解析:中國房地產(chǎn)市場“越調(diào)越漲”的歷史之謎


時間:2011-08-25





  2005年以來,我國每年都出臺政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。尤其是2010年,在一年時間里先后三次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。但不容回避的事實是,盡管調(diào)控房地產(chǎn)市場的十八般武器用盡,而政策效果并不理想。要破解房地產(chǎn)市場“越調(diào)越漲”的怪圈,需要我們認真分析和總結(jié)最近幾年我們房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗和教訓。

  近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

  從2005年以來,我國先后出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,主要政策有:

  2005年4月30日,出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見通知》簡稱“國八條”。主要內(nèi)容是:增加普通住宅的供應,增加二手房交易的稅收成本,對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營業(yè)稅。目標是抑制房地產(chǎn)投機,穩(wěn)定住房價格。

  2006年5月24日,國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格意見的通知》簡稱“國六條”。主要內(nèi)容是:規(guī)定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”,即90平方米以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例;進一步發(fā)揮信貸、稅收、土地等政策的調(diào)節(jié)作用;合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度,減緩被動性住房需求過快增長。

  2007年8月7日,國務院發(fā)布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,主要內(nèi)容是加大住房保障力度;2007年9月,人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,主要內(nèi)容是提高利用貸款購買第二套以上住宅的首付比例和利率;2007年12月,又發(fā)布補充通知,進一步明確二套住房的認定標準。

  2010年,先后三次出臺政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。2010年1月10日,國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給;二是合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策;三是加強風險防范和市場監(jiān)管,加強房地產(chǎn)信貸風險管理;四是加快推進保障性安居工程建設,力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題;五是落實地方各級人民政府責任。

  2010年4月17日,國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,俗稱為“新國十條”。在歷次調(diào)控中,這次使用的政策工具最齊全,力度也最大。主要內(nèi)容有:

  一是各地區(qū)、各有關部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責,建立考核問責機制,住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核,加強監(jiān)督檢查,建立約談、巡查和問責制度。

  二是堅決抑制不合理住房需求。

  三是實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高;部分城市暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

  四是發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

  五是增加居住用地有效供應,在堅持和完善土地招拍掛制度的同時,探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

  六是調(diào)整住房供應結(jié)構,各地要盡快編制和公布住房建設規(guī)劃,明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數(shù)量和比例。

  七是確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。

  八是加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管,嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款,證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

  九是加大交易秩序監(jiān)管力度。

  十是完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

  2010年9月29日,國家相關部委出臺鞏固樓市調(diào)控成果的新一輪政策。銀監(jiān)會出臺《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》,建設部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關于進一步貫徹落實國發(fā)[2010]10號文件的通知》。

  主要措施有:進一步收緊住房按揭貸款,第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成,利率不低于基準利率的1.1倍、第三套停貸;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款;首次明確表示要在全國范圍內(nèi)推進房產(chǎn)稅改革。

  房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評價

  從二手房價格月度環(huán)比走勢可以看出,2005年7月至2010年底該數(shù)據(jù)從2005年7月份開始發(fā)布的大多數(shù)月份我國的房價都是呈現(xiàn)快速上漲的狀態(tài),在75個月份中,價格呈現(xiàn)環(huán)比為負的月份只有12個,主要分布在2008年下半年和2009年初,其主要原因是受國際金融危機的沖擊。

  需要注意的是,因為2005年5月份后,房地產(chǎn)交易過程中的稅收增加,因此,市場交易中普遍存在“陰陽合同”現(xiàn)象,使統(tǒng)計的二手房價格數(shù)據(jù)比實際市場交易數(shù)據(jù)低很多有些城市可能低50%以上。

  總之,過去五年里房價基本上是快速上漲的,政策調(diào)控并沒有能夠有效阻止這個上漲趨勢。因此,從總體上看,政策調(diào)控沒有取得預期的成效。

  分別考察之,不同的政策措施所產(chǎn)生的效果又不盡相同。

  首先考察一下2005年的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果。從全國總體看,2005年的“國八條”的政策效果十分明顯。從價格看,在政策出臺后的半年時間里,全國總體的房價穩(wěn)中有落,從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看,2005年7、8月份的二手房價格環(huán)比分別為-0.4和-0.1。

  根據(jù)當時的市場反應,5、6月份的房價下跌幅度應該更大一些。下跌幅度最大的是上海市,該市的房價出現(xiàn)了明顯的下跌下跌約15%左右;從交易量看,住房交易量出現(xiàn)明顯下降;房地產(chǎn)投資的增長速度也明顯放緩,由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地產(chǎn)市場又開始重新活躍,尤其是北京、深圳、廣州等城市房價出現(xiàn)快速上升的勢頭。

  2006年政府出臺的“國六條”的政策效果不及“國八條”。房價只是出現(xiàn)了短暫的環(huán)比上漲速度放緩,并沒有出現(xiàn)價格的下跌,房地產(chǎn)投資增長速度從2005年的19.8%增加到23%。

  2007年,以差別化的住房信貸政策為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的調(diào)整,從2007年8月份到2009年1月份,深圳房價下跌了26%,北京、上海、廣州、天津等城市的房價下跌了11%-15%左右。但應該客觀地看,導致這輪市場調(diào)整的原因除了政策作用之外,國際金融危機的沖擊應該不可忽視。

  按照市場對政策的反應規(guī)律,政策出臺之始市場反應應該最明顯,但2007年9月至2008年4月的八個月里,二手房價環(huán)比數(shù)據(jù)分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30,確實出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩,但一直沒有出現(xiàn)價格下跌。房價下跌出現(xiàn)在2008年5月份之后,尤其是2008年9月份之后。因此,筆者認為,這一輪的政策調(diào)控雖然對市場調(diào)整起到了一定作用,但促使市場出現(xiàn)持續(xù)、深幅調(diào)整的最主要因素應該是金融危機的沖擊。

  2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合里,核心是4月出臺的“國十條”。1月份“4號文件”出臺初期市場有所反應,交易量出現(xiàn)大幅度下降,價格也有所松動,部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數(shù)量。但3月份之后交易量和房價又迅速反彈。導致了“國十條”的出臺。

  “國十條”被稱之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期,交易量迅速下降,根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時,價格也出現(xiàn)明顯下降,深圳、上海和北京的價格調(diào)整幅度最大,5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。

  從全國總體情況看,十號文件出臺后二手房價格環(huán)比連續(xù)三個月出現(xiàn)下跌,跌幅為最近兩年來最大,但隨后二手房價又開始出現(xiàn)上漲,8月份環(huán)比上漲0.1%,9月環(huán)比上漲0.5%,漲幅明顯加快。說明“國十條”只是對市場產(chǎn)生了短期沖擊,并沒有改變市場運行的趨勢。

  盡管房地產(chǎn)調(diào)控力度在9月底的政策里進一步加大,不僅將按揭貸款的條件進一步收緊,而且明顯了對非本地居民買房的限制。但市場反應似乎很平淡。從價格看,僅出現(xiàn)一個月的環(huán)比漲幅回落從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%,隨后又開始加速上漲。觀察最近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控可以得出以下結(jié)論:政策對市場的影響力在下降,政策的時效性越來越短。要破解房地產(chǎn)市場的調(diào)控怪圈,需要我們認真分析、總結(jié)經(jīng)驗教訓。


來源:上海證券報



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