葉檀：房地產(chǎn)調(diào)控成效不大

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有取得太大效果。

　　7月份70個(gè)大中城市環(huán)比上升39個(gè)，同比漲幅4.5%，較上月4.4%略有上升，僅三亞出現(xiàn)下降，跌幅1.1%。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控的效果主要表現(xiàn)在一線城市成交量下降，環(huán)比下降與持平的城市增加，價(jià)格持穩(wěn)，環(huán)比漲幅縮小，但二三線城市房?jī)r(jià)維持較快增速，價(jià)格總體上依然堅(jiān)挺。

　　房地產(chǎn)調(diào)控成效不大的主要原因是貨幣泡沫未除。在穩(wěn)健的貨幣政策下，我國(guó)的負(fù)利率沒(méi)有縮小反而擴(kuò)大。從2010年2月開(kāi)始至2011年7月，我國(guó)國(guó)實(shí)際負(fù)利率延續(xù)18個(gè)月。2010年2月，CPI同比上漲2.7%，當(dāng)時(shí)一年期存款利率為2.25%，負(fù)利率為0.45%；今年7月，我國(guó)CPI升至6.5%，一年期存款利率為3.5%，負(fù)利率達(dá)到3%，負(fù)利率不僅沒(méi)有縮小反而日益擴(kuò)大。

　　負(fù)利率的擴(kuò)大，說(shuō)明以上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為主的穩(wěn)健貨幣政策沒(méi)有抑制通脹預(yù)期，反而為通脹下的資產(chǎn)品價(jià)格上漲培育了沃土。筆者在各地與投資者接觸的過(guò)程中，尤其在二三線城市，大約有60%的人，仍然視房地產(chǎn)為最重要的投資品種。任何房地產(chǎn)泡沫首先是貨幣泡沫的表現(xiàn)，貨幣泡沫沒(méi)有去除，房地產(chǎn)泡沫的根基就不會(huì)動(dòng)搖。

　　當(dāng)然，央行緊縮了房地產(chǎn)金融杠桿，提高了首付比例，提高了按揭利率，相當(dāng)于在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)單獨(dú)加息。今年7月7日央行年內(nèi)第三次加息，個(gè)人住房按揭貸款基準(zhǔn)利率達(dá)7.05%，接近2007年房貸按揭利率的高位水平。

　　為什么市場(chǎng)依然不認(rèn)帳？因?yàn)楝F(xiàn)金過(guò)多，社會(huì)融資總量過(guò)大，簡(jiǎn)言之，市場(chǎng)不缺錢(qián)。

　　今年1月，央行副行長(zhǎng)馬德倫表示，我國(guó)居民偏好使用現(xiàn)金消費(fèi)，我國(guó)是世界上現(xiàn)鈔流通比例最大的國(guó)家，這在一定程度上增加了對(duì)人民幣發(fā)行的壓力。今年上半年，我國(guó)流通中貨幣（M0）余額4.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%，數(shù)量不少。截至 6月末，本外幣存款余額80.30萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%。人民幣存款余額78.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.6%，比上月末高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低2.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　目前民間高利貸盛行說(shuō)明資金相對(duì)緊缺，這一緊缺相對(duì)于4萬(wàn)億財(cái)政擴(kuò)張時(shí)期的極度寬松而言，從社會(huì)融資總量看，流動(dòng)性依然充裕。在2003年到2008年期間，社會(huì)融資總量年均擴(kuò)張18%，支撐了名義GDP（包含通脹因素的GDP價(jià)格）以每年17%的速度增長(zhǎng)；其后兩年，社會(huì)融資總量以年均33%的速度擴(kuò)張，GDP增速卻下降到了12%，資金使用效率迅速下降，33%的貨幣增長(zhǎng)僅僅支撐了12%的GDP成長(zhǎng)。

　　將近80萬(wàn)億的人民幣存款，可以撬動(dòng)任何資本貨幣市場(chǎng)，只要房地產(chǎn)收益上升，投資熱情被重新點(diǎn)燃，房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性反彈將不可阻擋，一兩次的加息無(wú)濟(jì)于事，因此，目前阻止房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的上升，是重中之重。

　　房?jī)r(jià)堅(jiān)挺還緣于我國(guó)與調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益的稅收政策過(guò)于溫柔。重慶、上海的溫柔版房產(chǎn)稅，市場(chǎng)視作搔癢，最大的作用是阻止了投資購(gòu)房的增量部分，而無(wú)法逼出已有的存量房。那些手握存量房的人眼看價(jià)格堅(jiān)挺，既不必?fù)?dān)心提高存量房持有成本，也不必應(yīng)對(duì)節(jié)節(jié)上升的按揭利率，“我自巋然不動(dòng)”。

　　稅收真的沒(méi)用嗎？錯(cuò)。深圳是證明稅收作用的典型例子。從7月11日開(kāi)始，深圳對(duì)二手房實(shí)行按評(píng)估價(jià)征稅，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)7月數(shù)據(jù)，在二手房按照評(píng)估價(jià)征稅新政出臺(tái)后，深圳二手房交易陷入冰點(diǎn)。根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獲悉，深圳市二手房成交量跌至冰點(diǎn)，環(huán)比暴跌77%，一個(gè)月內(nèi)日均成交僅101套，原因只有一個(gè)，二手房交易成本上升2到3倍，相當(dāng)于變相征收了資本利得稅。

　　無(wú)論是資本利得稅，還是房產(chǎn)稅，只要嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于改變市場(chǎng)預(yù)期將起到至關(guān)重要的作用。

　　央行擔(dān)心債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)下行，不敢加息；地方政府不愿觸及盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的利益糾葛，不肯對(duì)稅收動(dòng)真格；剩下的只有充滿(mǎn)行政色彩的限購(gòu)手法，但遭遇到土地財(cái)政的挑戰(zhàn)，后遺癥不少，推出不易。

　　上述三個(gè)原因是房地產(chǎn)調(diào)控成效不大的根本。只要不觸動(dòng)這三大因素，房地產(chǎn)價(jià)格能夠企穩(wěn)，下半年穩(wěn)中略降就是上上大吉。

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