房地產(chǎn)行業(yè)：限購(gòu)令升級(jí)作用如何專(zhuān)家看法不一

　　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控綜合手段之下，一線城市的房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)停漲，而由于限購(gòu)的擠出效應(yīng)，二三線城市房?jī)r(jià)有被推高之勢(shì)，并在今年上半年領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)。而今，二三線城市加入限購(gòu)隊(duì)伍進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，限購(gòu)擴(kuò)容后，限購(gòu)令的作用究竟如何，業(yè)內(nèi)人士看法不一。

　　世聯(lián)研究認(rèn)為，新一輪限購(gòu)直指今年上半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的中小城市，這將給市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。但限購(gòu)政策作為一種強(qiáng)制性的行政手段，在直接干預(yù)市場(chǎng)的時(shí)候，難免會(huì)和市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)生沖突，這也是新一輪限購(gòu)的局限性。

　　限購(gòu)可能會(huì)受地方政府執(zhí)行意愿影響而打折扣。依據(jù)世聯(lián)研究的判斷，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將是以市場(chǎng)力量為核心。因而，在此種情形之下，新一輪限購(gòu)能對(duì)市場(chǎng)掀起多大的波瀾，有待觀察。新一輪限購(gòu)將會(huì)對(duì)被限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)有一定的抑制作用，但是它不能改變下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)由政策力量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)力量主導(dǎo)的局面。

　　戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東認(rèn)為，限購(gòu)擴(kuò)大之后，房屋成交量必然會(huì)下降，但從一線城市限購(gòu)的反應(yīng)來(lái)看，房?jī)r(jià)一直維持在比較平穩(wěn)的水平，并沒(méi)有出現(xiàn)回落，另一方面，限購(gòu)的城市都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心，需求旺盛，房?jī)r(jià)同樣會(huì)被推高。

　　中原集團(tuán)研究中心發(fā)表研究報(bào)告表示，數(shù)據(jù)顯示，目前10家標(biāo)桿房企在全國(guó)范圍內(nèi)在建和在售的項(xiàng)目共計(jì)732個(gè)，其中有78%的項(xiàng)目分布在已出臺(tái)限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，其余22%的項(xiàng)目分布在未實(shí)施限購(gòu)的65個(gè)二三線城市。從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，約有8成的在售項(xiàng)目分布在已出臺(tái)限購(gòu)的城市中，標(biāo)桿房企目前的銷(xiāo)售回款主要來(lái)源于已實(shí)施限購(gòu)的城市。所以，根據(jù)住建部的最新要求，即使8月底限購(gòu)城市范圍擴(kuò)大，從總體上看對(duì)標(biāo)桿房企的影響也不大。

　　原華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則認(rèn)為限貸和限購(gòu)令并作用不大，要“第二次限購(gòu)，說(shuō)明調(diào)控是失敗的”。他希望調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)該多管齊下，而不是偏執(zhí)于限購(gòu)令。政府應(yīng)該降低土地價(jià)格，把企業(yè)造房成本降下來(lái)，應(yīng)該減少稅收，把老百姓購(gòu)買(mǎi)力提上去。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，如果限購(gòu)政策全面執(zhí)行，并且有效執(zhí)行，毫無(wú)疑問(wèn)，下半年房?jī)r(jià)將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的下跌。前半年盡管政策嚴(yán)厲，但收效不盡如人意的主要原因，并非限購(gòu)政策本身有多大的問(wèn)題，而是限購(gòu)政策本身，并沒(méi)有給政策傳達(dá)長(zhǎng)期的預(yù)期。限購(gòu)政策從出臺(tái)到現(xiàn)在，無(wú)論是市場(chǎng)和地方政府，都將其視為一個(gè)短期降溫的措施，這意味著，一旦限購(gòu)政策解除，被抑制的投資需求和購(gòu)買(mǎi)力將井噴式釋放，房?jī)r(jià)又將迎來(lái)報(bào)復(fù)性的上漲，這是市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商和投資者之所以堅(jiān)持看多的一致的邏輯。

　　西南證券（600369）房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍表示，中小開(kāi)發(fā)商的融資渠道較窄，而大型開(kāi)發(fā)商的融資渠道較多，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分布廣泛。一旦二、三線城市限購(gòu)政策得到落實(shí)，開(kāi)發(fā)商的成交量將進(jìn)一步受到抑制。民生證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖肖也認(rèn)為，接下來(lái)的調(diào)控政策整體仍將維持偏緊的態(tài)勢(shì)。

　　北京大學(xué)陳國(guó)強(qiáng)教授曾表示，“如果長(zhǎng)期實(shí)行，肯定會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系。”近期，已有城市表示將延長(zhǎng)原本為期一年的限購(gòu)令時(shí)間。為了抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，滿足居民的居住需求。如限購(gòu)只解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的表面問(wèn)題未涉及根本，長(zhǎng)期的干預(yù)市場(chǎng)只會(huì)帶來(lái)更意想不到的后果。

　　限購(gòu)來(lái)襲之前，多數(shù)城市樓市已然下探，成交量地位運(yùn)行。中指院上周（8月15日-8月21日）監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市，19城市樓市成交量同比下降，6城市成交量跌幅在30%以上，其中杭州跌幅最大，達(dá)到50.06%。重點(diǎn)城市中，僅成都、天津和武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除杭州外，重慶跌幅達(dá)到47.30%，南京、北京下降幅度亦皆超過(guò)20%。

來(lái)源： 證券日?qǐng)?bào) 作者： 李木子

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