三四線城市房地產(chǎn)投資過(guò)快蘊(yùn)藏泡沫風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心、中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)２７日發(fā)布的《中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y(cè)評(píng)研究報(bào)告》稱，通過(guò)對(duì)２５１個(gè)地級(jí)城市的調(diào)查顯示，三四線城市商品房市場(chǎng)需求較為旺盛，加上購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ鸩酵宫F(xiàn)，但投資過(guò)快導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫、土地過(guò)度開(kāi)發(fā)將是其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任孫斌藝稱，當(dāng)前，在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的情況下，三四線城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上所呈現(xiàn)的巨大潛力和空間，將為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供新的動(dòng)力。７月１２日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，除進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)原有調(diào)控政策外，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也采取必要的限購(gòu)措施。這是對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種警示。

報(bào)告稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展最大的風(fēng)險(xiǎn)主要源于房地產(chǎn)發(fā)展脫離整體市場(chǎng)和所在城市的發(fā)展，從而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)商品價(jià)格大幅偏離其價(jià)值。目前，三四線城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例為１１．５８％，不到３５個(gè)大中城市值的一半（２４．５９％）。但房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與ＧＤＰ增速的比率達(dá)到了２．４０，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的比率為１．２８，３５個(gè)大中城市對(duì)應(yīng)比率分別為１．２５和０．９０。從三四線城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重以及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與ＧＤＰ增速的比較來(lái)看，房地產(chǎn)投資仍未占據(jù)三四線城市投資的重心，但由于三四線城市房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度極快，房地產(chǎn)正逐漸成為投資的重點(diǎn)，而與ＧＤＰ增速的比率大幅領(lǐng)先于大中城市，如果房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度與三四線城市的市場(chǎng)需求脫離，則這種快速增長(zhǎng)暗藏著極大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，土地過(guò)度開(kāi)發(fā)也是房地產(chǎn)發(fā)展最主要的風(fēng)險(xiǎn)之一，目前三三四線城市整體而言并未出現(xiàn)出于土地財(cái)政依賴為動(dòng)力的土地過(guò)度開(kāi)發(fā)出讓，但土地過(guò)度開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)必須重視。

近年來(lái)，隨著三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入的提高及城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，人們紛紛看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值，吸引眾多房地產(chǎn)投資者的涌入，使三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹。隨著限外、限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行，一二線城市的房地產(chǎn)投資需求大部分被擠出市場(chǎng)。而三四線城市受樓市調(diào)控影響較小，從一二線城市流出的投資需求紛紛流入了三四線城市。在內(nèi)外力的雙重作用下，三四線城市中的一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了以投資為導(dǎo)向的發(fā)展模式。由于該類城市以房地產(chǎn)投資為主要市場(chǎng)推動(dòng)力，而投資性購(gòu)房是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，相對(duì)而言面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，且過(guò)度的投資性需求可能催生市場(chǎng)泡沫從而蘊(yùn)釀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此此類城市在房地產(chǎn)發(fā)展中應(yīng)提高對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。

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