加70%。市場人士認(rèn)為，大量新盤的集中入市，表明開發(fā)商期待在傳統(tǒng)的成交旺季實現(xiàn)良好的銷售成果。

然而，回顧往年，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的低迷以及國家調(diào)控政策的緊縮，“金九銀十”出現(xiàn)的頻率日趨降低。尤其是今年，為防止地產(chǎn)出現(xiàn)“量升價漲”的局面，有關(guān)部門不惜祭出“二三線城市限購”的大旗壓制。這是否意味著“金九銀十”幾成泡影？“如果大量新盤在近期推出，購房者的選擇余地增大，房價可能出現(xiàn)明顯的下跌，將導(dǎo)致有購房需求或沖動的人購買，成交量也會隨之上升?！笔袌鋈耸勘硎荆骸暗@種增多已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的‘金九銀十’，只是供大于求在市場中的表現(xiàn)而已?！?/p>

調(diào)控階段性成效顯現(xiàn)

據(jù)統(tǒng)計，截至24日，8月新房住宅成交3946套，預(yù)計全月成交在5500套左右，環(huán)比下降約40%，是新政半年以來各月成交量的最低值。其中，日成交量從7月底的300套左右持續(xù)減少，8月下半月基本維持在200套以下。“‘金九銀十’將至，但新房住宅成交量卻出現(xiàn)半年以來的最低值，且未現(xiàn)上漲趨勢，說明‘金九銀十’出現(xiàn)成交量低位回暖的拐點或延遲，至少在9月初尚難以體現(xiàn)?！辨溂业禺a(chǎn)的分析人員如是說。

在成交量持續(xù)低位的同時，目前，樓市的庫存壓力已經(jīng)全面升級，從中小企業(yè)到大型標(biāo)桿房企，因為限購帶來的影響已經(jīng)全面顯現(xiàn)。中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月末，11個重點城市的存貨總量達(dá)到了66.9萬套，環(huán)比上半年上漲了6.5%；7月的去化率為61.5%，高于6月的59.2%，但是都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年平均94%的水平。其中，存銷比超過12個月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。

“當(dāng)前，北京樓市現(xiàn)房成交量驟降，但庫存量不斷攀升的具體情況與2009年有明顯不同?！辨溂业禺a(chǎn)的分析人員表示，當(dāng)前現(xiàn)房庫存增加主要是因為“滯銷”，而2009年庫存增加是由于“現(xiàn)房集中入市”而導(dǎo)致。該人員認(rèn)為，當(dāng)前現(xiàn)房庫存積壓情況比2009年更加嚴(yán)重。

“上述數(shù)據(jù)表明，”市場人士表示，“調(diào)控已經(jīng)取得階段性成效，房價快速上漲的勢頭已基本得到扼制。尤其是當(dāng)限購政策在二三線城市鋪開之時，必會對我國城市房價指數(shù)產(chǎn)生影響?！痹撊耸勘硎?，屆時，庫存的上升以及政策的落實，將更利于房價的降溫。

下半年政策難以放松

“雖然目前一些城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象，”中國發(fā)改委主任張平日前在向全國人大常委會作今年以來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況報告時表示，“但下一步要繼續(xù)扎實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制房價過快上漲。”張平表示，要堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，不折不扣地將各項調(diào)控政策落到實處。

據(jù)了解，目前北京、上海、廣州、深圳幾個一線城市的房價泡沫已經(jīng)開始有“擠出效應(yīng)”，但是二三線城市的房價仍有上漲勢頭，也可能反作用于一線城市，甚至影響一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控效果。為此，住建部日前發(fā)布限購的“五條標(biāo)準(zhǔn)”，并要求各省住建廳需要將轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況報告上交。市場人士認(rèn)為，這意味著樓市調(diào)控政策將持續(xù)加碼。

“全國房價處于膠著狀態(tài)，尚未出現(xiàn)整體性下行拐點?？傮w而言，市場天平正向買方傾斜，但到底能傾斜到什么程度，尚難預(yù)測?！笔袌鋈耸勘硎荆骸安贿^，有一點可以肯定，政策一旦放松，市場必定回暖。由此可見，在國家層面，下半年限購、限貸、限價等政策難以放松?！?/p>

此外，市場人士表示，相比嚴(yán)格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應(yīng)多，無更好的投資渠道。而第三輪調(diào)控將更加嚴(yán)厲地打擊投資需求，一方面，加息將使得投資成本明顯上漲；另一方面貸款的難度也將進(jìn)一步增加。

成交量未必與價格呈“蹺蹺板”

房地產(chǎn)市場購買力的萎縮開始令開發(fā)商暗自叫苦不迭。已經(jīng)披露今年半年報的上市公司萬科[簡介 最新動態(tài)]與招商地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，萬科的存貨余額與去年同期相比增幅達(dá)53.65％，招商地產(chǎn)存貨余額同比增長31.35％。納入統(tǒng)計的38家房地產(chǎn)企業(yè)顯示，目前存貨同比增加逾四成。

“這表明，不少開發(fā)企業(yè)的資金情況已經(jīng)不容客觀?！笔袌鋈耸勘硎?。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的7月份房地產(chǎn)資金來源數(shù)據(jù)，受成交低靡的影響，地產(chǎn)商自籌資金環(huán)比降幅達(dá)28.8%。根據(jù)預(yù)測，8月這一指標(biāo)依然會有所下降。上述人士進(jìn)一步表示，上半年，在京滬廣深四大城市的土地市場，一線房企的占比非常少，在限購最嚴(yán)格的北京土地市場更是如此?！斑@從側(cè)面反映出經(jīng)過調(diào)控后，房地產(chǎn)的資金鏈已經(jīng)逐步收緊，對后市的態(tài)度日趨謹(jǐn)慎。”

隨著資金鏈的日趨緊繃，偉業(yè)我愛我家市場研究中心的研究人員表示，恐怕會有越來越多的開發(fā)商將會采取“以價換量”的銷售策略，而“金九銀十”正是這樣一個提升銷售業(yè)績的良機(jī)。該人員表示，屆時，為引導(dǎo)購房需求的釋放，各類營造銷售氛圍的資源和渠道將悉數(shù)登場；更有甚者，迫于資金回籠的壓力會有降價促銷舉動。

然而，房價下降能否達(dá)到薄利多銷的結(jié)果呢？鏈家地產(chǎn)市場研究部的研究人員表示，與往年相比，由于庫存高居不下，且調(diào)控政策依然未有放松趨勢，因此，“價跌”未必成交火熱?！胺帕块_盤或可以在一定程度上推動成交，但成交背后需要的可能是更多的項目直銷?！痹撊藛T進(jìn)一步表示，房企資金回籠，可能更多地需要在價格、供應(yīng)等多方面平衡中得以實現(xiàn)。

來源：金融時報

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