購房成本大增 房地產暴利轉銀行

房地產調控歷時一年半，房價拐點開始顯現(xiàn)，然而在5次加息、取消七折利率的基礎上，購房成本不降反升。開發(fā)商的暴利時代終結了，暴利轉移到了銀行?？傊?，目前看來，離“還利于民”更加遙遠。

萬科再現(xiàn)房價拐點

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，這些城市中新房價格環(huán)比下降的有12個，包括天津、南京、三亞等。持平的有14個，包括北京、杭州、合肥等。其中，上海、廣州等一線城市房價成交量持續(xù)萎縮，成交價雖有小幅上漲，但環(huán)比漲幅沒有超過0.2%。二手住宅價格環(huán)比下降的城市有19個，包括北京、天津、南京等，持平的城市有12個，包括深圳、杭州等。其中，北京、上海等一線城市二手房價格企穩(wěn)乃至回落的跡象更為明顯。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，房地產調控已經(jīng)初見效果，大多數(shù)一線城市房價環(huán)比下降或漲幅收窄，隨著下半年限購范圍的擴大和保障房的大量入市，一線城市的房地產調控效果會更加明顯。

布局全國的房企龍頭萬科一直以開盤首月去化率60%作為制定價格的標準。雖然自本輪調控以來，萬科從未提及“降價”，但在這種根據(jù)市場行情浮動以保證快速周轉的定價機制下，可以看到：萬科2011年上半年累計實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，均價11600元/平方米。而2010年全年，公司累計實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，均價12050元/平方米。上半年均價較去年全年下降4%?？梢娙f科上半年的業(yè)績建立在以價換量的基礎上。近年來萬科銷售均價一直勻速上升，這是自2007年王石提出拐點論降價以來，萬科的第二個價格拐點。

可以預見，由于5月份的傳統(tǒng)地產旺季沒有如期出現(xiàn)，開發(fā)商對“金九銀十”不再抱有不切實際的希望，下半年大面積主動降價出逃的情況幾乎已成定局。

房價降20%購房成本方持平

房子降價固然大快人心，然而，房子降價和購房成本下降是同一回事嗎？

假設一種情境，一位擁有北京戶口的首次購房者，在東五環(huán)看中了一套標價200萬元的房子。在2010年4月調控之前，當時的首套房貸款政策是，首付最低兩成，貸款利率7折，按揭基準利率執(zhí)行2008年12月23日調整的五年期以上為5.94%。按此標準貸款30年，需繳納首付40萬元，貸款總額160萬元，月供7785元，還款總額約280萬元。該房總成本約320萬元。

調控之后，最新的首套房貸款政策為，首付最低三成，貸款利率一般執(zhí)行基準利率。經(jīng)過5次加息，每次上調0.25個百分點，基準利率上調1.25個百分點。調整后五年以上按揭貸款基準利率7.05%。按照北京市目前的折扣，如上述房子降價10%達到180萬元，那么貸款30年需繳納首付54萬元，貸款總額126萬元，月供8425元，還款總額約303萬元。該房總成本約357萬元。

通過對比可以看出，歷時一年半之久的調控之后，即便在房價下調10%的情況下，仍不能覆蓋利息成本，反而帶來的是首付成本上漲35%、月供成本以及還款總額上漲8.2%、購房總成本上漲11.6%的局面！

利潤向銀行轉移

那么，房價究竟要下調多少，首貸購房者的成本才能回到調控之前的水平呢？答案是20%。如果房價不下降20%，那么這之間的利潤差額全部轉移到了銀行。

盡管四大國有銀行、民生銀行等部分銀行的信貸負責人對記者表示，在國家緊縮房地產貸款的窗口指導下，按揭貸款額度不多，發(fā)放困難，有的支行甚至出現(xiàn)階段性的停貸，但按揭貸款仍然總量巨大，且呈現(xiàn)較快增長。央行報告顯示，上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%，比上年末高6.5個百分點。

回顧歷史可發(fā)現(xiàn)，2009年初的樓市小陽春是在降息和優(yōu)惠利率的推動下，相同額度按揭貸款的月供額分別下降了24.2%，多數(shù)城市的月供收入比下降到50%以內，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的購房能力實際上升了。

既然是執(zhí)行差別化利率，為什么不更徹底一點，保持首貸購房者的利率折扣，真正還利于民？證券市場周刊

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8月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部擬訂的二、三線城市限購名單仍然沒有發(fā)布。相反，有消息傳來，因經(jīng)濟發(fā)展需要和地方政府反對，住建部擬訂的這份名單面臨“難產”。隨著美債危機、經(jīng)濟發(fā)展趨緩等一系列因素影響，房地產行業(yè)紛紛猜測是否會重復2008年那次房地產調控結局，房地產調控將轉向。然而，歷史的腳步，亦難以兩次踏進同一條河，2011年半年早過，重新審視一線城市的經(jīng)濟環(huán)境，早不見2008年風聲鶴唳的時景。

本輪房地產調控政策執(zhí)行最嚴厲的是一線城市，但從目前數(shù)據(jù)來看，一線城市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)普遍穩(wěn)定，受樓市調控影響不大。

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“從剛公布的CPI等數(shù)據(jù)顯示，目前國內政府上下主要任務主要還是堅持抑制通脹，這和2008年、2009年的保增長保就業(yè)的形勢完全不同?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟告訴記者。

中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國商品房銷售面積為5.2億平方米，同比增長13.6%，比去年全年增速提高3.5個百分點，但增速呈現(xiàn)放緩?！皬目傮w來說，房價還未到深度調整的時候，而是全國呈現(xiàn)了一、二線城市分化的局面?！标愱烧f。

連續(xù)的調控，讓一線城市的住宅成交量價出現(xiàn)了調整，而根據(jù)中原地產一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15個省份，50個未限購的二、三線城市，除了鎮(zhèn)江宜興、太倉等在內的八個城市成交量出現(xiàn)下降，價格則基本持平外，大部分城市量價還在漲。

北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥表示，二、三線城市房地產調控壓力更大，目前二、三線城市正處于土地財政快速增長期，加之地方財政緊張等因素，限購政策在二、三線城市執(zhí)行的難度很大。

此前，有消息稱，住建部擬擴大限購城市名單，但是遭到地方政府抵制，目前只談下了10來個城市，本應擴大納入限購范圍的城市名單應該在60個左右。

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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