一線城市房地產(chǎn)退燒 多地房價(jià)有望下降

“量價(jià)齊跌”、開發(fā)熱情下降，房地產(chǎn)調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。 8日，央行、北京房協(xié)及地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)揭示了這樣一個(gè)結(jié)果。其中，北京市房協(xié)更預(yù)計(jì)，未來幾個(gè)月市場有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。

央行8日發(fā)布的《2011年第二季度支付體系運(yùn)行總體情況》顯示，二季度北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個(gè)季度低于全國平均水平。央行在報(bào)告中稱，這顯示房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

一線城市樓市現(xiàn)退燒跡象

一般來說，開發(fā)商單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)單獨(dú)設(shè)立銀行結(jié)算賬戶，一線地區(qū)的結(jié)算賬戶增幅低于全國的平均水平，意味著開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目正逐漸離開一線地區(qū)，趨向于二三線城市或中西部地區(qū)。

最新報(bào)告顯示，上周被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市，僅10城市樓市成交量同比上漲，其余皆下跌。而據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理數(shù)據(jù)顯示，上周北京新建商品房市場再現(xiàn)低迷，現(xiàn)房住宅簽約203套，期房住宅簽約817套，均創(chuàng)造了今年來調(diào)控后新低。

北京市房協(xié)分析指出，1-7月北京新建普通住房的價(jià)格為13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。北京市場變化情形反映出，北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，住房市場開始進(jìn)入“由量變到價(jià)變”的關(guān)鍵期，隨著各項(xiàng)政策措施的進(jìn)一步落實(shí)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場有望形成 “降價(jià)換量”的整體格局。

“隨著最近‘新國五條’的出臺(tái)，限購等調(diào)控政策向二三線城市擴(kuò)大，預(yù)計(jì)3-4季度降價(jià)求量的行為將大大增加。 ”中原地產(chǎn)分析說。

面對(duì)樓市調(diào)整，從中央到地方，調(diào)控政策沒有絲毫松動(dòng)跡象。

北京市房協(xié)在發(fā)布數(shù)據(jù)之際也表示，必須警惕現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)還不牢固；通脹預(yù)期依然比較強(qiáng)烈。另外，作為房地產(chǎn)市場的長效制度性安排還在程序或調(diào)研過程中，直接影響或改變地產(chǎn)發(fā)展模式的根本性制度還未出臺(tái)。

“調(diào)控政策一旦松動(dòng)，市場極有可能再現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。”北京市房協(xié)稱，現(xiàn)階段重點(diǎn)，“應(yīng)堅(jiān)持北京市房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)做好調(diào)控政策的執(zhí)行和落實(shí)工作。 ”

3000億資金被套中小房企或成降價(jià)突破口

據(jù)北京中原市場研究部對(duì)監(jiān)測(cè)樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]樓盤的統(tǒng)計(jì)顯示：2011年7月北京中高檔二手商品房成交均價(jià)為28257元/平方米，二手商品房買賣領(lǐng)先指數(shù)為306點(diǎn)，環(huán)比2011年5月下降0.44% ，今年以來連續(xù)第四個(gè)月下降，調(diào)控措施已引導(dǎo)二手住宅市場穩(wěn)步進(jìn)入慣性下行通道。

二手房房價(jià)調(diào)降或?qū)⒁挥|即發(fā)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部估算，中小房企約3000億元資金被套，面對(duì)銷售的巨大壓力，降價(jià)或成為中小房企的唯一出路。

上海二手房指數(shù)辦公室最新發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年7月，上海二手房指數(shù)為2598點(diǎn)，較上月上升1點(diǎn)，環(huán)比上漲0.03%，漲幅相比上月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)。如此微弱的漲幅可視為走平，市中心的房價(jià)率先下跌。

北京市各城區(qū)均有下降，下降幅度最高不超過1%。其中城鄉(xiāng)交界處的區(qū)域下降幅度明顯高于城六區(qū)，且在監(jiān)測(cè)的200多個(gè)樓盤中，下降樓盤的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，80%多呈現(xiàn)下降，僅五分之一還有微幅上漲，上漲的動(dòng)力逐漸削弱，僅有稀缺區(qū)域的稀缺戶型才能維持微弱的上漲態(tài)勢(shì)。 7月的二手住宅市場，可以概括為“量穩(wěn)價(jià)跌，外圍領(lǐng)跌，稀缺微漲”。

與北京的“外圍領(lǐng)跌”不同的是，上海市中心城區(qū)首先出現(xiàn)了房價(jià)下滑，其中，長寧下跌0.01%，徐匯下跌0.02%，新黃浦下跌0.05%，靜安下跌0.07%。外圍板塊的漲跌項(xiàng)目數(shù)量基本持平。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，7月全市128個(gè)控制點(diǎn)中，上漲61個(gè)，下跌63個(gè)，持平4個(gè)。持平板塊大幅減少，上漲和下跌板塊數(shù)量基本相同。外環(huán)板塊“以價(jià)換量”特征比較明顯。

北京中原研究部從五個(gè)方面分析了目前市場上量穩(wěn)價(jià)跌的原因。首先，市場仍以剛性需求為主，且有資格購房的急性剛需群體的數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定。其次，新房上市量逐步放大，且價(jià)格下調(diào)幅度有優(yōu)勢(shì)，從而誘惑力增強(qiáng)，分流了一部分中間派意向購買一手和二手即可的人群，二手房需求支撐不足，局部區(qū)域已現(xiàn)買方市場，該類區(qū)域領(lǐng)跌房價(jià)。第三，城區(qū)內(nèi)需求是二手成交的主導(dǎo)需求，剛性需求支撐了整個(gè)二手房的總成交量，那些價(jià)格讓利，位置、戶型中上等的房源成為成交的中流砥柱。第四，貸款政策繼續(xù)收緊，持續(xù)高位貸款利率也是購房者積極性不足的原因之一，被抬高了的二手房準(zhǔn)入門檻，導(dǎo)致有支付能力的需求有限。最后，買賣雙方博弈繼續(xù)，在高通脹的背景下大部分業(yè)主不急于出售，買方預(yù)期政府調(diào)控依舊，房價(jià)仍會(huì)下降，雙方僵持的后果是成交保持低位，價(jià)格下降幅度有限。

上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，4月至今，上海二手房指數(shù)一直在臨界點(diǎn)上徘徊，呈現(xiàn)出階段性特征，到7月終現(xiàn)平局。這種平緩走勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)，拉鋸或考驗(yàn)各方耐力，今后，漲或跌的局面都有可能發(fā)生，但幅度不會(huì)大。

廣州方面買賣雙方依舊僵持不下，7月份廣州二手樓市成交量環(huán)比上月略升，止住了連續(xù)3個(gè)月的連降頹勢(shì)。而在價(jià)格方面，買賣雙方僵持依舊，樓價(jià)走勢(shì)總體維持平穩(wěn)。

據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2011年7月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)廣州為1505點(diǎn)，環(huán)比6月份微升0.2%，同比去年7月份上漲18.8%。市場觀望情緒較濃，但少部分看樓時(shí)間長的買家、高端客戶、“賣一買一”的買家入市略有增多，個(gè)別板塊積累的剛需階段性釋放。在價(jià)格方面，大多數(shù)業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，不肯讓價(jià)，議價(jià)空間小，買賣雙方僵持依舊。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年新入市項(xiàng)目中，中小房企供應(yīng)量只有大房企的三成，但總庫存積壓是大房企的一倍左右。換句話說“房子本身就少，還基本沒賣出去”是中小房企的真實(shí)寫照。 另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年入市項(xiàng)目成交情況，中小房企和大房企的簽約率分別為28.5%和55.5%。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，相比大房企低庫存、高成交、高效盤活資金的優(yōu)勢(shì)，中小房企受調(diào)控影響更加明顯，在庫存、銷售、資金方面承受巨大壓力，生存空間受到擠壓，雖然近期信貸向中小房企有所傾斜，依然無法從根本上緩解中小房企資金壓力，未來降價(jià)或成唯一出路。

由于大部分庫存量集中于中小房企，一旦“降價(jià)放量”將對(duì)整體市場產(chǎn)生沖擊，預(yù)計(jì)新建商品房成交價(jià)格將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。新房成交價(jià)格下降后，二手房價(jià)也將出現(xiàn)一定下滑。

開發(fā)商錢袋子吃緊多地房價(jià)有望下降

“在中央政府釋放出將繼續(xù)打擊房地產(chǎn)投機(jī)信號(hào)的背景下，我們預(yù)期近期樓市銷售不振的局面將會(huì)在第四季度持續(xù)，很多城市房價(jià)將會(huì)下降10%~20%。 ”渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩稱。

王志浩剛剛領(lǐng)銜完成了“渣打銀行第三次中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研”。此項(xiàng)調(diào)查在石家莊、成都、中山等6座二三線城市進(jìn)行。參與調(diào)研的30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為這些城市的中小規(guī)模開發(fā)商。他們有意避開了全國性大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

“中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷下行風(fēng)險(xiǎn)，但仍未崩潰，情況還不算太糟。這是我們?cè)诖舜沃袊鴥?nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研之后得出的一個(gè)主要結(jié)論。 ”王志浩表示。

庫存問題集中在二線城市

2010年11月，當(dāng)渣打詢問開發(fā)商是否推遲銷售計(jì)劃時(shí)，幾乎所有開發(fā)商都回答無此打算。然而如今，僅僅時(shí)隔幾個(gè)月，就有10家開發(fā)商表示銷售計(jì)劃確實(shí)延后了。

王志浩認(rèn)為，有些因素讓開發(fā)商不能放慢建設(shè)步伐。這些因素包括現(xiàn)金流的需求、對(duì)外展示收入和利潤增長的需要等等。大多數(shù)開發(fā)商的想法似乎都是拿地、開發(fā)和銷售，將資金“鎖定”在土地上只是少數(shù)開發(fā)商的做法。

詢問過去3個(gè)月的銷量時(shí)，13家開發(fā)商稱，業(yè)界同行的銷售狀況一直不佳，12家表示還可以，只有7家表示業(yè)績很好。

限購政策正在發(fā)揮威力。 19家開發(fā)商稱，此政策極大地打擊了其銷售業(yè)績，8家開發(fā)商稱盡管受到一些影響，但銷售仍然強(qiáng)勁，只有3家開發(fā)商認(rèn)為限購令沒有造成任何影響。

供給不減，銷售不暢，庫存問題趨于嚴(yán)重。在接受調(diào)查的30家開發(fā)商中，18家認(rèn)為本地區(qū)開發(fā)商的未售住宅超出了今年年初的預(yù)期。三分之二的受訪者預(yù)計(jì)，今年的銷量將低于去年。房地產(chǎn)商們預(yù)測(cè)銷量將比2010年平均下降20%。

渣打研究團(tuán)隊(duì)通過土地出讓收入預(yù)測(cè)，截至今年末35個(gè)主要城市新房庫存大約為3700萬平方米，相當(dāng)于7個(gè)月的銷量。事實(shí)上，全國范圍內(nèi)，庫存在2010年三季度末轉(zhuǎn)為正值，并從那時(shí)起開始增加。當(dāng)前庫存水平已大約相當(dāng)于3個(gè)月的銷量，大致與2008、2009年房地產(chǎn)市場陷入低谷時(shí)持平。

各地庫存程度有所差異。庫存問題集中在二線城市。

庫存上行新房價(jià)格將下行

庫存上升應(yīng)促使開發(fā)商降低銷售價(jià)格。目前購房給現(xiàn)金返還、免費(fèi)車位及家具購物券等優(yōu)惠手段已經(jīng)較為普遍。據(jù)報(bào)道，部分開發(fā)商已開始降價(jià)銷售，降價(jià)幅度大約在5%，不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤否則降價(jià)會(huì)招致已購買該項(xiàng)目前期樓盤業(yè)主的不滿。

在渣打的調(diào)研中，只有7家開發(fā)商表示，在過去6個(gè)月中，其所在城市的新建住房價(jià)格下降了。10家表示價(jià)格持平，13家稱價(jià)格上漲了1%~10%。

在二手房>二手房市場上，有半數(shù)受訪的開發(fā)商稱，他們所在城市的房價(jià)沒有發(fā)生變化，8家表示價(jià)格上漲了1%~10%，而只有4家說價(jià)格出現(xiàn)了適度下降。

“大部分受訪者認(rèn)為，在過去的一個(gè)月，新房的價(jià)格較為穩(wěn)定。多數(shù)受訪者還認(rèn)為，價(jià)格將在下個(gè)月趨于穩(wěn)定，而少數(shù)人判斷未來價(jià)格將上行或下行。 ”王志浩稱。

在30家受訪者中有14家認(rèn)為，高端住宅價(jià)格的上漲速度快于普通住房。

“情況表明，特別是在庫存上行的背景下，未來幾個(gè)月新房市場的價(jià)格將向下調(diào)整。價(jià)格與地域相關(guān)。由于一線城市幾乎沒有新增供應(yīng)量，所以我們認(rèn)為價(jià)格不會(huì)大幅跳水。但在許多二三線城市，供需失衡狀況可能會(huì)加大?！蓖踔竞品Q。

來源：城市商報(bào)

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