房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型： 緊跟城市化快車

　　7月26日，在天津“城市化與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展”為主題的論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生、中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌、與天津地產(chǎn)界名人，共同探討了當(dāng)前調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之路。其中觀點對株洲開發(fā)企業(yè)或有啟示。

　　城市化：讓“城”與“市”共生共榮

　　在城市日新月異的同時，人們對城市化本身的認識也在不斷更新和加深。顧云昌闡述了城市的理念，應(yīng)是“城”與“市”的有機結(jié)合。他說，古時沒有城市的概念，筑城墻是為了安全。而人住在城墻里面，除了生產(chǎn)的空間，還必須有生活的空間，有買東西的地方，于是在十字街頭形成市場，這就是城市的原始雛形。“奇怪的是我們現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)了城和市的分離：一個地方叫新城，用來居住，一個地方叫開發(fā)區(qū)，用來生產(chǎn)。結(jié)果造成許多人一大早跑到開發(fā)區(qū)上班，晚上又跑回城里睡覺，形成交通擁堵?！鳖櫾撇f，城市化應(yīng)該是解決如何讓人們生產(chǎn)和生活更便利的問題，而目前許多地方建設(shè)了空曠的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，卻缺乏居住的氛圍，就業(yè)和生活沒能很好地融合，這種模式值得反思。

　　“國家在對拉動經(jīng)濟的三駕馬車進行調(diào)整，由投資拉動到內(nèi)需型發(fā)展。行業(yè)應(yīng)該思考，如何把城市化建設(shè)和城市的發(fā)展更緊密地聯(lián)系起來，更注重城市化的內(nèi)涵，而不是僅僅停留在營造商品?！甭櫭飞f，房地產(chǎn)的角色是重新定位的時候了，從對經(jīng)濟的拉動到更好地承載，也就是與城市服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融合共生。

　　在飛速發(fā)展的城市化進程當(dāng)中，如何讓“城”與“市”共生共榮，讓城市的布局更科學(xué)和人性化，應(yīng)該引起規(guī)劃者和建造者的重視。

　　地產(chǎn)業(yè)：

　　“黃金十年”已遠，“白銀十年”可期

　　房改和城市化催生了房地產(chǎn)行業(yè)過去的“黃金十年”，而行業(yè)的暴利導(dǎo)致市場過熱，沉淀了各種畸形發(fā)展的弊端。聶梅生認為，隨著調(diào)控進入深水區(qū)，市場逐漸進入糾結(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新定位，地產(chǎn)企業(yè)也將迎來重新整合。

　　顧云昌將目前中國房地產(chǎn)市場的背景總結(jié)為“三個兩”：一是“兩化”，城市化和工業(yè)化；二是“兩調(diào)”，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和樓市調(diào)控；三是“兩型”，資源節(jié)約型和環(huán)境友好型。把這“三個兩”弄明白，今天的房地產(chǎn)行業(yè)也就明白未來該怎么做了。

　　“如果過去十年是房地產(chǎn)的‘黃金時代’，那么今后的十年就是‘白銀時代’”，顧云昌說，利潤降低要求行業(yè)提高管理和服務(wù)水平，創(chuàng)新開發(fā)模式，用更好的產(chǎn)品來滿足市場需求，同時創(chuàng)新拓寬融資渠道?！拔磥砣匀痪哂泻艽蟮陌l(fā)展空間，誰能夠經(jīng)得住考驗，誰才能夠立于不敗之地?！?/p>

　　劉曉光對此表示認同，“調(diào)控背景之下，保障房增多，資金控制趨于嚴格，將來可能導(dǎo)致行業(yè)的利潤率越來越低，最后趨于平緩，企業(yè)不能再指望著靠暴利之下的粗放式管理存活，賣完就跑是不行的，必須及時轉(zhuǎn)型，致力于能力的提升和薄利多銷。”

　　津南新城四家巨頭強強聯(lián)合的開發(fā)模式得到了與會房地產(chǎn)界人士的肯定。劉曉光表示，在調(diào)控背景放大了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險壓力的情況下，津南新城項目的操作方式尤其啟發(fā)中小型企業(yè)走資源聯(lián)合的道路。

　　開發(fā)模式：

　　商品住宅的單一模式到底能走多遠

　　在新型城市化背景下，房地產(chǎn)行業(yè)需要重新定位，產(chǎn)品的創(chuàng)新也勢在必行，商品住宅的單一模式到底能走多遠？聶梅生認為，城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向?qū)㈦S著基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展而變化，城市化需要行業(yè)和業(yè)態(tài)的支撐，面向未來的10年、20年，內(nèi)需型產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的依賴仍然不容置疑，“以津南新城為例，它不僅包括商品住宅，而且包含城市的多種復(fù)合業(yè)態(tài)，體現(xiàn)了大型企業(yè)的產(chǎn)業(yè)整合能力”。

　　在目前調(diào)控導(dǎo)致中小企業(yè)困難加大的情況下，提高企業(yè)的集中度，豐富產(chǎn)品的業(yè)態(tài)模式，有利于促使企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向綜合效益的提升。在劉曉光看來，未來的房地產(chǎn)行業(yè)，旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等可能會成為新的“生路”。

　　顧云昌認為，面對行業(yè)和市場的轉(zhuǎn)型，企業(yè)、產(chǎn)品都應(yīng)該及時轉(zhuǎn)型。根據(jù)開發(fā)所涉及的整條產(chǎn)業(yè)鏈條，他將其梳理為幾個方面：首先是發(fā)展空間，目前看來，從一些重點城市轉(zhuǎn)向全國大中小城市全面發(fā)展的態(tài)勢已成定勢；二是物業(yè)狀態(tài)，從賣單一的商品住宅、而且主要以銷售為主，轉(zhuǎn)向銷售、保有和服務(wù)并重；第三是開發(fā)模式，從以往的投資和開發(fā)一體化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化，目前已經(jīng)出現(xiàn)不少企業(yè)專門從事投資、融資，有的則專門從事開發(fā)；第四是盈利模式，以往更多地依賴土地升值的回報，而隨著今后供求關(guān)系趨于平衡，必須要靠提高產(chǎn)品的性價比來獲得盈利空間；第五是產(chǎn)品本身，從毛坯房的灰色產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向強化節(jié)能減排的綠色成品房產(chǎn)品。

　　“適應(yīng)城市化進程中的各種新變化，開發(fā)更好的產(chǎn)品，讓更多的人住上好房子，讓城市更美好，是今天的房地產(chǎn)行業(yè)共同面臨的問題?！鳖櫾撇f。

來源：樓盤網(wǎng)

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