房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴(yán) 市場(chǎng)資金鏈更為收緊

當(dāng)前，中央堅(jiān)持房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的方向不變，有關(guān)從緊的政策措施繼續(xù)出臺(tái)。隨著各地限購(gòu)政策、銀行嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸政策等一系列措施的執(zhí)行，房地產(chǎn)銷售速度已明顯放緩，企業(yè)資金回流量有所降低。特別是，今年來(lái)銀行信貸規(guī)模的整體緊縮以及銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行名單制管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受到進(jìn)一步擠壓。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而大量從信托領(lǐng)域獲取資金支持，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的放量發(fā)展。

據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)顯示，截至2011年二季度末，我國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)3.7萬(wàn)億元，比上季度末增長(zhǎng)14.5%。其中，2011年上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金超兩千億元，較一季度末金額大幅增長(zhǎng)近兩倍，房地產(chǎn)信托余額較一季度末大幅增長(zhǎng)24.3%，房地產(chǎn)信托平均年收益率居各領(lǐng)域之首。然而，房地產(chǎn)信托盛宴的背后，是不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售不暢的局面，選擇的不是降價(jià)銷售盡快回籠資金，而是寧愿囤積房產(chǎn)也要維持高價(jià)，必然造成資金鏈緊張;為了維持資金正常周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在難以獲得銀行貸款時(shí)更多地選擇了利率更高的房地產(chǎn)信托，有信托業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，開(kāi)發(fā)商信托融資成本已經(jīng)超過(guò)15%，有些中小房地產(chǎn)企業(yè)成本甚至超過(guò)20%。如此高利率的融資頗有幾分飲鳩止渴的意味，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)恐難以為繼。除此之外，大量資金通過(guò)房地產(chǎn)信托流入了房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)，為房地產(chǎn)調(diào)控和宏觀貨幣政策的落實(shí)增加了變數(shù)和難度。

為此，監(jiān)管層采取了一系列行動(dòng)，為急進(jìn)中的房地產(chǎn)信托“高鐵”踩下了剎車。銀監(jiān)會(huì)于2010年末下發(fā)了《關(guān)于信托公司防地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，各銀監(jiān)局要在信托公司自查的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行逐筆核查;信托公司在開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)，要審慎選擇交易對(duì)象，合理把握規(guī)模，加強(qiáng)資金運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)。2011年5月，針對(duì)上半年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)領(lǐng)域的放量增長(zhǎng)現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)信托余額和新增規(guī)模排名前20的信托公司進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，通過(guò)面對(duì)面或電話約談的方式控制規(guī)模、提示風(fēng)險(xiǎn)。其中，對(duì)于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”;對(duì)于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把好節(jié)奏，嚴(yán)控增速”。同月，下發(fā)《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表》，要求信托公司逐筆上報(bào)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金投向、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息，從而進(jìn)一步提高了對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管要求。此外，承擔(dān)社會(huì)融資總量管控職能的央行也在年初建立了理財(cái)、資金信托專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度，對(duì)其業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)行獨(dú)立監(jiān)測(cè)。

從實(shí)際情況看，近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)減速趨勢(shì)明顯。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月11日至7月17日的一周內(nèi)，房地產(chǎn)信托共成立14款，募集資金30.25億，占比37.98%;7月18日至7月24日的一周內(nèi)發(fā)行的28款產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的有8款，擬募集資金20.9億，占比27.98%。對(duì)比2011年上半年信托資金投向房地產(chǎn)集合信托占總資金的43%已有明顯下降。同時(shí)，逐筆報(bào)備制度也是目前房地產(chǎn)信托業(yè)內(nèi)普遍存在的“假股權(quán)，真貸款”項(xiàng)目的繼續(xù)發(fā)行受到較大困難，信托公司無(wú)法再通過(guò)“由信托計(jì)劃入股房地產(chǎn)公司，約定一定期限后由開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)”的形式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行變相貸款。而為了更容易通過(guò)監(jiān)管部門的審核，信托公司也會(huì)更加傾向于選擇符合監(jiān)管“四三二”即項(xiàng)目四證齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)，這也在一定程度上降低了業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但無(wú)疑加劇了市場(chǎng)資金面的緊張。

來(lái)源：網(wǎng)易博客

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