房地產(chǎn)暴力時(shí)代即將終結(jié) 市場(chǎng)離成熟究竟還有多遠(yuǎn)

　　任何政策上的風(fēng)吹草動(dòng)，都可能影響人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)判。而任何一個(gè)政策風(fēng)向乃至政策實(shí)施的閃失，也可能讓房?jī)r(jià)調(diào)控功虧一簣。

　　10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定修訂征求意見(jiàn)稿》以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中，房企哄抬房?jī)r(jià)最高可罰款3萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等級(jí)中前三個(gè)級(jí)別的注冊(cè)資本均大幅增加，但四級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本要求仍為100萬(wàn)元的兩條意見(jiàn)引起熱議。

　　面對(duì)《征求意見(jiàn)稿》中低罰款、低門(mén)檻等眾多疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎難題依舊。

　　3萬(wàn)元的“平衡術(shù)”

　　針對(duì)“3萬(wàn)元罰款”，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者聯(lián)系到中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰。他認(rèn)為，立法初衷再良好，執(zhí)法態(tài)度再嚴(yán)肅，假如違法收益總是大于守法收益，那么違法沖動(dòng)就不可能被抑制。扭轉(zhuǎn)“輕罰立法”的傾向，已不能再拖。

　　罰款1萬(wàn)-3萬(wàn)元是個(gè)什么概念？中國(guó)房地產(chǎn)信息中心副主任于之恒解釋道，目前全國(guó)100座重點(diǎn)監(jiān)控城市的住宅平均價(jià)格為8874元/ 平方米，按90平方米算，一套房子的平均價(jià)格至少在80萬(wàn)元以上。換言之，罰款下限等于1平方米房子，上限等于3平方米的房子。

　　陳云峰表示，相信立法者不是不知道“守法收益必須大于違法收益”的道理。而“輕罰立法”傾向如此頑強(qiáng)，原因無(wú)非是以下幾點(diǎn)：其一，受限于執(zhí)法成本。相對(duì)于重罰，輕罰的執(zhí)法成本要低得多，操作性也強(qiáng)。重罰因?yàn)樯婕斑`法者切身利益，要求更縝密的調(diào)查和對(duì)于行政復(fù)議、司法審議的充分準(zhǔn)備。其二，受限于事后監(jiān)管習(xí)性。事后監(jiān)管而不是事先監(jiān)管，導(dǎo)致執(zhí)法難以跟蹤細(xì)節(jié)。細(xì)節(jié)的湮沒(méi)又令責(zé)任方很容易卸責(zé)。其三，受限于利益格局的錯(cuò)綜復(fù)雜。在這種情況下，輕罰成為一種“平衡術(shù)”。

　　3萬(wàn)元對(duì)于財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)企業(yè)而言，完全只是“毛毛雨”，甚至連“毛毛雨”都算不上。違法行為獲利空間大、違法成本低，以牟利為第一目的的開(kāi)發(fā)商恐怕很難拒絕暴利的誘惑，類似違法行為恐難杜絕。導(dǎo)報(bào)記者11日在濟(jì)南丁豪廣場(chǎng)遇見(jiàn)前來(lái)看房的徐哲，他認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)動(dòng)輒就上百萬(wàn)元一套，而3萬(wàn)元以下的懲罰顯然相對(duì)過(guò)輕，威懾力度不夠。他建議，可以按照單套或者銷售額的比例來(lái)罰款。

　　注冊(cè)等級(jí)還需細(xì)化

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)，《征求意見(jiàn)稿》中仍然分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)4個(gè)等級(jí)。前三個(gè)級(jí)別的注冊(cè)資本均大幅增加，提高了門(mén)檻：一級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本提高至2億元以上；二級(jí)資質(zhì)提高至1億元以上；三級(jí)資質(zhì)提高到5000萬(wàn)元以上。不過(guò)，四級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本要求仍為100萬(wàn)元。

　　濟(jì)南陽(yáng)光100營(yíng)銷總監(jiān)陶曉智表示，前三級(jí)資質(zhì)等級(jí)開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本的大幅提高，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的門(mén)檻有了較大的提高，此舉有利于保留更多有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而四級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本仍為100萬(wàn)元，這個(gè)門(mén)檻確實(shí)太低。盡管目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟，但四級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本仍為100萬(wàn)元，主要是為一些小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)留有一些發(fā)展空間，保證城鎮(zhèn)化的發(fā)展。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后，再考慮逐步提高門(mén)檻更好。

　　針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)規(guī)模大小的問(wèn)題，陶曉智建議，不同的區(qū)域、城市、項(xiàng)目情況都有不同，因此，應(yīng)該再推出細(xì)化的規(guī)定。

　　暴利時(shí)代或?qū)⒔K結(jié)

　　青島榮置地顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)徐杰說(shuō) ，在即將進(jìn)入房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“金九銀十”之際，國(guó)家的房產(chǎn)調(diào)控政策已分外明朗。上個(gè)月召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，提出了加大保障房建設(shè)、要求對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市實(shí)施限購(gòu)等5條措施，這基本打消了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策走向的猜測(cè)。5條措施釋放的信號(hào)很明確，就是向那些依然對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)抱有期待與幻想的人喊話，調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)是不現(xiàn)實(shí)的，要想回到過(guò)往的房產(chǎn)暴利時(shí)代，幾乎不太可能。

　　正是在這樣的語(yǔ)境下，加之上半年持續(xù)的貨幣緊縮政策，房產(chǎn)市場(chǎng)儼然已失去了過(guò)往的牛氣。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理與工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)管專業(yè)教授劉玉章指出，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金捉襟見(jiàn)肘，而房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論從價(jià)格還是交易量來(lái)看，都出現(xiàn)了一定程度的松動(dòng)，房產(chǎn)調(diào)控儼然已現(xiàn)曙光。但當(dāng)下調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)仍在于，在持續(xù)的負(fù)利率和通脹預(yù)期之下，房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的保值增值作用也一直在被渲染，在這樣的情境之下，房?jī)r(jià)特別是一些二、三線城市的房?jī)r(jià)，并未出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，這也讓人不敢輕易對(duì)地產(chǎn)調(diào)控掉以輕心。而任何一個(gè)政策風(fēng)向乃至政策實(shí)施的閃失，也可能讓房?jī)r(jià)調(diào)控政策功虧一簣。

　　市場(chǎng)成熟任重道遠(yuǎn)

　　濟(jì)南市保障性住房管理中心主任王浩告訴導(dǎo)報(bào)記者，房產(chǎn)處罰不是“逗你玩”，在目前的房產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)行為處罰體系下，如果不能通過(guò)提高違法成本來(lái)作為保障，不將問(wèn)責(zé)處罰落在實(shí)處，試圖通過(guò)調(diào)控來(lái)達(dá)到房產(chǎn)市場(chǎng)的理性和成熟尚任重道遠(yuǎn)。須知，此前一些地方的房?jī)r(jià)之所以呈現(xiàn)隔夜翻番、數(shù)千人搶幾十套住房的瘋狂局面，其實(shí)也正是處罰無(wú)力的后果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)不斷被重復(fù)的常識(shí)是，房?jī)r(jià)的走向不在于出臺(tái)多少政策，而在于政策真正能得到不折不扣的落實(shí)，而政策落實(shí)的重要一環(huán)就在于處罰與問(wèn)責(zé)。

　　陳云鋒表示，一個(gè)成熟的市場(chǎng)，理應(yīng)是在確保正常利潤(rùn)的情況下，通過(guò)處罰規(guī)制，確保市場(chǎng)行走在有邊界的良性發(fā)展道路上。在當(dāng)下這個(gè)熄滅房產(chǎn)引擎，逐漸擠出房產(chǎn)泡沫的過(guò)程中，尤其需要重錘的處罰，以使脫韁的房產(chǎn)價(jià)格回到正常的市場(chǎng)軌道上。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)

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