房地產(chǎn)信托 沖高之后遭遇“急凍”

監(jiān)管層從6月初要求信托公司審慎地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，近期陸續(xù)傳來四大國有銀行已暫停代銷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、部分信托公司暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息；但與此同時，中融、平安、四川等信托公司在7月底至8月初還發(fā)行了一批新產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托到底“限沒限”？記者就此進(jìn)行了采訪。

數(shù)據(jù)

上半年發(fā)行同比增137.36%

樓市調(diào)控下，銀行開發(fā)貸款收緊、開發(fā)商繞道信托融資，使得上半年房地產(chǎn)信托市場飆漲。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，今年1月-6月，共有536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品包括保障房信托發(fā)行，總額高達(dá)1670.1億元的資金通過信托流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)行規(guī)模同比增137.36%。

其中4月房地產(chǎn)信托創(chuàng)下募集資金248億元的歷史記錄，隨即5月以256.46億元再次刷新，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，數(shù)據(jù)的沖高引起了監(jiān)管層重視，5月底6月初，銀監(jiān)會向行業(yè)內(nèi)排名前20名的信托公司以“電話”形式進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，要求控制規(guī)模風(fēng)險。

用益信托分析師李旸表示，近期很多產(chǎn)品大多是在7月前“過會”獲得銀監(jiān)會審批，加之一些項目的信息披露會有所滯后，他預(yù)計隨著數(shù)據(jù)的更新，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模將會出現(xiàn)穩(wěn)步下降。

現(xiàn)狀

政策轉(zhuǎn)向 新信托發(fā)行遇冷

“政策絕對收緊了?！敝姓\信托一位內(nèi)部人士告訴記者，近期發(fā)行的信托大多獲批較早，從7月以來北京市場還沒有獲批一單新品，一些同行如中融信托內(nèi)部已經(jīng)不再批準(zhǔn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，而平安、中信等雖然仍在積極募資，但數(shù)個上報給銀監(jiān)會的產(chǎn)品至今沒有一單獲得通過。

據(jù)上述人士介紹，政策轉(zhuǎn)向是從7月份開始，此前，雖然銀監(jiān)會曾多次提示應(yīng)為房地產(chǎn)信托降溫，但并未用行政手段控制，只要求信托公司自查。7月后，雖然被銀監(jiān)會明確叫停的只有融資類房地產(chǎn)信托，即以股權(quán)形式向開發(fā)商發(fā)放借款，而對投資類即收益率不保本的產(chǎn)品仍可放行。但在執(zhí)行中，信托公司在發(fā)行新的房地產(chǎn)信托計劃前都須上報銀監(jiān)會審核批準(zhǔn)，銀監(jiān)會基本采取“不受理”態(tài)度，一些上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長過快的信托公司如中融信托主動暫停了此塊業(yè)務(wù)。

“現(xiàn)在就閑著，也沒業(yè)務(wù)可做，”北京一家信托公司的產(chǎn)品經(jīng)理坦言，“說實話，上半年也賺夠了，該收斂一些”。他告訴記者，據(jù)他所知目前上報給銀監(jiān)會的房地產(chǎn)信托共有四單，其中一些已經(jīng)修改了兩次，但還沒有通過審批。

但也有特例。按照“既往不咎”的原則，一些在7月前“過會”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的再次增發(fā)，銀監(jiān)會也選擇了“睜一只眼閉一只眼”。記者了解到，中信信托為泰禾地產(chǎn)在北京通州的別墅項目“運(yùn)河岸上的院子”募資的集合信托計劃正在增發(fā)，300萬以上的年投資收益為10.75%，由于該信托在5月底“過會”，增發(fā)仍能正常運(yùn)作。

影響 開發(fā)商或轉(zhuǎn)投民間合作

雖然上述人士都認(rèn)為下半年房地產(chǎn)信托收緊是大勢所趨，但在前20大信托公司受到嚴(yán)密監(jiān)管之時，一些此前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)較小的公司如大業(yè)信托等可能還有操作空間，8月地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)?；?qū)⑿》陆担袀餮?月銀監(jiān)會或?qū)⑹状畏判猩贁?shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

“企業(yè)等不起”，當(dāng)記者向北京大興一家開發(fā)商咨詢是否有意發(fā)行信托時，該高管明言近期已不準(zhǔn)備通過信托融資。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房企借助信托融資一般都是為旗下項目的開發(fā)輸血，是短期的資金借貸，雖然信托計劃一般為期1-2年，但企業(yè)實際急需用錢的時間可能僅為幾個月，政策的不確定性讓很多開發(fā)商轉(zhuǎn)向其他融資渠道。

“我接觸到的有三種情況，”中誠信托人士告訴記者，“一是開發(fā)商選擇賣一部分股權(quán)，和別人合作開發(fā)；二是以團(tuán)購形式較大規(guī)模出貨換取現(xiàn)金；三是進(jìn)行民間拆借”。用益信托分析師李旸表示，值得注意的是，信托資金中流向工商企業(yè)的資金最近持續(xù)增加，其中不少是“以工商企業(yè)為名行房地產(chǎn)之實”。在樓市 調(diào)控不放松的大背景下，開發(fā)商的資金突圍戰(zhàn)役才剛剛打響。

來源：新京報　

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