房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)逐漸凸顯 中小型房企報隱憂

　　房地產(chǎn)調(diào)控的效應(yīng)開始在房企中報中顯現(xiàn)，雖然截至目前，僅有14家內(nèi)地地產(chǎn)類上市公司發(fā)布中報，但多數(shù)分析師傾向認(rèn)為，這已經(jīng)能反映出中小房企的整體狀況，而這種頹勢將會在今明兩年年報中更加明顯。

　　中報季如約而至，中小房企壓力初步顯現(xiàn)端倪。

　　截至8月5日上午，港、滬、深三市共有16家地產(chǎn)類公司發(fā)布2011年中期報告，除長江實業(yè)（0001.HK）與和記黃埔（00013.HK）之外，其他14家中小房企中，半數(shù)營業(yè)收入下滑，部分公司商品房銷售收入甚至下降六成，凈利潤也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

　　多位分析師認(rèn)為，這在一定程度上反映了當(dāng)前中小房企的狀況。而更為堪憂的是，在今明兩年中小房企的年報中，這種業(yè)績增幅放緩甚至下滑的窘態(tài)將會更加明顯。

　　不過，中報數(shù)據(jù)顯示，這些已公布中報的房企的資金現(xiàn)狀還并沒有像人們想象的那樣危險。盡管凈資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位，但上半年的增長幅度卻并不大。然而，中型房企貨幣資金減少與存貨上升的雙向壓力遠(yuǎn)比小型房企更為明顯。

　　“若調(diào)控態(tài)勢不變或更加嚴(yán)格，對于中型房企的壓力將更為明顯。”廣發(fā)證券分析師沈愛卿表示。

　　營收及銷售收入下滑

　　除長江實業(yè)與和記黃埔外，已經(jīng)發(fā)布中報的14家地產(chǎn)上市公司分別為ST興業(yè)（600603.SH）、華麗家族（600503.SH）、陸家嘴（600663.SH）、臥龍地產(chǎn)（600173.SH）、嘉凱城（00918.SZ）、萊茵置業(yè)（000558.SZ）、綠景地產(chǎn)（000502.SZ）深物業(yè)A（000011.SZ）、深振業(yè)A（000006.SZ）、銀基發(fā)（000511.SZ）、渝開發(fā)（000514.SZ）、廣宇集團（002133.SZ）、濱江集團（002244.SZ）和中海宏洋（0081.HK）。

　　其中，ST興業(yè)已無正常經(jīng)營活動。其他公司中，陸家嘴、嘉凱城、濱江集團和中海宏洋資產(chǎn)規(guī)模在200億～300億元，且均為國資背景。其余公司絕大多數(shù)規(guī)模在30億～60億元之間。這些公司市場布局大多數(shù)較為集中，限于5個左右城市。

　　在這14家公司中，經(jīng)營收入下滑的占到一半，包括華麗家族、臥龍地產(chǎn)、嘉凱城、銀基發(fā)展、渝開發(fā)，業(yè)績下滑幅度均值為25%左右，渝開發(fā)則減收五成。

　　涉及到商品房銷售收入更是災(zāi)情慘重，濱江集團與深物業(yè)A總體營收雖然上漲，但銷售收入?yún)s出現(xiàn)滑坡。上述6家公司中，商品房銷售業(yè)績下滑的程度比總體營收更甚。

　　對于部分中型房企營業(yè)收入下降的原因，一位不愿具名的長江證券分析師認(rèn)為，由于當(dāng)前不能從股市融資，部分地產(chǎn)公司認(rèn)為沒必要過多釋放業(yè)績，因此沒有結(jié)算意愿。

　　作為佐證的一個數(shù)據(jù)是，商品房銷售營收下降的嘉凱城和濱江集團，其銷售商品、勞務(wù)的現(xiàn)金流入?yún)s在大幅上漲。

　　不過，對于小型房企而言，造成業(yè)績滑坡的更重要的原因是其中報中所提及的“因宏觀調(diào)控造成的銷售困難”。按照慣例，今年上半年的結(jié)轉(zhuǎn)收入中有50%或更多來自于去年下半年的銷售。西南證券分析師肖劍認(rèn)為，去年下半年宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)開始有所體現(xiàn)。

　　沈愛卿認(rèn)為，先期出爐的這些中報并不能代表主流，地產(chǎn)公司營業(yè)收入總體上應(yīng)是以增長為主，但增幅或?qū)⒎啪?。上述長江證券分析師更指出，銷售方面，全國應(yīng)該還是正增長。

　　雖然中報披露銷售金額的公司很少，但“預(yù)收賬款”可在一定程度上反映各公司的銷售狀況。13家正常營業(yè)的公司中，除濱江集團和中海宏洋明顯增長外，其余公司的數(shù)據(jù)，與去年同期相比上下浮動并不明顯。

　　因此，分析師對中小房企未來業(yè)績的悲觀情緒，主要集中于今年全年業(yè)績增速的大幅回落，以及2012年業(yè)績的慘淡。

　　“由于銷售旺季的原因，下半年房企銷售或環(huán)比上升，但隨著已有的限購政策逐步擴大，全年銷售增速的大幅回落已成必然。至2012年，由于今年的銷售始終在低位徘徊，大部分地產(chǎn)商結(jié)轉(zhuǎn)的收入將不容樂觀?！毙φJ(rèn)為。

　　雖然營業(yè)收入不佳，但14家公司中絕大多數(shù)保持了毛利率的增長，這已經(jīng)為其利潤數(shù)據(jù)增色不少。即使如此，仍有6家公司扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤出現(xiàn)下跌，嘉凱城甚至跌去98.9%。

　　對于這些中小型房企而言，毛利率的持續(xù)增長將不會是常態(tài)。沈愛卿表示，今年銷售的房源多數(shù)于2009年拿地，成本較高。更有分析師指出，部分城市房價最近已經(jīng)開始松動，而隨著銷售持續(xù)處于低位，回籠資金的困難必然將使“以價換量”出現(xiàn)。雙重擠壓下，毛利率下降已成必然，由此導(dǎo)致的凈利潤空間擠壓也可以預(yù)見。

　　“這在中小企業(yè)今年年底的財報中就會體現(xiàn)出來?！鄙鲜鲩L江證券分析師表示。

來源：中國房地產(chǎn)報

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