房地產(chǎn)調(diào)控“維穩(wěn)”是主基調(diào)

　　統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入7月以后，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)微跌局面，但二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍在上漲。筆者預(yù)計(jì)，由于資金面很緊，貨幣和房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)預(yù)期“落空”，一些中小房地產(chǎn)商將在8月后開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，個(gè)別會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)。同時(shí)，由于銀行信貸規(guī)模受到資本金不足制約，各家商業(yè)銀行下半年都將竭力收縮房地產(chǎn)按揭貸款，開(kāi)發(fā)貸更會(huì)接近零增長(zhǎng)，加上二三線(xiàn)城市限購(gòu)因素，下半年房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌，但房?jī)r(jià)長(zhǎng)期暴跌可能性不大。

　　平心而論，很多二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在今年出現(xiàn)上漲較快趨勢(shì)是有客觀原因的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，最大的原因就是價(jià)格洼地效應(yīng)。如果從基礎(chǔ)設(shè)施改善角度看，更可以理解。以北京為例，幾年以來(lái)市里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善的余地很小，而北京周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)紅紅火火，高速路、地鐵、輕軌越來(lái)越向周邊區(qū)縣甚至河北的一些小城市延伸，這大大地縮短了進(jìn)出城時(shí)間。

　　當(dāng)然，房?jī)r(jià)上漲太快也不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，更是與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策相悖的。但房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌呢？從筆者觀察看，大跌的可能性并非不存在，但目前僅僅是“可能性”。最令人擔(dān)心的并非是政策面會(huì)持續(xù)收緊，而是房地產(chǎn)商對(duì)政策面將維持緊縮趨勢(shì)的不理解、不敏感，心理和行動(dòng)準(zhǔn)備嚴(yán)重不足。

　　房地產(chǎn)嚴(yán)控政策從去年4月初就開(kāi)始實(shí)施了，各項(xiàng)政策接二連三出臺(tái)，但房地產(chǎn)商的熱情一直不減。在北京等超級(jí)大城市干不了了，又跑到大城市周邊的二三線(xiàn)城市繼續(xù)大干快上，全國(guó)房地產(chǎn)投資仍以30%以上的速度持續(xù)上漲。現(xiàn)在，眼看著房子建的越來(lái)越多，銀行的錢(qián)卻越來(lái)越少，老百姓的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲望也在明顯下降，幾個(gè)月來(lái)，各家銀行的房地產(chǎn)按揭貸款已接近零增長(zhǎng)。想買(mǎi)房的人，絕大多數(shù)沒(méi)有錢(qián)，有錢(qián)的也在觀望，這么多房子賣(mài)給誰(shuí)。目前，北京市大約有11萬(wàn)套待銷(xiāo)售的房子，在建的住宅大約還有10萬(wàn)套。據(jù)專(zhuān)家估計(jì)，這些房子可以買(mǎi)5年以上，全國(guó)的情況也差不多，上半年房地產(chǎn)庫(kù)存增加約40%，房地產(chǎn)投資增量與銷(xiāo)售增量的差額大約是三倍以上，即建設(shè)三套住房，大約只能賣(mài)出一套，這個(gè)趨勢(shì)在下半年還將向更壞的方向發(fā)展。庫(kù)存太多，增長(zhǎng)太快，是誘發(fā)房?jī)r(jià)暴跌的原因。

　　長(zhǎng)期通脹預(yù)期導(dǎo)致房地產(chǎn)保值需求越來(lái)越呈現(xiàn)出“剛性”。目前通脹仍然在加速過(guò)程中，房子的建設(shè)成本在大幅度提高，水泥鋼材人工都在快速地上漲，尤其是裝修成本。未來(lái)為了降低房?jī)r(jià)，精裝修的新房子會(huì)越來(lái)越少，而裝修成本卻提高很快。據(jù)我調(diào)查了解，在中等以上城市，即使是最一般的裝修也要每平方米300元左右，何況還有家具電器等配套性開(kāi)支，這些未來(lái)都要漲價(jià)，而且會(huì)呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。

　　應(yīng)該看到，政策面不會(huì)越來(lái)越緊，房?jī)r(jià)暴跌也不符合調(diào)控意圖。政策層一直強(qiáng)調(diào)樓市的調(diào)控要“決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”，主要是考慮到房?jī)r(jià)反彈的可能性很大，房地產(chǎn)調(diào)控有半途而廢的風(fēng)險(xiǎn)，有被微觀層面削弱的風(fēng)險(xiǎn)。目前，各方面都需要觀察，但“穩(wěn)住”一年來(lái)的宏觀調(diào)控效果應(yīng)該是當(dāng)前政策面的主基調(diào)，繼續(xù)大幅度地加碼的可能性很小。房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的是將房?jī)r(jià)穩(wěn)住，然后通過(guò)連續(xù)幾年較大幅度提高勞動(dòng)者工資來(lái)消化高房?jī)r(jià)，不會(huì)一下子讓房?jī)r(jià)暴跌到人人都買(mǎi)得起的程度。房?jī)r(jià)暴跌不可能，即使短期暴跌一下，很快也將大反彈，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期仍會(huì)保持穩(wěn)中有升的大趨勢(shì)。

來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào) 作者： 何志成

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