融資環(huán)境趨緊 房地產(chǎn)開發(fā)商下半年處境更艱難

　　萬科8日發(fā)布的中報顯示，萬科在上半年通過信托融資65億元，均為2年期，加權(quán)融資成本約為11.4%，大大低于市場平均水平。

　　而招商地產(chǎn)同日發(fā)布的中報顯示，報告期公司短期借款大幅增加，期末短期借款余額24.33億元，比上年末增長了108%。導(dǎo)致短期借款變動幅度較大的原因，招商地產(chǎn)在中報解釋為“業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大”。此外，公司一年到期的長期借款達(dá)到8.64億元。

　　分析師表示，隨著融資環(huán)境趨緊，中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來幾個月處境將更加艱難。

　　萬科：不看好下半年房市

　　中報顯示，上半年萬科竣工面積107萬平方米，僅占全年計劃竣工面積729萬平方米的14.7%，受此影響，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入199.9億元，凈利潤29.8億元，同比分別增長19.2%和5.9%。

　　科董秘譚華杰表示，近年來萬科產(chǎn)品中裝修房比例大幅提升，使得施工周期拉長，竣工滯后于銷售的情況更為明顯。但隨著四季度項目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計全 年的結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。萬科在中報中稱，截至6月底，公司合并報表范圍內(nèi)共有1022萬平方米已銷售資源尚未結(jié)算，合同金額合計約1187 億元。

　　此外，不難看出萬科不甚看好下半年房市。萬科在中報中表示，受銷售放慢和新房入市增加的影響，今年初以來，主要城市的新房庫存量呈上 升趨勢。同時，在限購、限貸、限售等政策的影響下，客戶的需求特征也在發(fā)生變化，投資類購房繼續(xù)受到抑制，高端產(chǎn)品的去化周期延長，面向首置首改類客戶的普通商品房占市場成交的比例繼續(xù)提升。

　　同時，也不難發(fā)現(xiàn)萬科對2012-2013年房市較樂觀。萬科在中報中表示，上半年，核心城市的投資增速已同比大幅下滑，這與2008 年二季度的情況非常類似，而投資與開工的放緩可能會影響一年以后的住房供應(yīng)。

　　萬科在中報中也體現(xiàn)了優(yōu)異融資能力，據(jù)中報，萬科在上半年通過信托融資65億元，均為2年期，加權(quán)融資成本約為11.4%，大大低于市場平均水平。

　　盡 管行業(yè)資金面整體收緊，萬科卻保持了良好的資金狀況。截至6月末，萬科持有貨幣資金407.8億元。相比一季度末提高9.7%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到 期的長期借款230.4億元，剔除預(yù)收賬款后的各項負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為36.8%，凈負(fù)債率20.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)中較低水平。

　　招商：競爭將異常激烈

　　中報顯示，上半年營業(yè)總收入為80.9億元，比上年同期增加15.90%。歸屬于上市公司股東的凈利潤為14.69億元，同比上漲39.84%，每股收益0.86元。

　　報 告指出：2011年招商地產(chǎn)新增推盤貨值達(dá)到400 億元，上半年推盤比例約占40%多，加上去年留存的尾盤80億，可售貨量在200億元以上；下半年還將新推盤200多億元，下半年新推盤多為中端樓盤和綜 合體項目，銷售均價將較上半年有一定的回落，從而緩解上半年項目均價偏高造成的銷售壓力。

　　上半年招商地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.77%，與去年同期相比上漲了1.52個百分點(diǎn)。

　　不難看出報告期內(nèi)招商地產(chǎn)加快了向三四線城市拓展的速度。中報顯示，公司目前已進(jìn)入17 個城市，總項目資源保持在1000 萬平方米以上。

　　但招商地產(chǎn)亦稱，下半年經(jīng)營環(huán)境不容樂觀。隨著下半年市場供應(yīng)量大幅增長，市場競爭將異常激烈。公司將通過狠抓尾盤銷售、狠抓在售項目的銷售、狠抓新項目的開盤、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　不 過，面對行業(yè)資金面整體收緊，招商地產(chǎn)資金狀況同樣還算健康。中報顯示，期末招商地產(chǎn)持有貨幣資金89.68億元，相比期初減少7.3%。與此相對應(yīng)的 是，報告期公司短期借款大幅增加，期末短期借款余額24.33億元，比上年末增長了108%。導(dǎo)致短期借款變動幅度較大的原因，招商地產(chǎn)在中報解釋為“業(yè) 務(wù)規(guī)模擴(kuò)大”。此外，公司一年到期長期借款達(dá)到8.64億元。

　　分析師：房企融資將更難

　　除了已經(jīng)發(fā)布中報的萬科和招商，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，共有17家機(jī)構(gòu)對招商地產(chǎn)2011年度業(yè)績作出預(yù)測，平均預(yù)測凈利潤為25.86億元，同比增長28.57% 平均預(yù)測攤薄每股收益為1.5元最高1.60元，最低1.4元。

　　此外，據(jù)了解，上半年主要城市的土地供應(yīng)有較大程度萎縮，雖然土地出讓的溢價率已開始下降，但底價的調(diào)整還不明顯。根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)，上半年住房用地供應(yīng)只完成了全年計劃的26%，按照慣例，3、4季度會是土地的供應(yīng)高峰；同時，隨著房屋市場調(diào)整的持續(xù)，土地市場的調(diào)整預(yù)計也會更加深入。

　　此前，由于銀行收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款，越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)向信托公司尋求資金。銀監(jiān)會上月表示，將密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托活動。

　　由于監(jiān)管層擔(dān)心不受控制房地產(chǎn)信托活動會對金融系統(tǒng)構(gòu)成新的威脅，特別是在房價走軟之際。據(jù)今年年初報道，監(jiān)管部門已下令擁有大量房地產(chǎn)投資組合的部分信托公司停止房地產(chǎn)融資操作。

　　基于一系列不利因素，標(biāo)準(zhǔn)普爾駐香港的企業(yè)評級主管李國宜周一表示，隨著融資環(huán)境趨緊，中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來幾個月的處境將更加艱難。

　　李國宜稱，與幾個月前相比，目前的形勢更加嚴(yán)峻，一方面海外融資難度加大，另一方面中國政府加強(qiáng)了對信托市場融資的監(jiān)管。

　　李國宜表示，標(biāo)準(zhǔn)普爾6月份曾預(yù)計，到明年6月份房價將回調(diào)10%，這一預(yù)期仍未改變。目前，零星的降價已經(jīng)出現(xiàn)，若資金面進(jìn)一步惡化，降價范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　此外，李國宜稱，未來12個月有大量再融資債券到期的房地產(chǎn)開發(fā)商很容易受到?jīng)_擊，不過標(biāo)準(zhǔn)普爾追蹤的房地產(chǎn)開發(fā)商大多在今年年初就已經(jīng)赴海外融資。

　　旁邊報道

　　地產(chǎn)景氣指數(shù)重返過熱

　　據(jù)國土部網(wǎng)站消息，根據(jù)中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心發(fā)布的第二季度CLI中地指數(shù)報告顯示，地產(chǎn)景氣指數(shù)重返過熱狀態(tài)，土地市場運(yùn)行整體平穩(wěn)。

　　第 二季度，CLI綜合指數(shù)上升至265.27點(diǎn)，較第一季度增長14.4%；反映我國土地市場總量變化及其增長發(fā)育過程的市場規(guī)模指數(shù)，第二季度快速回升至 249.20點(diǎn)，較一季度增長53.8 %；主要反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身景氣動向，以及宏觀經(jīng)濟(jì)變化對土地市場運(yùn)行影響的地產(chǎn)景氣指數(shù)，第二季度達(dá)到524點(diǎn)，環(huán)比漲幅33%。

　　報告還顯示，第二季度商品住宅用地和商服用地出讓平均價款環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢，“高價地”現(xiàn)象得到明顯遏制。

　　中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線房產(chǎn)市場

　　據(jù)報道，鏈家地產(chǎn)宣布斥資40億元進(jìn)軍二三線市場，此外偉業(yè)我愛我家、世聯(lián)地產(chǎn)、香港中原地產(chǎn)等也在此前開始了二三線城市的擴(kuò)展，而上述經(jīng)紀(jì)公司之前的市場重點(diǎn)均為總部所在的一線城市。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)發(fā)布的擴(kuò)張計劃，未來四年將通過現(xiàn)有資金、投資公司注資以及經(jīng)營收入自籌資金40余億元，實(shí)現(xiàn)全國布局15個城市，而目前鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍僅局限于北京、大連、天津、南京4個城市，且北京的業(yè)務(wù)量占其總份額的九成以上。

　　此外，世聯(lián)地產(chǎn)此前發(fā)布公告稱，以3000萬元自有資金收購四川嘉聯(lián)興業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司51%的股權(quán)。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示，未來將繼續(xù)在二三線城市選擇本地經(jīng)紀(jì)公司，進(jìn)而推進(jìn)世聯(lián)的擴(kuò)張。

來源：云南信息報

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