三四線城市房價(jià)飆升 房地產(chǎn)黃金時(shí)代終結(jié)？

“我的一些溫州老鄉(xiāng)把資金從樓市抽出投到其他項(xiàng)目，他們是對市場最敏感的，風(fēng)向已經(jīng)變了?！币晃煌顿Y者如是說?！斑@是一個(gè)最好的時(shí)代，這是一個(gè)最壞的時(shí)代”。用狄更斯這句知名的話來形容中國的房地產(chǎn)市場，似乎非常合適。

溫州籍投資客王立強(qiáng)對這句話的感觸更深。2003年，王立強(qiáng)帶著70萬元只身來到上海打拼，和眾多溫州老鄉(xiāng)一樣，他選擇買房投資。頻繁地“買進(jìn)賣出再買進(jìn)”后，2008年底他手上有7套房產(chǎn)，扣除貸款，這期間王立強(qiáng)的投資收益翻了十幾倍?！澳菚r(shí)候閉著眼睛買房都賺錢。”他說?！笆聦?shí)上兩三年前，已經(jīng)感覺市場不好做，購房者觀望氣氛較濃，有價(jià)無市?！蓖趿?qiáng)明顯感到房貸壓力較大，只好變現(xiàn)，直到去年賣出自己在上海的所有房產(chǎn)，但他在一些二線城市還是購置了4套。王立強(qiáng)覺得自己比較明智，也比較幸運(yùn)，如果現(xiàn)在才出手拋售，可能會(huì)更為焦慮。對他而言，樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了。

不過，在資訊機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)里，這依然是最好的時(shí)代：近日最新全球優(yōu)選住宅區(qū)域“世界等級(jí)指數(shù)”報(bào)告顯示的數(shù)據(jù)表明，全球十大城市的住宅平均價(jià)格指數(shù)自2005年起仍大幅上升77%，上海五年來房價(jià)漲幅高達(dá)143%，位居第二。

炒房族：閉眼買房成為歷史

證明房地產(chǎn)市場依然向好的并非只有數(shù)據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策在一二線城市效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，眾多有實(shí)力的房產(chǎn)開發(fā)商，近來已從北京、上海、廣州和深圳、武漢、成都等一二線城市撤離，轉(zhuǎn)投三四線城市。在一二線城市房價(jià)上漲的幅度漸趨減緩的同時(shí)，三四線城市房價(jià)的漲幅出現(xiàn)新的飆升，形成“按下葫蘆浮起瓢”的現(xiàn)象。

“但盡管如此，閉著眼睛買房的黃金時(shí)代已一去不復(fù)返了。”去年以來，記者在北京、上海、廣州、武漢、溫州等地對投資移民現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，持這一觀點(diǎn)的炒房族已不在少數(shù)。

透過不久前發(fā)布的《2011胡潤上海財(cái)富白皮書》，我們可以得出，每871個(gè)上海人中，就有一個(gè)人通過炒房，成為千萬富豪。相對于開公司的業(yè)主、職業(yè)股民和公司金領(lǐng)等“高技術(shù)工種”，炒房致富成為過去10年中草根上海人快速斂財(cái)?shù)慕輳?。根?jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)，過去10年中，上海商品住宅均價(jià)翻了5倍還多。“過去10年是中國房地產(chǎn)，尤其是上海房地產(chǎn)市場炒房的黃金時(shí)代”，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，從2010年開始，黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

“在上海、北京這樣的大城市，投資房地產(chǎn)還是能賺錢，只是沒有以前好賺了”。王立強(qiáng)說，為控制房價(jià)，上海市政府今年2月份出臺(tái)樓市“限購令”，再加上限貸令和房產(chǎn)稅，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)在操作上和收益上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如以前。

對于剛參加工作兩年的北京白領(lǐng)喬志浩來說，婚房有如一座無形的大山壓在他和父母身上，“即便在五環(huán)六環(huán)買套新房，總價(jià)也要100萬以上，工薪階層哪能拿出四成首付？”“我們還不如蝸牛，至少蝸牛還有一套屬于自己的小小蝸居，而我們，什么也沒有?！眴讨竞票г梗绯錾?年甚至2年，就像游戲里的EASY容易模式，NORMAL一般模式，而現(xiàn)在是HARD困難模式——— 別無選擇。知名財(cái)經(jīng)評論人士葉檀認(rèn)為，中國房地產(chǎn)分為兩大周期，2010年之前的10年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代。隨后出臺(tái)的三大房地產(chǎn)政策，預(yù)示房地產(chǎn)新時(shí)代到來。黃金時(shí)代過后，長期來看，房地產(chǎn)會(huì)恢復(fù)它的本來面貌——— 居住屬性。

中介：市場切換太快

買房者覺得買房更難，賣房者覺得賣房也更難。主要靠房產(chǎn)成交傭金支撐的中介業(yè)務(wù)，在成交量大幅下滑的行情下，日子也不好過，一些城市中介門店數(shù)量甚至逐日遞減。

據(jù)了解，通過中介完成的二手房交易一般按房款的2.5%收取手續(xù)費(fèi)，由于市場成交量持續(xù)低迷，當(dāng)年一套價(jià)值200萬元的二手房能獲得5萬元中介費(fèi)的紅火日子已經(jīng)慢慢成為歷史。多數(shù)中介門店陷入虧損直至關(guān)門歇業(yè)。

鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京6月份過千家中介公司零成交，400多家中介門店關(guān)閉。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，樓市調(diào)控加速了中介行業(yè)洗牌。在北京限購令出臺(tái)之初，部分小中介公司已被淘汰，尤其一些“夫妻”小門店關(guān)閉。

來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，上個(gè)月上海二手房成交套數(shù)逼近“盈虧平衡點(diǎn)”的“生命線”。據(jù)上海德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東介紹，2010年3月，上海的房地產(chǎn)中介門店約有1.3萬家，目前已減少至1萬家左右。漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏 提供的數(shù)據(jù)則更為驚人：近幾個(gè)月來上海全市中介門店數(shù)量正在以每月2%-3%的幅度減少。不少獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人為保障生活，已選擇去大型中介門店做拿底薪的全職經(jīng)紀(jì)人。

上海一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人劉華東特別懷念去年底生意好的那段時(shí)光，“每天房地產(chǎn)交易中心大廳都擠滿人，多得有些恐怖！不用出去跑，坐在門店里一天也可以做5、6單業(yè)務(wù)?！倍F(xiàn)在，很多經(jīng)紀(jì)人主動(dòng)出擊找房源，找買家，給以前客戶群發(fā)房源短信，即便如此也沒有生意。公司里員工連續(xù)幾個(gè)月沒有生意，靠那點(diǎn)底薪根本養(yǎng)不活自己?！白吡司妥吡?，沒人挽留，流動(dòng)性大的行業(yè)特點(diǎn)，加上冷清的行情，使得辭職或辭退這種事幾乎天天都在發(fā)生”。

據(jù)介紹，在上海，綜合開店的租金、電費(fèi)、通信費(fèi)、人力成本等因素，外環(huán)內(nèi)中心城區(qū)中介市場公認(rèn)的“盈虧平衡點(diǎn)”在15萬元/月左右。可是現(xiàn)在靠租賃業(yè)務(wù)的傭金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠維持生計(jì)。
開發(fā)商：寒意陣陣

房地產(chǎn)市場的陣陣寒意也傳導(dǎo)到一手房的開發(fā)商層面。從房地產(chǎn)上市公司已披露的信息來看，上半年業(yè)績明顯出現(xiàn)分化，多家公司凈利潤下降100%以上，甚至有5家預(yù)告下降超過200%，龍頭地產(chǎn)企業(yè)依然保持強(qiáng)勢增長態(tài)勢，而一些中小房企則業(yè)績增長放緩甚至虧損。2010年同期凈利潤高達(dá)4億多元的嘉凱城，今年中期業(yè)績甚至不夠買一套豪宅。有一些企業(yè)雖然上半年業(yè)績依然靚麗，但依靠的卻是之前的銷售項(xiàng)目。

寒意并沒有消失的跡象，反而正漸漸變濃。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創(chuàng)近4個(gè)月新低。某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積按照周平均成交量計(jì)算，去庫存時(shí)間分別達(dá)到16個(gè)月、10個(gè)月、7個(gè)月和12個(gè)月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時(shí)間甚至高達(dá)21個(gè)月、22個(gè)月和29個(gè)月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫存時(shí)間也超過1年。

上海綠城玫瑰園開發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨告訴記者，嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策讓不少中小開發(fā)商元?dú)獯髠?，年初制定的銷售任務(wù)現(xiàn)在看來已遙不可及，能完成一半已經(jīng)不錯(cuò)。

一方面是銷售下滑，另一方面是資金吃緊。從銀行獲得貸款越來越困難，信托融資又被各大銀行叫停，開發(fā)商正面臨著有史以來最脆弱的資金鏈。

另一個(gè)數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)開發(fā)商的生存狀況，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購總涉及金額比去年同期翻番。并購的案例數(shù)量和并購總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造歷史新高。

喜歡自稱為“操盤手”的上?；鸷晖顿Y發(fā)展有限公司營銷總監(jiān)劉春也稱，住宅項(xiàng)目的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，一些地產(chǎn)大佬紛紛轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也說明樓市熱點(diǎn)開始切換?！拔业囊恍刂堇相l(xiāng)也把資金從樓市抽出投到其他項(xiàng)目，他們是對市場最敏感的，風(fēng)向已經(jīng)變了?！彼f。

房價(jià)跌不跌要看銀行

不過，黃金時(shí)代終結(jié)，不等于房價(jià)立刻就會(huì)下跌。

記者在采訪中接觸到的一些海外投資移民有相當(dāng)一部分是“炒房族”，由于觸角敏銳、眼光獨(dú)到，這些人大多在前些年中國樓市價(jià)格暴漲中獲利豐厚。近兩年來，這些人將自己投資重心轉(zhuǎn)移到了包括香港、澳門在內(nèi)的境外房地產(chǎn)市場及國內(nèi)的三四線城市。

他們認(rèn)為，隨著政府調(diào)控政策的落實(shí)及保障房力度的加大，一二線城市的房價(jià)上漲的空間有限，但三四線城市卻還會(huì)保持相當(dāng)大的升值空間。因?yàn)槟壳拔覈鞘谢M(jìn)程仍在加速過程中，帶來了房地產(chǎn)的剛性需求。這種剛性需求在一二線城市已趨于飽和，相當(dāng)一部分城市居民家庭購置了兩套及兩套以上的住房。武漢電力部門的一項(xiàng)調(diào)查顯示，每年武漢中心城區(qū)零電費(fèi)的房產(chǎn)多達(dá)5萬套，這說明相當(dāng)一部分市民為家庭未來住房需求進(jìn)行了相當(dāng)?shù)膬?chǔ)備?！捌鋵?shí)，中國樓市泡沫的最大推手不是政府，也不是開發(fā)商，更不是炒房族，而是銀行?！币恍┙觊_始在海外炒房的投資移民說，“現(xiàn)今銀行房貸模式在任何一個(gè)國家都極為少見，這種房貸模式想要國內(nèi)樓價(jià)不漲很難?！?/p>

以一戶開發(fā)成本為80萬元的房產(chǎn)為例，開發(fā)商售價(jià)100萬元，炒房客首付20%即20萬元后，即可貸款80萬元購得房產(chǎn)。如果炒房客再以200萬賣出，新的購房者只需出40萬元，就可通過銀行房貸購得房產(chǎn)，因?yàn)殂y行房貸不是以房產(chǎn)成本發(fā)放的貸款，而是以售價(jià)總額的80%發(fā)放的房貸。如此炒下去，表面上金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行，實(shí)際上卻落在了房客身上。

他們認(rèn)為，目前，一些銀行在落實(shí)調(diào)控新政的過程中加大了首付比例，但其基數(shù)依然以房屋售價(jià)為主，這是調(diào)控政策難以奏效的一大原因。不過隨著銀行房貸模式的進(jìn)一步完善，樓價(jià)只漲不跌的時(shí)代無疑將成為歷史。

買還是不買仍在糾結(jié)

黃金時(shí)代已然過去，需要房子的人仍然在糾結(jié)，買，還是不買。而專家們的“口水戰(zhàn)”則是，房價(jià)在下半年“拐”或是不“拐”，不少購房者最后后悔的是，在“拐”與不“拐”的爭議中，錯(cuò)失了買的機(jī)會(huì)?！胺績r(jià)的每次上漲、下跌都影響著我每根脆弱的神經(jīng)?！鄙虾Ｒ患伊闶燮髽I(yè)的部門經(jīng)理李小姐仍然在糾結(jié)，房價(jià)高的時(shí)候不敢買，怕會(huì)跌下來；房價(jià)低的時(shí)候又覺得還會(huì)再跌。

今年上半年的樓市恰如一杯“溫吞水”：一方面，政府不斷加大政策調(diào)控力度，不少剛性需求的買家選擇了“等一等”；而另一方面，房產(chǎn)商“咬定房價(jià)不放松”，商品住宅成交均價(jià)依舊“堅(jiān)挺”。以上海為例，如今商品住宅均價(jià)一直在去年下半年成交均價(jià)附近徘徊。這樣的僵局下，外界所預(yù)測的房價(jià)“拐點(diǎn)”從5月拖到6月，又拖到7月，依然沒有現(xiàn)身。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，下半年北京、上海兩地樓市將由上半年的量減價(jià)穩(wěn)轉(zhuǎn)向量增價(jià)跌。原本上半年達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，很多企業(yè)不愿、也不敢推盤，隨著開發(fā)商資金鏈越來越緊張，下半年推盤量必將放大，而在當(dāng)前這種形勢下，不促銷，難旺銷。推盤加降價(jià)，結(jié)果只能是量增價(jià)跌。

其他一些專家也認(rèn)為，資金壓力將迫使開發(fā)商作出價(jià)格調(diào)整。從3季度開始，預(yù)計(jì)促銷和降價(jià)策略將被越來越多的樓盤采用，降價(jià)幅度也會(huì)越來越大。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)可能出現(xiàn)10%-20%的跌幅。即便如此，從歷次樓市調(diào)控來看，在龐大的需求下，房價(jià)一旦出現(xiàn)這樣的跌幅，就馬上會(huì)有大量需求釋放，導(dǎo)致下調(diào)的房價(jià)筑底回升。對于很多買不起房、甚至希望房價(jià)能夠回歸幾年前水平的人來說，這樣的調(diào)整也就難言“拐點(diǎn)”了。

來源：濟(jì)南時(shí)報(bào)

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