房地產(chǎn)信托余額與占比緣何出現(xiàn)雙增長

　　7月25日，中國信托業(yè)協(xié)會授權(quán)發(fā)布二季度信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)37420.15億元，與今年一季度的32680.31億元比較，增加了4739.84億元，增幅為14.5%。

　　對于信托行業(yè)，目前公眾最為關(guān)注的是房地產(chǎn)信托和銀信合作。從二季度數(shù)據(jù)看，3.7萬億元信托資產(chǎn)中，投向基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的信托資金余額為1.01萬億元，占比最大，為28.3%；投向工商企業(yè)余額為6923.13億元，占比19.34%；其他類余額為6739億元，占比為18.83%；投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為6051.91億元，占比16.91%；投向證券市場包括股票、基金、債券余額為3578.94億元，占比10%；投向金融機構(gòu)余額為2368.11億元，占比6.62%。房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資占比在信托資金投向中位列第四，居于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、工商企業(yè)和其他類之后?？v向比較，今年一季度，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為4868.83億元，二季度比一季度增長24.3%；占比上看，今年一季度房地產(chǎn)信托在信托資金投放中的占比為15.58%，二季度比一季度上升了1.33%。

　　房地產(chǎn)信托余額與占比的雙增長應(yīng)該源于信托資產(chǎn)規(guī)模的增長等特定環(huán)境因素。今年，特別是二季度以來，CPI居高不下導(dǎo)致了人們對于資產(chǎn)，特別是現(xiàn)金資產(chǎn)保值增值需求的增加，但與此同時，股票市場低迷和房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控使得這兩個投資渠道受阻，銀行理財雖然近來發(fā)行火爆，但其收益水平遠(yuǎn)低于信托產(chǎn)品，因此信托產(chǎn)品保值增值的特點越發(fā)凸顯，導(dǎo)致了信托資產(chǎn)的上升。此外，《信托公司凈資本管理辦法》出臺后，很多信托公司開始增資擴股，一些新公司相繼開業(yè)，凈資本的擴大和信托公司的增加也使得信托行業(yè)有能力受托更多的信托資產(chǎn)。在信托資產(chǎn)規(guī)模擴大的同時，作為重要盈利點的房地產(chǎn)信托規(guī)模自然水漲船高。另外一個原因是，房地產(chǎn)的開工時間大多在春季，也正是上半年內(nèi)，這一段時間正是房地產(chǎn)行業(yè)資金最為緊張的時刻，加之政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求越發(fā)迫切，這也是導(dǎo)致二季度房地產(chǎn)信托余額增加的原因。

　　那么房地產(chǎn)信托的發(fā)行是否會無限制、大規(guī)模地展開？答案應(yīng)該是否定的。其中的原因就在于在凈資本約束下，信托規(guī)模不可能無限發(fā)達(dá)，高風(fēng)險系數(shù)的房地產(chǎn)信托更不可能大規(guī)模突破政策限制發(fā)行。加之目前監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)信托的高度關(guān)注，房地產(chǎn)信托的發(fā)行應(yīng)該不會無限制、大規(guī)模地展開。這一點從近期的數(shù)據(jù)可以得到印證。用益信托工作室的數(shù)據(jù)表明，從發(fā)行情況來看，今年6月份集合資金信托產(chǎn)品發(fā)行332個，發(fā)行規(guī)模為635億元，環(huán)比分別下降8%和12.2%。這說明信托資產(chǎn)規(guī)模增長受凈資本約束的政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。從房地產(chǎn)信托的情況看，今年6月房地產(chǎn)信托發(fā)行243億元，5月發(fā)行256.46億元，微降5.5%。進(jìn)入7月以后這一情況更加明顯。房地產(chǎn)信托在發(fā)行規(guī)模及信托資金投資領(lǐng)域中的占比下降應(yīng)該是政策調(diào)控的結(jié)果，也將是信托公司開辟新的投資領(lǐng)域的一個征兆。

　　目前信托公司在一些新的投資領(lǐng)域的實踐開始擴大，比如去年6月，山西信托曾推出了“呂梁市信源小額貸款有限責(zé)任公司流動資金貸款集合資金信托計劃”，10月再次推出“山西信托·金匯通小額貸款公司流動資金貸款集合資金信托計劃”，今年又推出了“山西信托·千禧匯鑫小額貸款公司貸款集合資金信托計劃”，信托資金以貸款的形式補充小額貸款公司流動資金，近來中信信托、華宸信托等也進(jìn)行了這方面的嘗試。這一方式對于以信托方式引導(dǎo)民間資本的規(guī)范化起到了相應(yīng)的作用。此外，近期北京信托等機構(gòu)會同中關(guān)村管委會，成立“中關(guān)村科技金融創(chuàng)新聯(lián)盟”，在服務(wù)中小企業(yè)，特別是科技型中小企業(yè)方面作出了探索。同時也在信托與園區(qū)之間的合作上進(jìn)行了嘗試。信托公司在這些新領(lǐng)域的嘗試無疑都將促使信托資金投資的多元化，從而減輕信托公司盈利對于房地產(chǎn)信托的依賴。

　　但是，在信托公司真正實現(xiàn)盈利多元化之前，房地產(chǎn)信托仍然是需要重點關(guān)注的。而關(guān)注的重點則在于在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上及時堵住政策的漏洞。比如目前有信托公司采用房地產(chǎn)直投的方式開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，希望繞開政策限制，如不加以防范，則存在一定的風(fēng)險。

　　另外，從銀信合作看，數(shù)據(jù)表明，今年二季度銀信合作余額16113.55億元，占比43.06%。與之相比較的是今年一季度，銀信合作余額15301.94億元，占比46.82%。與一季度的數(shù)據(jù)比較，出現(xiàn)了規(guī)模上升、占比下降的特點。在信托被人們的認(rèn)知程度不斷增大的情況下，雖然無論在資金還是在項目的渠道上，信托公司對于銀行雖然還有很強的依賴性，但依賴程度已經(jīng)有所減弱，這種減弱一方面是由于穩(wěn)健的貨幣政策下，信托“蹺蹺板”的效應(yīng)開始顯現(xiàn)，信托公司對于資金和項目更容易獲得；另一方面也應(yīng)該與政策的規(guī)范有關(guān)。在信托資產(chǎn)規(guī)模上升的情況下，這種依賴性的減弱反映在數(shù)據(jù)上就是銀信合作占比的下降。

　　值得注意的是，在信托公司缺少渠道，且人員不足的情況下，從銀行獲得資金和項目仍然是最簡便的方式，雖然目前政策對此已經(jīng)有所規(guī)范，但一些目的在于繞開政策限制的作法也已經(jīng)出現(xiàn)，比如在一些銀信合作中，銀行與信托公司的合作不再是雙方直接的合作，而是引進(jìn)第三方，通過第三方在銀行與信托公司之間搭建一個橋梁，從而避開政策的限制。這應(yīng)該也是銀信合作余額上升的原因。但是，在6月16日銀監(jiān)會發(fā)出的《關(guān)于做好信托公司凈資本監(jiān)管、銀信合作業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)表及信托產(chǎn)品營銷等有關(guān)事項的通知》中明確規(guī)定，銀行理財資金作為受益人的信托業(yè)務(wù)，包括銀行理財資金直接交付給信托公司管理的信托業(yè)務(wù)和銀行理財資金間接受讓信托受益權(quán)業(yè)務(wù)，一律視為銀信合作業(yè)務(wù)，應(yīng)按照銀信合作業(yè)務(wù)融資類不得超過銀信合作業(yè)務(wù)余額30%等相關(guān)要求予以監(jiān)管，在計算風(fēng)險資本時也應(yīng)按照銀信合作業(yè)務(wù)計算風(fēng)險資本。文件同時要求“以2011年5月底數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對信托公司凈資本進(jìn)行試算?！卑凑者@個要求和時間，6月以前的受收益權(quán)信托銀信合作創(chuàng)新應(yīng)該沒有列入統(tǒng)計，出現(xiàn)銀信合作余額上升的原因，應(yīng)該不會與銀信合作的創(chuàng)新被統(tǒng)計進(jìn)去有關(guān)。如此，其中的原因只能從去年底和今年開業(yè)的新公司中尋找了。因為在銀信合作和房地產(chǎn)信托方面，這些新公司的存量壓力幾乎為零，迫于經(jīng)營的壓力，在銀信合作和房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品發(fā)行會不少，因此也會增加這兩個領(lǐng)域的行業(yè)總量。

來源：新浪房產(chǎn)

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