聚焦房地產(chǎn)限購(gòu)路線圖 二三線城市會(huì)是終點(diǎn)嗎？

　　房地產(chǎn)限購(gòu)令再次走到樓市調(diào)控的臺(tái)前。在北京、上海、深圳等一線城市納入限購(gòu)范圍后，隨著二三線城市的房?jī)r(jià)看漲，限購(gòu)令升級(jí)版即將啟動(dòng)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的通知，各省要在8月20日之前上報(bào)轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的工作情況，這份報(bào)表將給備受關(guān)注的限購(gòu)令擴(kuò)容提供直接數(shù)據(jù)支持。隨著“限購(gòu)”落地的預(yù)期增強(qiáng)，部分先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，這些城市成為承接資金的“池子”。限購(gòu)令會(huì)否向三四線城市進(jìn)軍呢？

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的通知，各省要在8月20日之前上報(bào)轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的工作情況，這份報(bào)表，將給備受關(guān)注的限購(gòu)令擴(kuò)容提供直接數(shù)據(jù)支持。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果限購(gòu)令“擴(kuò)容”，近期房?jī)r(jià)漲幅居前的，以秦皇島、丹東、洛陽(yáng)等為代表的多個(gè)二線城市有望上榜。然而，從現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，限購(gòu)擴(kuò)容阻礙重重，目前，住建部的“大限”已過(guò)，限購(gòu)擴(kuò)大名單何時(shí)落地仍未可知，不過(guò)，部分二線城市為規(guī)避限購(gòu)，已先聲奪人的采用了“限價(jià)”令，而三四線城市也已接過(guò)住宅地產(chǎn)快速發(fā)展的接力棒，成為備受追捧的區(qū)域。

　　二線城市限購(gòu)打擦邊球

　　36個(gè)大中城市執(zhí)行“限購(gòu)”令已半年有余，然而，除一線城市成功實(shí)現(xiàn)了控制房?jī)r(jià)上漲的腳步外，二線城市的補(bǔ)漲勁頭十足，憑著一個(gè)“完美的擦邊球”，二線城市獲得了“雙贏”局面——既實(shí)現(xiàn)了“限購(gòu)”，同時(shí)也沒(méi)有延緩房地產(chǎn)發(fā)展。

　　一二線城市限購(gòu)之后，資金被擠出流入二三線城市的跡象十分明顯，與此同時(shí)，一些省會(huì)城市未限購(gòu)的郊區(qū)縣也成為資金承接的主力?！安幌拶?gòu)的XXX”成為這些城市郊區(qū)縣樓盤最具說(shuō)服力的廣告。

　　以東北地區(qū)最大的城市沈陽(yáng)為例，其限購(gòu)政策是“對(duì)于本市戶籍居民家庭，已有1套住房的可在二環(huán)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房1套；對(duì)已擁有2套及以上住房的暫停其在二環(huán)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的外地戶籍家庭可在二環(huán)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買1套住房?！币簿褪钦f(shuō)，沈陽(yáng)市二環(huán)外就不限購(gòu)，如此一來(lái)，二三環(huán)之間的房產(chǎn)成為資金追捧的寵兒，因其供應(yīng)的產(chǎn)品類型豐富、性價(jià)比極高，深受購(gòu)房者青睞。隨著沈陽(yáng)市三環(huán)路的改造，三環(huán)附近的房產(chǎn)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　與沈陽(yáng)情況類似的，還有成都、哈爾濱等地，隨著城市的擴(kuò)大，最近幾年新發(fā)展的郊區(qū)縣都是一片綠燈。以哈爾濱為例，距離市中心較遠(yuǎn)的松北區(qū)、阿城區(qū)等均不在限購(gòu)范圍，在這些地方，每天幾十個(gè)塔吊不停地作業(yè)，計(jì)程車的電子廣告屏上都是租售塔吊的聯(lián)系方式。

　　廊坊等地的“限價(jià)”令與省會(huì)城市的市中心限購(gòu)異曲同工，都在盡可能地規(guī)避嚴(yán)厲的“限購(gòu)”給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的波動(dòng)。

　　河北省是首個(gè)提出“限價(jià)”思路的省份，而已經(jīng)提出“限價(jià)”方案的廊坊和秦皇島，一個(gè)與北京有絕對(duì)的距離優(yōu)勢(shì)，另外一個(gè)同樣相距北京不遠(yuǎn)，而且還是海濱小城，上半年因房?jī)r(jià)快速上漲而進(jìn)入監(jiān)管層視線。6月中旬，廊坊市香河縣首開(kāi)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]行政“限價(jià)”先河，要求對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住房預(yù)售、銷售價(jià)格進(jìn)行限制。秦皇島市也準(zhǔn)備將商品住房銷售價(jià)格的上限定在7000元/平方米。

　　煙臺(tái)也是采取“限價(jià)”的城市，同樣是針對(duì)“限購(gòu)”的緩兵之計(jì)。煙臺(tái)住房局8月2日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售價(jià)格和合同備案管理的通知》，該通知明確指出，商品房銷售均價(jià)原則上漲幅不能超過(guò)5%。

　　據(jù)報(bào)道稱，河南、廣東、四川等地將相繼出臺(tái)二三線城市樓市“限價(jià)”政策。“我們正在匯集二三線城市樓市價(jià)格，研究限價(jià)的政策?！彼拇彻賳T說(shuō)。河南有關(guān)官員告訴記者，此前出臺(tái)過(guò)“限價(jià)”政策，那是針對(duì)省級(jí)樓市的，“現(xiàn)在我們也要出臺(tái)二三線城市樓市的‘限價(jià)’政策，不過(guò)還在研究中。”

　　“限”字令作為本輪調(diào)控的創(chuàng)新，正在最大限度地發(fā)揮作用，“限貸”也已開(kāi)始。對(duì)于最近銀監(jiān)會(huì)重申暫停第三套房貸的政策要求，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩微博分析說(shuō)，今年年初以來(lái)，北京各大銀行第三套房貸已陸續(xù)暫停發(fā)放，上半年銀行商貸的比例有所下降。在貸款持續(xù)緊縮的情況下，最有可能受影響的是外地購(gòu)房者。從人數(shù)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，滿足購(gòu)房資格要求的外地購(gòu)房者占整個(gè)市場(chǎng)的15%左右。鏈家的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，外地客戶對(duì)貸款的依賴程度比本地客戶高。另外，進(jìn)一步緊縮商業(yè)房貸會(huì)對(duì)剛性需求或是首次購(gòu)房者影響較大。

　　三四線城市承接資金

　　按照住建部的通知，“限購(gòu)”擴(kuò)容的名單應(yīng)該在統(tǒng)計(jì)口徑中的70個(gè)大中城市中選擇，而事實(shí)上，近幾年房?jī)r(jià)漲幅較快的鄂爾多斯、榆林等地，都不在統(tǒng)計(jì)口徑之中。隨著“限購(gòu)”落地的預(yù)期增強(qiáng)，部分先知先覺(jué)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，這些城市成為承接資金的“池子”。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)甚至認(rèn)為“得三四線城市者得天下”已經(jīng)成為房企共識(shí)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，限購(gòu)范圍擴(kuò)大至二三線城市本身并不是一個(gè)新政策，而是對(duì)原來(lái)調(diào)控政策的具體化和延續(xù)，“但每項(xiàng)政策都有利有弊，限購(gòu)擴(kuò)大至二三線城市可能給地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)壓力，也會(huì)促使一些房企和資金進(jìn)一步向三四線城市和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移”。

　　以湖北省為例，省內(nèi)地市縣的開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為武漢中小房企爭(zhēng)奪的目標(biāo)，也是應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控，避開(kāi)武漢市場(chǎng)的房地產(chǎn)巨頭的主要手段。在最近一次的土地推介會(huì)上，省內(nèi)三四線城市賣地的熱情明顯提高，包括宜昌、神農(nóng)架在內(nèi)的多個(gè)地市，推出的多為市區(qū)核心地塊。

　　這些面積不大的優(yōu)質(zhì)地塊無(wú)疑最合中小房企的胃口。武漢本土一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人董先生介紹，自2009年開(kāi)始他們就沒(méi)有在武漢市場(chǎng)拿地了，主要是地塊總價(jià)太高無(wú)法承受。這三年來(lái)，該公司在崇陽(yáng)縣、仙桃市等地開(kāi)發(fā)了三個(gè)項(xiàng)目，利潤(rùn)回報(bào)都很理想。

　　陳嘯天直言，這波限購(gòu)政策，只是擴(kuò)大了限購(gòu)的范圍，但并沒(méi)有給出被限購(gòu)市場(chǎng)民間資金的出路引導(dǎo)，僅僅是把這些資金從一線趕到二三線再到三四線。在他看來(lái)，三四線城市在全國(guó)性房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)中扮演了重要角色。資料顯示，近3年時(shí)間內(nèi)恒大[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]整體業(yè)績(jī)翻了8倍，2011年半年度銷售額429億元，同比增長(zhǎng)達(dá)103%，逼近去年全年500億的銷售額，其中多達(dá)20%以上的銷售額來(lái)源于三四線城市的貢獻(xiàn)。

　　方正證券首席分析師湯云飛表示，從前期房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果來(lái)看，大中城市房屋成交價(jià)出現(xiàn)反彈但增幅回落，房屋成交量萎縮，總體效果有待加強(qiáng)?！拔覀冋J(rèn)為，央行的信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的作用已到位，進(jìn)一步的措施更多的只能依賴行政手段。住建部二三線城市限購(gòu)五標(biāo)準(zhǔn)的操作性強(qiáng)，若執(zhí)行嚴(yán)格，二三線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭有望得到遏制，但三四線城市可能被擠出的資金推漲?！睖骑w表示。

　　在一二線城市限購(gòu)之前，部分開(kāi)發(fā)商就已開(kāi)始深耕二三線城市。由于北京、上海等城市實(shí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，投資客攜資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)那些未限購(gòu)的二三線城市，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲。正是借助之前在二三線城市的布局，大型房企上半年交出了一份漂亮的成績(jī)單。

　　以三四線城市為發(fā)展主力的開(kāi)發(fā)商，在上半年也獲得了良好的收益。中航地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]業(yè)務(wù)以二線城市的非住宅產(chǎn)品、三四線城市的住宅產(chǎn)品為主，受宏觀調(diào)控的影響較小。公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11億元，同比增長(zhǎng)55.35%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4259萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1615.98%。

　　中報(bào)顯示，上半年碧桂園[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約132億元，合同銷售面積約242萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約50%及26%。其中，廣東區(qū)域項(xiàng)目業(yè)績(jī)約占總體業(yè)績(jī)的72%。碧桂園一直以來(lái)布局三四線城市的戰(zhàn)略在今年也初現(xiàn)成效，據(jù)了解，其在三四線城市的土地儲(chǔ)備比例已達(dá)82%。

　　在已獲得良好收益的情況下，開(kāi)發(fā)商也在加緊補(bǔ)充三四線城市土地儲(chǔ)備。日前，碧桂園一舉拿下位于山東章丘黃旗山兩塊土地，樓面價(jià)僅為750元/平方米。綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了在長(zhǎng)三角周邊的三線城市做開(kāi)發(fā)，該公司正在四川、湖南、江西、遼寧等省的三線城市加快尋找開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。恒大集團(tuán)也在蕪湖、襄樊等城市快速拿地，同時(shí)也有開(kāi)發(fā)商向以煙臺(tái)、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)發(fā)。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，“得三四線城市者得天下”漸成房企共識(shí)。過(guò)去若干年，進(jìn)軍北上廣，占領(lǐng)一線市場(chǎng)，曾經(jīng)是很多房企的夢(mèng)想與追求，但是今天風(fēng)向已變，“上山下鄉(xiāng)”開(kāi)始成為新選擇。到三四線城市，到中小城市，到中心城市的外圍與周邊市場(chǎng)，到高鐵沿線等成為房地產(chǎn)企業(yè)的新方向。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年多數(shù)重點(diǎn)城市商品房銷售面積同比出現(xiàn)下滑，而全國(guó)商品房銷售面積同比依然上漲了12.9%，這主要是得益于三四線城市成交放量的拉動(dòng)。

　　限購(gòu)令擴(kuò)大仍在博弈

　　從傳出限購(gòu)令擴(kuò)大的信號(hào)至今，已經(jīng)過(guò)去了一個(gè)多月的時(shí)間，除江門市表示限制外籍人士購(gòu)房外，尚無(wú)其他城市加入限購(gòu)隊(duì)伍。雖然“限購(gòu)”擴(kuò)大的呼聲較高，但執(zhí)行起來(lái)，卻是阻力重重，開(kāi)發(fā)商緊張的資金鏈和地方政府的土地財(cái)政模式，都是牽絆“限購(gòu)”令快速執(zhí)行的因素。二線城市用“限價(jià)”代替“限購(gòu)”，包括中心城區(qū)限購(gòu)、郊區(qū)放開(kāi)的政策，都是“限購(gòu)令”落地時(shí)的博弈結(jié)果。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為，限購(gòu)不限購(gòu)，博弈仍在進(jìn)行。房?jī)r(jià)的上漲必然來(lái)帶地價(jià)的上漲，可以給地方政府帶來(lái)大量的土地收入，而房地產(chǎn)稅收也依賴于交易量的支撐，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，限購(gòu)肯定不是一個(gè)好消息。但是，二三線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，如果不抑制，必將來(lái)帶更大的危害，地方政府需要負(fù)責(zé)地權(quán)衡利弊。對(duì)于限購(gòu)，中央也有規(guī)劃，不會(huì)縱容地方政府一味追求短期利益。

　　西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍表示，目前中小開(kāi)發(fā)商的融資渠道較窄，而大型開(kāi)發(fā)商的融資渠道較多，其項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分布廣泛，其在二、三線城市的良好銷售在一定程度上緩解了其資金緊張程度。“總的來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條目前呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)，一是支出大于流入，二是資金成本不斷升高?！毙φJ(rèn)為，一旦二、三線城市限購(gòu)政策得到落實(shí)后，開(kāi)發(fā)商的成交量將進(jìn)一步受到抑制，銷售肯定不如上半年，屆時(shí)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也將出現(xiàn)小幅放緩的情形。

　　上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波認(rèn)為，土地財(cái)政掣肘二三線城市限購(gòu)，因?yàn)橄拶?gòu)令落實(shí)好壞的關(guān)鍵取決于地方政府的積極性?！叭ツ?，二三線城市就已成為房產(chǎn)商投資的熱土?！?/p>

　　在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的文件中，給出了五大限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，并表示“符合上述條件較多兩條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。”不過(guò)，住建部也為地方政府留有余地，“各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改?！薄白〗ú坎粫?huì)出臺(tái)一個(gè)所謂的限購(gòu)名單，直接下令名單內(nèi)的城市限購(gòu)，而只是在督促地方政府主動(dòng)出臺(tái)限購(gòu)的政策?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，具體政策出臺(tái)將以地方政府的意志為主，部里肯定需要對(duì)各地上報(bào)的情況進(jìn)行審核，對(duì)不符合要求的，或與實(shí)際情況有出入的進(jìn)行督促。

　　隨著限購(gòu)的持續(xù)執(zhí)行，一二線城市的存量房數(shù)量節(jié)節(jié)攀升，不過(guò)，尚未升至2008年最高點(diǎn)。截至目前，北京商品房可售房源已達(dá)10.8萬(wàn)套，北京樓市可售房源的消化周期已接近15個(gè)月，該數(shù)據(jù)是2009年的3倍。同樣的情況也出現(xiàn)在上海、深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等重點(diǎn)城市。中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，寧波商品房庫(kù)存的消化周期已達(dá)到29個(gè)月，杭州22個(gè)月，上海13個(gè)月，深圳、武漢、蘇州均超過(guò)15個(gè)月。

　　對(duì)于多數(shù)人預(yù)測(cè)的8月底前會(huì)出臺(tái)新一輪限購(gòu)名單，楊紅旭并不贊同，他認(rèn)為，即便各地都能于8月20日前提交報(bào)告，也還須一個(gè)溝通、協(xié)調(diào)的過(guò)程，部分地方政府和住建部之間少不了博弈。延至9月公布，可能性相當(dāng)大。至于城市分布，預(yù)計(jì)將集中在北京、上海、廣州、深圳等大都市圈周邊，類似珠海、東莞、廊坊、秦皇島、昆山等，因?yàn)椴糠滞顿Y需求被擠壓出大都市，從而導(dǎo)致周邊城市樓市投資比較活躍，房?jī)r(jià)上漲偏快。

　　王玨林也分析稱，整個(gè)工作或許將會(huì)持續(xù)到9月初，屆時(shí)限購(gòu)令落實(shí)的具體情況才將揭曉。

　　“限購(gòu)”令擴(kuò)大遲遲不落地，關(guān)于限購(gòu)令放松的聲音卻已傳出，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在近期參加一次房地產(chǎn)峰會(huì)上，她作出了大膽預(yù)測(cè)：“我預(yù)計(jì)明年春天有可能會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，再過(guò)段時(shí)間后有可能會(huì)取消?！痹谝殉雠_(tái)的限購(gòu)文件中，部分城市如貴陽(yáng)、濟(jì)南等，明確提出政策有效期截止到2011年12月31日，南寧規(guī)定截止至2012年2月29日。“限購(gòu)期限可暫定到今年年底?！币渤霈F(xiàn)在了住建部近日下發(fā)的《列入新增限購(gòu)城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)》中。

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