尹中立：房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的歷史之謎

　　近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

　　從2005年以來，我國(guó)先后出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，主要政策有：

　　2005年4月30日，出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”）。主要內(nèi)容是：增加普通住宅的供應(yīng)，增加二手房交易的稅收成本，對(duì)非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營(yíng)業(yè)稅。目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。

　　2006年5月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”）。主要內(nèi)容是：規(guī)定新增的住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”，即90平方米以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例；進(jìn)一步發(fā)揮信貸、稅收、土地等政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。

　　2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內(nèi)容是加大住房保障力度；2007年9月，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，主要內(nèi)容是提高利用貸款購(gòu)買第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又發(fā)布補(bǔ)充通知，進(jìn)一步明確二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　2010年，先后三次出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策；三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。

　　2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，俗稱為“新國(guó)十條”。在歷次調(diào)控中，這次使用的政策工具最齊全，力度也最大。主要內(nèi)容有：

　　一是各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)，建立考核問責(zé)機(jī)制，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。

　　二是堅(jiān)決抑制不合理住房需求。

　　三是實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高；部分城市暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

　　四是發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

　　五是增加居住用地有效供應(yīng)，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

　　六是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。

　　七是確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。

　　八是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　九是加大交易秩序監(jiān)管力度。

　　十是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

　　2010年9月29日，國(guó)家相關(guān)部委出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果的新一輪政策。銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)［2010］10號(hào)文件的通知》。

　　主要措施有：進(jìn)一步收緊住房按揭貸款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、第三套停貸；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；首次明確表示要在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評(píng)價(jià)

　　從二手房?jī)r(jià)格月度環(huán)比走勢(shì)可以看出，2005年7月至2010年底（該數(shù)據(jù)從2005年7月份開始發(fā)布）的大多數(shù)月份我國(guó)的房?jī)r(jià)都是呈現(xiàn)快速上漲的狀態(tài)，在75個(gè)月份中，價(jià)格呈現(xiàn)環(huán)比為負(fù)的月份只有12個(gè)，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受國(guó)際金融危機(jī)的沖擊。

　　需要注意的是，因?yàn)?005年5月份后，房地產(chǎn)交易過程中的稅收增加，因此，市場(chǎng)交易中普遍存在“陰陽合同”現(xiàn)象，使統(tǒng)計(jì)的二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)比實(shí)際市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)低很多（有些城市可能低50%以上）。

　　總之，過去五年里房?jī)r(jià)基本上是快速上漲的，政策調(diào)控并沒有能夠有效阻止這個(gè)上漲趨勢(shì)。因此，從總體上看，政策調(diào)控沒有取得預(yù)期的成效。

　　分別考察之，不同的政策措施所產(chǎn)生的效果又不盡相同。

　　首先考察一下2005年的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果。從全國(guó)總體看，2005年的“國(guó)八條”的政策效果十分明顯。從價(jià)格看，在政策出臺(tái)后的半年時(shí)間里，全國(guó)總體的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有落，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，2005年7、8月份的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別為-0.4和-0.1。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)，5、6月份的房?jī)r(jià)下跌幅度應(yīng)該更大一些。下跌幅度最大的是上海市，該市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下跌（下跌約15%左右）；從交易量看，住房交易量出現(xiàn)明顯下降；房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度也明顯放緩，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)又開始重新活躍，尤其是北京、深圳、廣州等城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上升的勢(shì)頭。

　　2006年政府出臺(tái)的“國(guó)六條”的政策效果不及“國(guó)八條”。房?jī)r(jià)只是出現(xiàn)了短暫的環(huán)比上漲速度放緩，并沒有出現(xiàn)價(jià)格的下跌，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度從2005年的19.8%增加到23%。

　　2007年，以差別化的住房信貸政策為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，從2007年8月份到2009年1月份，深圳房?jī)r(jià)下跌了26%，北京、上海、廣州、天津等城市的房?jī)r(jià)下跌了11%-15%左右。但應(yīng)該客觀地看，導(dǎo)致這輪市場(chǎng)調(diào)整的原因除了政策作用之外，國(guó)際金融危機(jī)的沖擊應(yīng)該不可忽視。

　　按照市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)規(guī)律，政策出臺(tái)之始市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)該最明顯，但2007年9月至2008年4月的八個(gè)月里，二手房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，確實(shí)出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，但一直沒有出現(xiàn)價(jià)格下跌。房?jī)r(jià)下跌出現(xiàn)在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，筆者認(rèn)為，這一輪的政策調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)調(diào)整起到了一定作用，但促使市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)、深幅調(diào)整的最主要因素應(yīng)該是金融危機(jī)的沖擊。

　　2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合里，核心是4月出臺(tái)的“國(guó)十條”。1月份“4號(hào)文件”出臺(tái)初期市場(chǎng)有所反應(yīng)，交易量出現(xiàn)大幅度下降，價(jià)格也有所松動(dòng)，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數(shù)量。但3月份之后交易量和房?jī)r(jià)又迅速反彈。導(dǎo)致了“國(guó)十條”的出臺(tái)。

　　“國(guó)十條”被稱之為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺(tái)初期，交易量迅速下降，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，5月份北京、上海等五個(gè)城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降，深圳、上海和北京的價(jià)格調(diào)整幅度最大，5月份之后累計(jì)最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。

　　從全國(guó)總體情況看，十號(hào)文件出臺(tái)后二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌，跌幅為最近兩年來最大，但隨后二手房?jī)r(jià)又開始出現(xiàn)上漲，8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“國(guó)十條”只是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了短期沖擊，并沒有改變市場(chǎng)運(yùn)行的趨勢(shì)。

　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯了對(duì)非本地居民買房的限制。但市場(chǎng)反應(yīng)似乎很平淡。從價(jià)格看，僅出現(xiàn)一個(gè)月的環(huán)比漲幅回落（從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），隨后又開始加速上漲。

　　觀察最近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控可以得出以下結(jié)論：政策對(duì)市場(chǎng)的影響力在下降，政策的時(shí)效性越來越短。要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控怪圈，需要我們認(rèn)真分析、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

來源：上海證券報(bào) 作者：尹中立

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