中國房地產(chǎn)投資市場前景樂觀 結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整

　　近期有學(xué)者對宏觀調(diào)控表示擔(dān)憂，表示“中國可能已進(jìn)入政策超調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)?！钡悄壳爸袊康禺a(chǎn)投資依舊保持著快速上升的態(tài)勢，而且從未來中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)業(yè)依然有較大的發(fā)展機(jī)會。

　　2011年是“十二五”規(guī)劃第一年?！笆濉逼陂g的重點(diǎn)是對我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，通過對內(nèi)需與外需的調(diào)整，使我國成為世界上最大的消費(fèi)市場。城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)增長的兩大動力。城鎮(zhèn)化與住宅市場密切相關(guān)，而服務(wù)業(yè)則與商業(yè)地產(chǎn)息息相關(guān)。所以，未來幾年房地產(chǎn)仍將是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常重要的產(chǎn)業(yè)。

　　雖然全國房地產(chǎn)目前仍處于快速發(fā)展的階段，但是市場的結(jié)構(gòu)已經(jīng)在發(fā)生改變。首先，上半年住宅投資18641億元，同比增長36.1%，但是其中相當(dāng)一部分增長是得益于保障房建設(shè)投資的拉動，從“商品房”單軌制向“商品房+保障房”雙軌制的轉(zhuǎn)變成為大的趨勢。其次，從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源上看，上半年房企資金來源40991億元，同比增長21.6%，但銀行資金占比明顯下降，而企業(yè)自籌資金大幅增長。在這些企業(yè)自籌資金中，很大一部分是民間資本，有些甚至是高利貸。

　　受中央從緊的貨幣政策影響，民營企業(yè)飽受“資金之渴”，溫州的36萬家中小企業(yè)中，能夠從金融機(jī)構(gòu)獲得資金的不足10%。對于廣大中小民營企業(yè)而言，唯一可得的資金來源便是高利貸。目前，溫州典當(dāng)行的年利率一般為30%多、寄售行一般是50%，而投資公司達(dá)到了72%。

　　一方面中小企業(yè)求“錢”若渴，另一方面民間資本也急需資金出口。面對不斷走高的CPI，面對每時每刻都在縮水的財(cái)富，尋找投資渠道成為富豪們的當(dāng)務(wù)之急。顯然不動產(chǎn)投資是一個很好的投資渠道。相對于高利貸投資所需要的高風(fēng)險(xiǎn)承受力，不動產(chǎn)投資更適合于尋求安全、穩(wěn)妥的民間資本。而且買房是中國人的一種根深蒂固的習(xí)慣。這種習(xí)慣的根源在于長久以來中華民族一直是定住民族，而定住民族對于房子有著偏執(zhí)的愛好。尤其是山西等地的民間資本，祖輩留下的“喬家大院”、“王家大院”等資產(chǎn)直到現(xiàn)在都還在為后人創(chuàng)造著財(cái)富。此外，在當(dāng)下中國買房還有著強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)需求。房子依然是當(dāng)前中國女性擇偶的重要標(biāo)準(zhǔn)。前段時間任志強(qiáng)在網(wǎng)上說中國房價高是由于中國的年輕人在27歲前就想擁有自己的房子，而不是租房子。網(wǎng)友緊接著說了一句詼諧卻又不無道理的話：“我能等，我的女朋友不能等??！”

　　民間資本對于房地產(chǎn)的投資偏好沒有發(fā)生大的變化，只是最終夠買的房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生了改變。一線城市限購，就到二三線城市去買；國內(nèi)不讓買了，就到國外買；住宅不能買了，就買商業(yè)地產(chǎn)。

　　從大視角來看，未來中國的房地產(chǎn)投資將會發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化。首先，不動產(chǎn)投資將從“炒房時代”轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄碡?cái)投資”時代。過去十多年只要買房就能賺錢，基本沒有什么專業(yè)性要求。而未來這種遍地?fù)禳S金的時代一去不返，不動產(chǎn)投資對專業(yè)性的要求將越來越高。其次，不動產(chǎn)的證券化投資將會成為大的趨勢之一。過去山西、鄂爾多斯、陜北等地的民間資本對證券化投資一直都比較陌生。但隨著投資風(fēng)險(xiǎn)意識的不斷提高，資產(chǎn)配置的概念會越來越受重視。加上資產(chǎn)量級較小的投資客戶的進(jìn)入，只有證券化投資才能夠滿足各種投資客的需求。

來源：中國建設(shè)報(bào)　 李慧忠

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