房地產信托監(jiān)管趨嚴 市場資金鏈更為收緊

當前，中央堅持房地產從嚴調控的方向不變，有關從緊的政策措施繼續(xù)出臺。隨著各地限購政策、銀行嚴格的房地產信貸政策等一系列措施的執(zhí)行，房地產銷售速度已明顯放緩，企業(yè)資金回流量有所降低。特別是，今年來銀行信貸規(guī)模的整體緊縮以及銀監(jiān)會對房地產開發(fā)貸款實行名單制管理，使得房地產企業(yè)融資渠道受到進一步擠壓。在此情況下，房地產企業(yè)轉而大量從信托領域獲取資金支持，進而推動房地產信托業(yè)務的放量發(fā)展。

據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布數(shù)據(jù)顯示，截至2011年二季度末，我國信托資產規(guī)模超過3.7萬億元，比上季度末增長14.5%。其中，2011年上半年投向房地產領域的新增信托資金超兩千億元，較一季度末金額大幅增長近兩倍，房地產信托余額較一季度末大幅增長24.3%，房地產信托平均年收益率居各領域之首。然而，房地產信托盛宴的背后，是不可忽視的風險：房地產企業(yè)面臨銷售不暢的局面，選擇的不是降價銷售盡快回籠資金，而是寧愿囤積房產也要維持高價，必然造成資金鏈緊張;為了維持資金正常周轉，房地產開發(fā)商在難以獲得銀行貸款時更多地選擇了利率更高的房地產信托，有信托業(yè)內人士測算，開發(fā)商信托融資成本已經超過15%，有些中小房地產企業(yè)成本甚至超過20%。如此高利率的融資頗有幾分飲鳩止渴的意味，長遠看來恐難以為繼。除此之外，大量資金通過房地產信托流入了房地產企業(yè)和市場，為房地產調控和宏觀貨幣政策的落實增加了變數(shù)和難度。

為此，監(jiān)管層采取了一系列行動，為急進中的房地產信托“高鐵”踩下了剎車。銀監(jiān)會于2010年末下發(fā)了《關于信托公司防地產信托業(yè)務風險提示的通知》，要求各信托公司立即進行業(yè)務合規(guī)性風險自查，各銀監(jiān)局要在信托公司自查的基礎上對房地產信托業(yè)務進行逐筆核查;信托公司在開展房地產信托業(yè)務時，要審慎選擇交易對象，合理把握規(guī)模，加強資金運用監(jiān)控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯(lián)風險。2011年5月，針對上半年房地產信托業(yè)務領域的放量增長現(xiàn)象，對房地產信托余額和新增規(guī)模排名前20的信托公司進行了窗口指導，通過面對面或電話約談的方式控制規(guī)模、提示風險。其中，對于房地產信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)中有降”;對于房地產信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把好節(jié)奏，嚴控增速”。同月，下發(fā)《房地產信托業(yè)務風險監(jiān)測表》，要求信托公司逐筆上報房地產信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息，從而進一步提高了對房地產信托業(yè)務的監(jiān)管要求。此外，承擔社會融資總量管控職能的央行也在年初建立了理財、資金信托專項統(tǒng)計制度，對其業(yè)務規(guī)模進行獨立監(jiān)測。

從實際情況看，近期房地產信托業(yè)務減速趨勢明顯。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月11日至7月17日的一周內，房地產信托共成立14款，募集資金30.25億，占比37.98%;7月18日至7月24日的一周內發(fā)行的28款產品中，投資于房地產領域的有8款，擬募集資金20.9億，占比27.98%。對比2011年上半年信托資金投向房地產集合信托占總資金的43%已有明顯下降。同時，逐筆報備制度也是目前房地產信托業(yè)內普遍存在的“假股權，真貸款”項目的繼續(xù)發(fā)行受到較大困難，信托公司無法再通過“由信托計劃入股房地產公司，約定一定期限后由開發(fā)商溢價回購”的形式對房地產開發(fā)商進行變相貸款。而為了更容易通過監(jiān)管部門的審核，信托公司也會更加傾向于選擇符合監(jiān)管“四三二”即項目四證齊全、項目資本金達到30%，開發(fā)商二級以上資質的大型房地產企業(yè)開展業(yè)務，這也在一定程度上降低了業(yè)務風險，但無疑加劇了市場資金面的緊張。

來源：網(wǎng)易博客

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