下半年房地產調控繼續(xù) 放松的可能性幾乎沒有

自去年4月份北京率先開始并迅即在全國43個城市實施住宅限購令以來，相關城市樓市“受限”顯著。從今年上半年來看，住宅無論是期房還是現房，成交量都大幅縮水。不僅如此，限購帶來的連鎖反應還包括，樓市庫存積壓嚴重、開發(fā)商資金回籠受阻、拿地意愿明顯下降、各地土地出讓金銳減。截至目前，北京商品房可售房源已達10.8萬套，北京樓市可售房源的消化周期已接近15個月，是2009年的3倍。

同樣的情況也出現在上海、深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等重點城市。不僅是開發(fā)商，受限購影響深刻的還有地方政府，“慘淡”的賣地成績單便是明證。開發(fā)商拿地熱情下降，直接導致各地土地出讓金收入大幅下滑。

7月19日發(fā)布的全國130個城市土地出讓金“半年報”也顯示，北京、上海等6個城市的土地出讓金均低于去年同期。至于當下輿論關注的焦 點，則是三線城市限購名單何時遴選完成并擇機發(fā)布。中原地產總監(jiān)張大偉28日預測，“應該在8月底，以應對金九銀十。”住建部一官員則表示，“尚未確定，但可以肯定的是限購年內不會取消?！毕掳肽暾叻潘傻目赡苄詭缀鯖]有?！板噙x新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據房價漲幅和房地產開發(fā)投資增幅兩個指標?！?/p>

商品房需求受較大抑制 下半年房價降是趨勢

本輪樓市調控將滿一年，全國一線城市商品住宅庫存跌入低谷。業(yè)內人士稱，樓市依然處于“量變”中，房價仍難大范圍松動。

截至4月12日，根據北京市房地產交易管理網數據顯示，北京存量商品住宅庫存37154套，期房住宅庫存59949套，累計97103套。北京的商品住宅庫存數量從今年1月18日跌至10萬套以下后，近期始終維持在10萬套以下。北京商品房房源新增供應明顯減少，商品住宅庫存數不足去年同期的25%，創(chuàng)8個月以來的新低。

北京的土地供應自去年四季度到現在以遠郊區(qū)為主，城區(qū)的在售項目成為稀缺資源。加上持續(xù)低迷的新增供應量，使得庫存的房源很難出現明顯的價格調整，很多市區(qū)、近郊的項目此前銷售得比較好，已經成了尾盤，開發(fā)商無意降價。

業(yè)內人士認為，北京大部分區(qū)域的房價在上半年依然堅挺，商品房價格真正得以調整尚需一定時間。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官方網站數據顯示，截至4月11日，深圳全市商品住房可售套數為19388套，當日成交77套。

4月12日，上海市房地產交易中心官方數據顯示，上?？墒凵唐纷≌?6952套，當日成交750套。

與此相對，上海房價依然堅挺。據佑威及樓市專評網聯合提供的數據，上周4月4日-4月10日上海商品住宅成交面積為12.3萬平方米，環(huán)比前一周下跌33.36%；成交均價為19992元/平方米，環(huán)比上漲了2.12%；商品住宅新增供應面積為9.96萬平方米，環(huán)比下跌66%。

業(yè)內人士分析，當前滬深兩地商品住宅庫存跌入了低谷，在嚴厲政策調控下，房價依然沒有大范圍松動，未解決供求問題是重要原因。

此外，全國主要城市商品住宅成交面積上周普遍下滑。據發(fā)布的數據，上周其監(jiān)測的35個城市中，30個城市商品房成交量出現下跌，16個城市成交量跌幅在40%以上。其中，大連、三亞和合肥3城市成交量跌幅逾70%。重點城市中，除武漢外，商品房成交量皆環(huán)比下跌，其中重慶跌幅最大，達58.66%。數據還顯示，多數城市上周商品房成交均價變動平緩。業(yè)內人士認為，全國樓市依然處于“量變”中，成交量的下調是因為供應量的減少，但并未給開發(fā)商太多壓力。

“新滬四條”出臺后的首個周末，其威力就開始顯現。

上周末，記者多路探訪開盤項目發(fā)現，以往一些熱銷的項目本次開盤的成交量開始有所下滑。

“新的政策提高了購房者的買房門檻，肯定對樓市成交存在一定程度的影響?！币幻笀鼋浝肀硎?。

購房者猶豫不決

上周末，寶山推出兩個公寓項目。昨日10時，記者來到位于寶山顧村板塊的一項目，發(fā)現現場已經有不少購房者前來參加搖號，很多家庭都是兩三個人一起看房。

但是這種場面，對于一些一直關注該項目的購房者而言，就顯得不夠熱鬧了。 “和6月底相比，人數差遠了。 ”現場一名的陳姓購房者說。據其介紹，6月時他就是由于排號太靠后了沒有買到自己中意的房子，這次才繼續(xù)來看。 “主要是現在感覺不確定，房價走勢到底如何，心里沒有底。這次沒有買到中意的房子，我還是會選擇再等等看。 ”陳先生說道。

另外一對年輕的購房者則坦言：“我們準備結婚了，所以得趕緊把房子定下來，即使以后調控政策改變，房價會跌，我們也等不到那時候了。 ”

截至記者中午時離開售樓處，該項目的銷控表上，仍由很多房源未貼上已售的紅色標簽。

而另外一路記者則跟隨一網站組織的網友看房團對嘉定的幾個樓盤進行參觀，在大巴上，很多購房者在談論樓市新政時也表達出了猶豫的心態(tài)。“總感覺房價有下跌的可能，現在先看看，萬一有合適的也會考慮出手。 ”看房者沈先生說。

雖然案場的銷售人員一直在極力推介，但是購房者卻并不急于確定。黃女士對嘉定一項目留下了較深印象，并且對樓盤品質表示贊賞。但是真正到要確定意向的時候，黃女士卻坦言，還將繼續(xù)觀望一段時間。也有不少購房者向案場經理咨詢限購令升級后，是否有什么規(guī)避的方式，但是案場經理都坦言“現在無法操作，沒到年限的只有再多等幾個月了。 ”一名案場經理表示，對于最近上海出臺的新“滬四條”涉及到“不能補繳個人所得稅”這條，對他們的項目和銷售影響不大，因為他們的客戶群主要是中高端客戶，幾乎不存在補繳個稅購房的情況。

但他坦言，新政對剛需者特別是非戶籍購房者，肯定會有一定的影響，因為新上海人占了不小的比例，而且目前上海樓市的確存在一定比例的“補繳個人所得稅”情況。新政的實施也會對樓市成交存在一定程度的影響。

樓市“夏眠”7區(qū)縣0開盤

隨著7月最后一周的結束，2011年首個樓市淡季月的供應情況也塵埃落定。據數據監(jiān)控中心統計，2011年7月上海共計28個住宅項目開盤，環(huán)比6月下跌了26.3%。隨著開盤量的持續(xù)下滑以及近幾周成交量的萎靡，從一定程度上反應出上海樓市已經邁入“夏眠期”。

數據監(jiān)控中心分析師湯正魏表示，7月開盤住宅項目主要分布在寶山和浦東新區(qū)，兩區(qū)共計開盤住宅項目11個，占比近4成；而位于外環(huán)外的金山以及地處市中心的虹口、閘北、徐匯、長寧、新黃浦、靜安等區(qū)則呈現0開盤。曾在6月有過一股開盤小高潮的青浦區(qū)則出現較大下滑，7月僅3個樓盤入市。

與此同時，7月上海共有24個項目延遲上市，環(huán)比6月下滑近3成，其中有近半數的項目推遲到8月開盤。這24個項目包括象嶼酈庭、富興華庭等7個全新盤。

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