房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)凸顯 中小房企報(bào)隱憂

　　房地產(chǎn)調(diào)控的效應(yīng)開始在房企中報(bào)中顯現(xiàn)，雖然截至目前，僅有14家內(nèi)地地產(chǎn)類上市公司發(fā)布中報(bào)，但多數(shù)分析師傾向認(rèn)為，這已經(jīng)能反映出中小房企的整體狀況，而這種頹勢(shì)將會(huì)在今明兩年年報(bào)中更加明顯。

　　中報(bào)季如約而至，中小房企壓力初步顯現(xiàn)端倪。

　　截至8月5日上午，港、滬、深三市共有16家地產(chǎn)類公司發(fā)布2011年中期報(bào)告，除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)0001.HK與和記黃埔00013.HK之外，其他14家中小房企中，半數(shù)營(yíng)業(yè)收入下滑，部分公司商品房銷售收入甚至下降六成，凈利潤(rùn)也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

　　多位分析師認(rèn)為，這在一定程度上反映了當(dāng)前中小房企的狀況。而更為堪憂的是，在今明兩年中小房企的年報(bào)中，這種業(yè)績(jī)?cè)龇啪徤踔料禄木綉B(tài)將會(huì)更加明顯。

　　不過，中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，這些已公布中報(bào)的房企的資金現(xiàn)狀還并沒有像人們想象的那樣危險(xiǎn)。盡管凈資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位，但上半年的增長(zhǎng)幅度卻并不大。然而，中型房企貨幣資金減少與存貨上升的雙向壓力遠(yuǎn)比小型房企更為明顯。

　　“若調(diào)控態(tài)勢(shì)不變或更加嚴(yán)格，對(duì)于中型房企的壓力將更為明顯。”廣發(fā)證券分析師沈愛卿表示。

　　營(yíng)收及銷售收入下滑

　　除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔外，已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的14家地產(chǎn)上市公司分別為ST興業(yè)600603.SH、華麗家族600503.SH、陸家嘴600663.SH、臥龍地產(chǎn)600173.SH、嘉凱城00918.SZ、萊茵置業(yè)000558.SZ、綠景地產(chǎn)000502.SZ深物業(yè)A000011.SZ、深振業(yè)A000006.SZ、銀基發(fā)000511.SZ、渝開發(fā)000514.SZ、廣宇集團(tuán)002133.SZ、濱江集團(tuán)002244.SZ和中海宏洋0081.HK。

　　其中，ST興業(yè)已無正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其他公司中，陸家嘴、嘉凱城、濱江集團(tuán)和中海宏洋資產(chǎn)規(guī)模在200億～300億元，且均為國(guó)資背景。其余公司絕大多數(shù)規(guī)模在30億～60億元之間。這些公司市場(chǎng)布局大多數(shù)較為集中，限于5個(gè)左右城市。

　　在這14家公司中，經(jīng)營(yíng)收入下滑的占到一半，包括華麗家族、臥龍地產(chǎn)、嘉凱城、銀基發(fā)展、渝開發(fā)，業(yè)績(jī)下滑幅度均值為25%左右，渝開發(fā)則減收五成。

　　涉及到商品房銷售收入更是災(zāi)情慘重，濱江集團(tuán)與深物業(yè)A總體營(yíng)收雖然上漲，但銷售收入?yún)s出現(xiàn)滑坡。上述6家公司中，商品房銷售業(yè)績(jī)下滑的程度比總體營(yíng)收更甚。

　　對(duì)于部分中型房企營(yíng)業(yè)收入下降的原因，一位不愿具名的長(zhǎng)江證券分析師認(rèn)為，由于當(dāng)前不能從股市融資，部分地產(chǎn)公司認(rèn)為沒必要過多釋放業(yè)績(jī)，因此沒有結(jié)算意愿。

　　作為佐證的一個(gè)數(shù)據(jù)是，商品房銷售營(yíng)收下降的嘉凱城和濱江集團(tuán)，其銷售商品、勞務(wù)的現(xiàn)金流入?yún)s在大幅上漲。

　　不過，對(duì)于小型房企而言，造成業(yè)績(jī)滑坡的更重要的原因是其中報(bào)中所提及的“因宏觀調(diào)控造成的銷售困難”。按照慣例，今年上半年的結(jié)轉(zhuǎn)收入中有50%或更多來自于去年下半年的銷售。西南證券分析師肖劍認(rèn)為，去年下半年宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)開始有所體現(xiàn)。

　　沈愛卿認(rèn)為，先期出爐的這些中報(bào)并不能代表主流，地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入總體上應(yīng)是以增長(zhǎng)為主，但增幅或?qū)⒎啪?。上述長(zhǎng)江證券分析師更指出，銷售方面，全國(guó)應(yīng)該還是正增長(zhǎng)。

　　雖然中報(bào)披露銷售金額的公司很少，但“預(yù)收賬款”可在一定程度上反映各公司的銷售狀況。13家正常營(yíng)業(yè)的公司中，除濱江集團(tuán)和中海宏洋明顯增長(zhǎng)外，其余公司的數(shù)據(jù)，與去年同期相比上下浮動(dòng)并不明顯。

　　因此，分析師對(duì)中小房企未來業(yè)績(jī)的悲觀情緒，主要集中于今年全年業(yè)績(jī)?cè)鏊俚拇蠓芈?，以?012年業(yè)績(jī)的慘淡。

　　“由于銷售旺季的原因，下半年房企銷售或環(huán)比上升，但隨著已有的限購政策逐步擴(kuò)大，全年銷售增速的大幅回落已成必然。至2012年，由于今年的銷售始終在低位徘徊，大部分地產(chǎn)商結(jié)轉(zhuǎn)的收入將不容樂觀?！毙φJ(rèn)為。

　　雖然營(yíng)業(yè)收入不佳，但14家公司中絕大多數(shù)保持了毛利率的增長(zhǎng)，這已經(jīng)為其利潤(rùn)數(shù)據(jù)增色不少。即使如此，仍有6家公司扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)出現(xiàn)下跌，嘉凱城甚至跌去98.9%。

　　對(duì)于這些中小型房企而言，毛利率的持續(xù)增長(zhǎng)將不會(huì)是常態(tài)。沈愛卿表示，今年銷售的房源多數(shù)于2009年拿地，成本較高。更有分析師指出，部分城市房?jī)r(jià)最近已經(jīng)開始松動(dòng)，而隨著銷售持續(xù)處于低位，回籠資金的困難必然將使“以價(jià)換量”出現(xiàn)。雙重?cái)D壓下，毛利率下降已成必然，由此導(dǎo)致的凈利潤(rùn)空間擠壓也可以預(yù)見。

　　“這在中小企業(yè)今年年底的財(cái)報(bào)中就會(huì)體現(xiàn)出來?！鄙鲜鲩L(zhǎng)江證券分析師表示。

　　[中小房企受考驗(yàn)= 房企融資結(jié)構(gòu)或改變=]

　　中型房企受考驗(yàn)

　　中報(bào)出爐前后，業(yè)界最為關(guān)心的問題當(dāng)屬資金狀況。

　　據(jù)記者估算，13家正常經(jīng)營(yíng)的公司中，只有渝開發(fā)和深物業(yè)A的凈負(fù)債比率上升明顯，僅有4家凈負(fù)債比率有小幅增長(zhǎng)，其余7家甚至有不同程度的減少。

　　另外幾個(gè)反映資金狀況的指標(biāo)則是：貨幣資金總額從年初的169億元下降到144億元，而存貨則從年初的685億元上升到822億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額則由-47.4億元下降到-51.8億元。由于增減額度符合預(yù)期，肖劍認(rèn)為，這說明中小型房企的資金狀況“沒有想象的那么糟糕”。

　　但這并不表示它們?nèi)珶o資金壓力。硬幣的另一面是，房企的凈資產(chǎn)負(fù)債率目前處在歷史高位，且融資難度增加。

　　“融資困難所以負(fù)債增長(zhǎng)不快，存貨增長(zhǎng)因此資產(chǎn)增加。最后導(dǎo)致的結(jié)果很可能是凈資產(chǎn)負(fù)債率變化不大?！毙φf。不過，沈愛卿對(duì)此表示，如果宏觀調(diào)控繼續(xù)，而公司未能積極應(yīng)對(duì)，資金狀況可能會(huì)惡化。

　　從貨幣資金與存貨的數(shù)據(jù)水平分析，中型房企和小型房企顯現(xiàn)出了不同的風(fēng)險(xiǎn)狀況。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)和嘉凱城兩家中型房企，貨幣資金下降和存貨上升的幅度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出13家公司的平均水平。

　　這頗為符合分析師的判斷：本輪調(diào)控中，中型房企將成為“重災(zāi)區(qū)”，特別是去年表現(xiàn)積極，上規(guī)模上量的公司，且隨著調(diào)控繼續(xù)，這種壓力會(huì)更為明顯。

　　“中型房企比較尷尬，布局上不如小房企容易收縮，銷售和執(zhí)行上又不如大房企有力。”上述長(zhǎng)江證券分析師認(rèn)為。

　　對(duì)比之下，小型房企則是另一種尷尬：資產(chǎn)構(gòu)成中，存貨比例下降，貨幣資金上升。然而貨幣資金的規(guī)模也只在10億元上下，甚至更少。

　　“這樣的資金規(guī)模，導(dǎo)致拿地比較難。存貨在資產(chǎn)中比例下降，也從另一方面說明土地儲(chǔ)備鬧‘饑荒’?！庇蟹治鋈耸恐赋?。事實(shí)上，13家公司中，上半年獲取土地的并不多，且多為國(guó)企。

　　“融資的結(jié)構(gòu)性偏向，會(huì)令小型房企的日子更加難過?！毙φJ(rèn)為。

　　事實(shí)上，“錢緊地少”的小型房企，有很多在去年底至今年年初選擇了多元化的道路。如華麗家族投資醫(yī)藥，綠景地產(chǎn)與萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)向礦業(yè)，渝開發(fā)則將發(fā)展會(huì)展業(yè)。

來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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