房地產(chǎn)調(diào)控難抵萬億民間資本涌入

　　樓市調(diào)控越來越嚴(yán)厲，而調(diào)控手段中最嚴(yán)厲的一招——限購也正在從一線城市向二三線城市蔓延。在通脹的大背景下，僅山西、陜北、溫州、鄂爾多斯600295四地就有超過2萬億元的民間資本暗流涌動，一直不停在尋找新的投資出路，但繞來繞去，似乎依然繞不開房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　四地民間資本超2萬億元

　　在8月18日的“2011博鰲房地產(chǎn)論壇”上，住建部政策研究中心副主任秦虹指出，目前民間資本的規(guī)模大大超出預(yù)計(jì)，而且這些民間資本由于未找到更好的投資渠道，目前仍青睞房地產(chǎn)市場，僅僅靠限購政策難以打壓。

　　在此次論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹發(fā)布了民間資本調(diào)研報(bào)告（下稱《報(bào)告》）。該報(bào)告由高和投資聯(lián)合住建部政策研究中心共同組成課題組，歷時(shí)半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等地，通過走訪當(dāng)?shù)卣约皵?shù)十位資產(chǎn)過億的投資者，并對上百位投資房地產(chǎn)過千萬元的人群展開調(diào)研，最終形成。

　　根據(jù)課題組測算，當(dāng)下，僅山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量就分別達(dá)到約1萬億元、5200億元、2200億元，加上民間資本較為集中和活躍的陜西尤其是陜北地區(qū)，民間資本總量超過2萬億元。

　　調(diào)控促民間投資轉(zhuǎn)向

　　在樓市調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲的情況下，民間資本也開始考慮新的投資方向。但是，在目前投資渠道有限、持續(xù)負(fù)利率的環(huán)境下，房地產(chǎn)仍是民間投資高度關(guān)注的領(lǐng)域。只不過，這些民間資本開始把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購區(qū)域住宅。另外，還有部分民間資本投資房地產(chǎn)開始從本地向外地?cái)U(kuò)散、從國內(nèi)到海外擴(kuò)展。

　　上述《報(bào)告》中提到，過去幾年，住宅價(jià)格上漲較快而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對偏低，因此一線城市優(yōu)質(zhì)地段的寫字樓和商鋪投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)；再加上現(xiàn)階段限購政策只是針對住宅，商業(yè)地產(chǎn)不受限貸限購政策影響，因此成為調(diào)控之后民間投資者青睞的投資對象，一部分原準(zhǔn)備投向住宅的民間資本開始轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

　　據(jù)溫州總商會對商會4萬會員進(jìn)行的一項(xiàng)2011年地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，其中有八成會員表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準(zhǔn)備在2011年轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。另外，這些會員對部分有升值潛力的非限購住宅市場也有積極參與意向。

　　值得關(guān)注的是，民間資本投資房地產(chǎn)亦開始呈現(xiàn)出從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端的趨勢。

　　從《報(bào)告》中傳遞的信息來看，傳統(tǒng)的民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪等。房地產(chǎn)調(diào)控之后，伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式也呈現(xiàn)多樣化趨勢，并逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如直接投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款、購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、開展股權(quán)合作等。

　　民資依然青睞房地產(chǎn)

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，由于缺少更好的投資領(lǐng)域，加上對房地產(chǎn)行業(yè)的青睞，使得民間資本仍然大規(guī)模地流向房地產(chǎn)市場，民間資本對房地產(chǎn)投資始終保持高度關(guān)注。

　　短期來看，民間資本可能不會大規(guī)模從房地產(chǎn)市場中撤出。在住建部政策研究中心和高和投資聯(lián)合調(diào)研的四區(qū)域民間資本中，根據(jù)其特點(diǎn)大致可以分為北方（山西、陜北和鄂爾多斯）資本和南方（溫州）資本。

　　北方民間資本注重資本的安全性和保值性，將投資房地產(chǎn)視為一種“存錢”行為，即將大量從地下資源獲取的財(cái)富轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)業(yè)。對于這類資本，不會因房地產(chǎn)價(jià)格波動就輕易退出房地產(chǎn)業(yè)，除非找到比投資房地產(chǎn)更安全、收益更穩(wěn)定的渠道。

　　而對于南方民間資本來說，更多的是一種投機(jī)性資本，其基本心態(tài)是：已獲利的民間資本部分有可能會退出，而獲利不多或還未獲利甚至虧損的民間資本，也不會急于賣出，除非其擁有的實(shí)業(yè)因經(jīng)營困難、急需資金而不得已選擇退出。

　　另外，短期內(nèi)相對其他投資來說，房地產(chǎn)投資仍是較安全和回報(bào)率較高的投資方式。住建部政策研究中心和高和投資在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，投資者對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展仍然看好，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控不會改變房價(jià)長期上升趨勢，房地產(chǎn)投資相對其他投資來說仍是當(dāng)前較好選擇，因此短線不會賣出。

　　調(diào)查顯示，民間資本仍會繼續(xù)參與房地產(chǎn)業(yè)。在這些民間資本看來，中國城市化及土地資源稀缺性將導(dǎo)致住房供需關(guān)系在較長時(shí)期內(nèi)處于偏緊狀態(tài)。盡管受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，但總的來說，民間資本中多數(shù)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)在未來10年仍將保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資仍是資產(chǎn)保值增值的最佳手段。

　　此外，與國外相比，中國人在住房消費(fèi)觀念上更愿意擁有產(chǎn)權(quán)住房而不是出租房。在住房投資時(shí)，大部分投資者認(rèn)為，住宅物業(yè)是“實(shí)實(shí)在在”的有形財(cái)產(chǎn)，與股票等證券資產(chǎn)相比安全性更好，例如，炒房的最壞結(jié)果無非是房價(jià)下跌，但投資者仍有房子在手上，遲早還能升值。同時(shí)，由于房價(jià)不斷上漲，買房仍是抵抗通貨膨脹和資產(chǎn)保值增值的最佳工具。

　　高和投資董事長蘇鑫認(rèn)為，民間資本對房地產(chǎn)投資始終高度關(guān)注，短期來看，不會大規(guī)模從房地產(chǎn)市場撤出，而未來民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢，例如參與房地產(chǎn)信托，或者參與私募股權(quán)基金、政府發(fā)債、REITs等。

作者：王松才 來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)　　

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