房地產(chǎn)調(diào)控“維穩(wěn)”是主基調(diào) 房價暴跌不可能

統(tǒng)計顯示，進入7月以后，一線城市房價普遍出現(xiàn)微跌局面，但二三線城市房價仍在上漲。筆者預計，由于資金面很緊，貨幣和房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)預期“落空”，一些中小房地產(chǎn)商將在8月后開始降價銷售，個別會出現(xiàn)破產(chǎn)。同時，由于銀行信貸規(guī)模受到資本金不足制約，各家商業(yè)銀行下半年都將竭力收縮房地產(chǎn)按揭貸款，開發(fā)貸更會接近零增長，加上二三線城市限購因素，下半年房價將繼續(xù)下跌，但房價長期暴跌可能性不大。

平心而論，很多二三線城市房價在今年出現(xiàn)上漲較快趨勢是有客觀原因的。從經(jīng)濟學的角度講，最大的原因就是價格洼地效應。如果從基礎(chǔ)設施改善角度看，更可以理解。以北京為例，幾年以來市里的基礎(chǔ)設施建設改善的余地很小，而北京周邊的基礎(chǔ)設施建設紅紅火火，高速路、地鐵、輕軌越來越向周邊區(qū)縣甚至河北的一些小城市延伸，這大大地縮短了進出城時間。

當然，房價上漲太快也不符合經(jīng)濟規(guī)律，更是與當前房地產(chǎn)調(diào)控政策相悖的。但房價會不會出現(xiàn)暴跌呢？從筆者觀察看，大跌的可能性并非不存在，但目前僅僅是“可能性”。最令人擔心的并非是政策面會持續(xù)收緊，而是房地產(chǎn)商對政策面將維持緊縮趨勢的不理解、不敏感，心理和行動準備嚴重不足。

房地產(chǎn)嚴控政策從去年4月初就開始實施了，各項政策接二連三出臺，但房地產(chǎn)商的熱情一直不減。在北京等超級大城市干不了了，又跑到大城市周邊的二三線城市繼續(xù)大干快上，全國房地產(chǎn)投資仍以30%以上的速度持續(xù)上漲?，F(xiàn)在，眼看著房子建的越來越多，銀行的錢卻越來越少，老百姓的購買力和購買欲望也在明顯下降，幾個月來，各家銀行的房地產(chǎn)按揭貸款已接近零增長。想買房的人，絕大多數(shù)沒有錢，有錢的也在觀望，這么多房子賣給誰。目前，北京市大約有11萬套待銷售的房子，在建的住宅大約還有10萬套。據(jù)專家估計，這些房子可以買5年以上，全國的情況也差不多，上半年房地產(chǎn)庫存增加約40%，房地產(chǎn)投資增量與銷售增量的差額大約是三倍以上，即建設三套住房，大約只能賣出一套，這個趨勢在下半年還將向更壞的方向發(fā)展。庫存太多，增長太快，是誘發(fā)房價暴跌的原因。

長期通脹預期導致房地產(chǎn)保值需求越來越呈現(xiàn)出“剛性”。目前通脹仍然在加速過程中，房子的建設成本在大幅度提高，水泥鋼材人工都在快速地上漲，尤其是裝修成本。未來為了降低房價，精裝修的新房子會越來越少，而裝修成本卻提高很快。據(jù)我調(diào)查了解，在中等以上城市，即使是最一般的裝修也要每平方米300元左右，何況還有家具電器等配套性開支，這些未來都要漲價，而且會呈現(xiàn)快速上漲趨勢。

應該看到，政策面不會越來越緊，房價暴跌也不符合調(diào)控意圖。政策層一直強調(diào)樓市的調(diào)控要“決心不動搖、方向不改變、力度不放松”，主要是考慮到房價反彈的可能性很大，房地產(chǎn)調(diào)控有半途而廢的風險，有被微觀層面削弱的風險。目前，各方面都需要觀察，但“穩(wěn)住”一年來的宏觀調(diào)控效果應該是當前政策面的主基調(diào)，繼續(xù)大幅度地加碼的可能性很小。房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的是將房價穩(wěn)住，然后通過連續(xù)幾年較大幅度提高勞動者工資來消化高房價，不會一下子讓房價暴跌到人人都買得起的程度。房價暴跌不可能，即使短期暴跌一下，很快也將大反彈，房價中長期仍會保持穩(wěn)中有升的大趨勢。

來源：中國證券報

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