明年起一線城市之外地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭會比較熱

2012年將是“十二五”規(guī)劃大力投入實施之年，許多大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)投入都會開始，土地供應(yīng)上肯定還會繼續(xù)增長。

供地速度應(yīng)適量

從近期的情況來看，土地的供應(yīng)量一直在增長，工業(yè)用地的比重也在提高。希望這種增長勢頭不要大起大落，而要適度。首先是18億畝耕地紅線必須要堅持，增長速度過快就會影響到農(nóng)民耕地保護問題；其次是整個經(jīng)濟發(fā)展要從速度型向質(zhì)量型過渡，就要提高現(xiàn)有土地的利用效率。從城市的范圍來看，有些城市的用地量還不夠大，還有很大潛力可以挖掘，存在大量的閑置土地，很多土地“批而未供”或“供而未用”。

保障性住房的用地目前來看可以得到保障。但是在諸如北京這樣的一線城市，好的地段土地已經(jīng)很少了，保障性住房用地在供地質(zhì)量、特別是區(qū)位上會不夠理想，拆遷的成本也比較高。在發(fā)展得相對較晚的城市這樣的情況會好一些?，F(xiàn)在還有一個問題，保障性住房的土地都是政府劃撥的，與商品房用地的供應(yīng)方式會有很大不同，而后者可以為政府帶來可觀的財政收入，增加GDP，前者則需要政府付出前期的成本，這也是今后各城市推進保障性住房用地的一個難點。

二三線城市是未來熱點

在目前宏觀調(diào)控的大背景下，北京、上海、杭州這些前幾年房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的城市，房地產(chǎn)的發(fā)展速度有所放慢，供地的速度也有所放緩。

進入“十二五”之后，一線城市之外的很多城市，城市化速度會加快。而城市的發(fā)展，首先會表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的飛速發(fā)展則會促進土地供應(yīng)的增加。因此目前來看，全國二三線城市、甚至四五線城市房地產(chǎn)發(fā)展的速度是很迅猛的。現(xiàn)在政府發(fā)現(xiàn)了這樣的苗頭，開始醞釀在一些二三線城市也實行限購政策。但總體來看，如果政策沒有太大變化的話，從明年起一線城市之外的一些地區(qū)房地產(chǎn)乃至整個城市的發(fā)展勢頭會比較熱，這會是一個總的趨勢。因為明年是“十二五”規(guī)劃進入實質(zhì)推進的一年，今年主要是準備階段，很多項目在立項、審批，到明年很多項目都會投入建設(shè)。可以說，“十二五”規(guī)劃是一個分界線，之前一線城市發(fā)展迅速，在這之后，二三線城市則會成為新的熱點。

建設(shè)新城不如發(fā)展中小城市

至于一些城市熱衷的“新城”建設(shè)，我的觀點是，這并不是一個好的發(fā)展方向。很多城市的規(guī)劃或?qū)嶋H建設(shè)中，把市政府等一些重要部門或單位搬到了郊區(qū)，大力發(fā)展新城，這樣的例子在國外都被證明并不是成功的方向。就我國的情況看，我認為倒不如重點發(fā)展一些中小城市和城鎮(zhèn)，使人口在更廣的范圍內(nèi)進行合理布局。不要讓大量的人口涌入大城市之后再將大城市分成舊城和新城，對整個城市是一種分化和破壞，這對老城區(qū)是一種傷害，新城區(qū)也未必會因此發(fā)展得很完善。比如北京的一些新城的建設(shè)效果就不太理想，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)建設(shè)特別是交通方面都暴露出很多問題，同時新城建設(shè)也乏特色。而如果在規(guī)劃中讓一些中小城鎮(zhèn)發(fā)展起來，我國的人口布局就會更合理一些。這是需要我們在具體規(guī)劃上多加考慮的。

只要當前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，房價漲幅回落乃至絕對房價下降是必然的。

后調(diào)控時期房價運行的猜想

■項銀濤

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級，特別是穩(wěn)健貨幣政策實施以來房地產(chǎn)融資門檻不斷提高，部分開發(fā)商資金鏈條明顯繃緊，促銷廣告、短信以及打折銷售顯著增多，房價單邊上漲預(yù)期的基礎(chǔ)開始出現(xiàn)松動。從世界各國房地產(chǎn)市場運行的情況考察，沒有一個國家的房價能夠持續(xù)單邊上揚，各國的房價運行總是起伏波動的，既有房價快速上漲的時期，也必然會有房價下跌的階段，中國也不可能例外。

在分析當前高房價及房價上漲預(yù)期的基礎(chǔ)時，剛性需求常常被用來作為反映當前房地產(chǎn)市場需求強勁的重要指標。剛性需求，一個似是而非的邏輯。人活著，必然需要有安居之地。如從全社會的住房供應(yīng)看，幾乎所有的人都能找到安身之所，而流浪街頭人數(shù)之少可以忽略不計。沒有購買力的剛性需求，在經(jīng)濟學(xué)中幾乎沒有任何意義，在房地產(chǎn)定價的決定因素中也幾乎可以忽略不計。過分強調(diào)剛性住房需求,可謂是“司馬昭之心,路人皆知”。

通脹和通脹預(yù)期是當前房價維持高位運行的重要基礎(chǔ)，不動產(chǎn)稀缺性決定了其具有良好的抗通脹特性。但是，可以預(yù)料，隨著穩(wěn)健貨幣政策及系列房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不斷顯現(xiàn)，物價上漲的貨幣基礎(chǔ)將受到削弱，特別是年內(nèi)三次加息后，房貸利率繼續(xù)提升，房價泡沫將被擠壓。從各國實踐看，連續(xù)加息的扳機一旦被扣響，房價上漲動力則會急劇萎縮。

可以說，只要當前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，房價漲幅回落乃至絕對房價下降是必然的，因此需要關(guān)注后調(diào)控時期房價運行情況。

在后調(diào)控時期，房價觸底后若能夠保持平穩(wěn)運行，則是國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行的福音，這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策所期待的結(jié)果。

若房價觸底后，一旦政策放松，又出現(xiàn)大幅反彈的行情，絕對房價甚至超過房價下降前的歷史高位，這絕不是房地產(chǎn)調(diào)控所希望看到的結(jié)果。

那么，后調(diào)控時期房價大幅反彈的可能性有多大?

一個需要考慮的因素是地方政府債務(wù)的化解。如此數(shù)額巨大的地方政府債務(wù)，即使可以通過發(fā)債來暫時緩解到期還款問題，但最終還款資金仍依賴于賣地收入。顯而易見，只要地方政府通過基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)來拉動經(jīng)濟增長的方式不轉(zhuǎn)變，后調(diào)控時期房價上漲的可能性就不會小。因此，加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，不僅可以促進國民經(jīng)濟運行效率提升，而且還能帶來促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的間接效果。

另一個需要考慮的因素是限購政策。后調(diào)控時期，限購政策一旦放松，被壓抑的改善性需求有可能會出現(xiàn)井噴行情，帶動房價快速上漲。從實際執(zhí)行情況看，限購政策在抑制投資和投機性需求上具有立竿見影的效果，但需要注意的是，好用的東西往往也有其負面的作用，因此對待限購需要辯證地分析，關(guān)鍵是不同時期政策取向和目標是什么。

還有一個需要考慮的因素是保障性住房的建設(shè)。保障性住房建設(shè)是一項滿足中低收入人群住房需求的政策性制度安排。在成熟市場經(jīng)濟國家，保障性住房建設(shè)有立法支持，有一系列制度來支撐其良性運轉(zhuǎn)。我國保障性住房供應(yīng)大量入市，直接減少了商品房的需求，這在一定程度上起到抑制房價過快上漲的作用。

最后需要考慮的是利率水平。理論上，成熟的住房定價模型需要引入利率變量。從變動方向考察，住房定價與利率呈反向變化。通常利率越高，住房價格則會下降；反之則住房價格出現(xiàn)上升。

后調(diào)控時期，房價也有可能繼續(xù)探底，這意味著商品房的需求和供給均出現(xiàn)極度萎縮，沒有多少人買房，也沒有多少房子可賣。是否可能出現(xiàn)這種情形，除了要考慮限購政策和利率水平，還需要關(guān)注國民經(jīng)濟運行態(tài)勢。

綜上分析，考慮到后調(diào)控時期房地產(chǎn)運行的三種可能性，需要做好政策的動態(tài)微調(diào)，既要保持政策的穩(wěn)定性，又要做好政策的針對性和有效性，重在引導(dǎo)預(yù)期。只要市場對政策調(diào)整有預(yù)期，房價就不可能會出現(xiàn)下降；只要市場對未來房價上漲有預(yù)期，房價不可能存在下跌空間；只要市場對地方政府提高土地出讓金收入有預(yù)期，房價就不可能會出現(xiàn)松動。關(guān)于房地產(chǎn)金融政策，可以針對住房價格采取相應(yīng)信用控制措施。地方政府結(jié)合本地居民收入通過租售模型測算出合適的住房價格，商業(yè)銀行通過合適住房價格篩選扶持和調(diào)控的住房需求，相關(guān)利率也進行差別調(diào)整。

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，以及可以影響股市的主要力量，2012年的房市絕不會出現(xiàn)巨大波動的情況，而且也不能！最大的可能是繼續(xù)保持增長，但主要指標會有所回落。

2012，房市劇變概率不大

■宋延慶

2012年的房市取決于國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化情況。這個方面，顯然經(jīng)濟學(xué)家更具發(fā)言權(quán)。但是在經(jīng)濟學(xué)家也已被裹挾的情況下，特別是沒有準確預(yù)見到金融危機的情況下，我們已很難相信經(jīng)濟學(xué)家們的判斷，更不能相信那些被投行、基金所雇用的經(jīng)濟學(xué)家們的言論。因此與其相信他們看似縝密的數(shù)理推論，還不如相信自己的直覺判斷。綜合多方面信息，即使考慮到選舉年因素，2012年美國經(jīng)濟也不會有大的起色，不出現(xiàn)二次探底、能保持現(xiàn)在的狀態(tài)就已經(jīng)不錯了。因為債務(wù)危機，歐洲、日本的經(jīng)濟肯定還比不上美國。在外貿(mào)依存度依然過高的情況下，2012年國際經(jīng)濟形勢之于我國的影響將是偏負的。至少這個概率很大。

就國內(nèi)而言，“調(diào)結(jié)構(gòu)、促銷費”幾乎未見效果，明年也不會有明顯起色。另一方面，CPI雖有回落，但還會高位震蕩。從流動性來看，2009年貸款額是9.7萬億元，M2增加了28%；2010年是8萬億元，M2增加了19.7%。今年新增貸款總額的目標是7.5萬億元，M2增幅目標是16%左右。考慮到諸多不確定性因素和權(quán)力更迭等因素，2012年的貨幣政策也不會發(fā)生重大變化。經(jīng)濟不會“硬著陸”，GDP會穩(wěn)步回落，也是我贊同的共識。

其次要看資本市場的表現(xiàn)。無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是置業(yè)消費，影響最大的因素是“預(yù)期”。開發(fā)商、消費者對未來市場的“預(yù)期”是否樂觀，最終都會直接反映到現(xiàn)實中的投資和消費上。這完全符合資本市場的特性。事實上，我們必須承認，即使是一個“剛需”消費者，其買房行為也具有投資、投機、消費這三種屬性。因此，判斷方式走勢的馭繁就簡的辦法是看資本市場，包括股市、期貨、黃金、白銀，以及大宗商品、藝術(shù)品等“泛資本市場”的表現(xiàn)。特別是股市，其與房市的一體化聯(lián)動幾乎成為最無異議的共識。綜合大多數(shù)機構(gòu)的預(yù)測，2011年股指回歸到3000點以上還是極有可能的。按照房市滯后于股市3~6個月的一般規(guī)律，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長25%（上半年同比增長32.9%）、商品房銷售額增長12%（2010年同比增長18.3%）幾乎是沒有任何問題的。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，以及可以影響股市的主要力量，2012年的房市絕不會出現(xiàn)巨大波動的情況，而且也不能！最大的可能是繼續(xù)保持增長，但主要指標會有所回落。至少，全面降低是不可能的。

最后才能看作為以上兩者構(gòu)成之一的房地產(chǎn)市場。評判房市走勢如何，包括大多數(shù)媒體和專家在內(nèi)都存在一個認識誤區(qū)，就是主要看甚至只看住宅市場，這是典型的思維和方法論錯誤。我們知道，房地產(chǎn)市場包括一級市場（土地市場）、二級市場（房產(chǎn)開發(fā)與銷售市場）和三級市場（存量房交易市場）。其中，二級市場又包括商品住房市場、商業(yè)市場、保障房市場等。如果只看二級市場中的新增住宅市場，是不可能做出綜合判斷的。事實上，土地市場，包括土地開發(fā)面積、土地購置面積、土地購置費、閑置地再供應(yīng)等指標，以及三級市場中的成交面積、價格、租售比等指標，更具有風向標的預(yù)期、預(yù)警作用。另一方面，是否會出臺新的調(diào)控政策，也是一個偽命題，因為這取決于市場走勢和既有政策的執(zhí)行效果。事實上，房市從來沒有停止過調(diào)控，更不乏調(diào)控措施和手段。從中觀層面來看，2012年的房市走勢主要看兩點。一是限購令等政策的執(zhí)行效果，二是看今年的土地供應(yīng)計劃、保障性住房建設(shè)計劃的完成情況。至少從過去和現(xiàn)在的執(zhí)行情況來看，并不樂觀，甚至比較悲觀。以保障性住房為例，如果還像現(xiàn)在一樣把兩限房和中小套型商品房也歸入保障性安居工程之內(nèi)，甚至把中央部委和地方政府機關(guān)所享受的低價、高品質(zhì)的商品房視為福利房，那么雖然能“湊出”完成指標來，但實際可能會讓保障對象失望，屆時房價就會真的出現(xiàn)失控，甚至?xí)绊懛€(wěn)定大局。屆時，損失的是全體國民的資產(chǎn)財富，豈止是撤掉幾個官員那么簡單。

現(xiàn)在的調(diào)控政策就像用一條條膠帶粘補一條到處漏水的木船，政策很多，措施很多，但就是治標不治本。首要原因是部委利益糾纏不清，爭攬保障房建設(shè)資金分配權(quán)、對地方政府約談權(quán)的部委多，真正對房價負責的部委少?，F(xiàn)在看來，要解決這個問題，需要一兩年以后。其次是政策本身。房地產(chǎn)開發(fā)投資額居高不下的根本原因是開發(fā)商的投資杠桿率太高，可以以小搏大，可以死扛。買房的首付款比例雖然提高了，但杠桿率還是高于1:2，擠出投機資金很難。因此，建議房市調(diào)控的方向重點轉(zhuǎn)向如何降低杠桿率上，即逐步取消預(yù)售制。當然，保障房政策——與商品房共同構(gòu)成住房“雙軌制”——是正確的?？傊?，“預(yù)售制”和“雙軌制”才是根本之策。實施與否，以及執(zhí)行效果如何，才是影響2012年房市的主因。當然也影響著房企轉(zhuǎn)型的速度和方向。

簡而言之，房企轉(zhuǎn)向無非是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其中包括企業(yè)增長方式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、管理模式的轉(zhuǎn)變等。以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為例。大多數(shù)房企都具有“三多”特征：在多個城市，同時運作多個項目，而且項目類型多樣化。這類企業(yè)普遍存在的突出問題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理。換言之，需要調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。方向就是做好三個平衡：一是不同地域或不同等級城市項目的結(jié)構(gòu)平衡，二是快速周轉(zhuǎn)項目和長期經(jīng)營項目的結(jié)構(gòu)平衡，三是高中低端項目的結(jié)構(gòu)平衡。歸根到底可以匯總為一個平衡，就是現(xiàn)金流項目和利潤率項目的結(jié)構(gòu)平衡?？傊?，“調(diào)結(jié)構(gòu)”也是房企轉(zhuǎn)型的要義之一。

最終還是要看企業(yè)自身，包括企業(yè)家的思維和決心，以及企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品、管理、人力資源的匹配度。在股市，大市普跌時也有個股上漲，甚至漲停；反之，也有跌停的。企業(yè)上市了，也會ST；未上市的，也會實現(xiàn)業(yè)績倍增。所謂預(yù)測，其實就是分析預(yù)期。所謂轉(zhuǎn)型，其實就是化為行動。

來源：中國房地產(chǎn)報

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