房地產(chǎn)高端市場(chǎng) "偽豪宅"營(yíng)造一個(gè)個(gè)豪宅的假象

房地產(chǎn)的核心價(jià)值首要是地段，開(kāi)發(fā)商深諳此道，不論在拿地還是在推貨期，地段因素總是被放置在第一位。但是好地段是稀缺的，沒(méi)拿到好地段的發(fā)展商怎么將樓盤(pán)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)？“傍大款”是一個(gè)不錯(cuò)的營(yíng)銷(xiāo)策略。當(dāng)年中海、保利等大開(kāi)發(fā)商在千燈湖成功拿地，加上不斷利好的市政消息，千燈湖板塊樓價(jià)節(jié)節(jié)飆升。當(dāng)時(shí)附近的一個(gè)小開(kāi)發(fā)商做的樓盤(pán)順勢(shì)漲價(jià)，由第一期開(kāi)盤(pán)的單價(jià)3900元一下躥升到7000多元?？v然這個(gè)樓盤(pán)的整體素質(zhì)差強(qiáng)人意，但是搭便車(chē)的策略卻能將售價(jià)提升2-3個(gè)級(jí)別。

若是區(qū)內(nèi)沒(méi)有“大款”可以依傍，又如何實(shí)現(xiàn)售價(jià)的升級(jí)跳呢？最近城西一樓盤(pán)作出了一個(gè)很好的范例。從地理位置上看，該盤(pán)位于城西區(qū)域，不屬于傳統(tǒng)意義上的中心區(qū)，區(qū)內(nèi)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，缺乏聚集人氣的大型購(gòu)物商場(chǎng)，人口以原居村民和外來(lái)務(wù)工者為主。如果依據(jù)“地段、地段還是地段”的觀點(diǎn)來(lái)看，該盤(pán)先天性就失去建造豪宅的資格，只能賣(mài)個(gè)中規(guī)中矩的價(jià)錢(qián)。

不過(guò)聰明的操盤(pán)手卻能天馬行空地提出“偽豪宅”的營(yíng)銷(xiāo)策略。何為“偽豪宅”？項(xiàng)目的策劃書(shū)上，“偽豪宅”絕不是一個(gè)貶義詞，發(fā)展商清楚脫離了好地段，再好的產(chǎn)品也不可能是真正的豪宅，但是為了實(shí)現(xiàn)價(jià)格的2級(jí)躍升，“偽豪宅”恰恰是非常重要的關(guān)鍵詞。我們看到該項(xiàng)目除了依托市政改造規(guī)劃的利好消息外，更多的是著力于自身的概念話題制造上。因近年佛山城市中心逐漸去單一化，居住中心也呈扇狀分散輻射，這個(gè)本來(lái)欠缺商住氛圍的區(qū)域恰恰成為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的一大突破口：打造區(qū)內(nèi)第一豪宅項(xiàng)目。光是口號(hào)叫得響亮不行，發(fā)展商在項(xiàng)目規(guī)劃上著重經(jīng)營(yíng)其中的商業(yè)用地，因?yàn)榇饲耙呀?jīng)在其他板塊成功打造過(guò)具知名度和口碑的商業(yè)項(xiàng)目，因此市場(chǎng)對(duì)這次公寓+購(gòu)物中心的組合非常受樂(lè)，連帶提升旁邊住宅用地的價(jià)值。

可以說(shuō)“偽豪宅”的營(yíng)銷(xiāo)概念重點(diǎn)在于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的外溢，發(fā)展商希望通過(guò)自身品牌影響力的號(hào)召，讓市場(chǎng)上的消費(fèi)者相信連如此具實(shí)力的發(fā)展商都選擇這里，這個(gè)區(qū)域的未來(lái)必然大有前景。只要市場(chǎng)相信這一點(diǎn)，價(jià)格跳升的目標(biāo)就可以實(shí)現(xiàn)。

不過(guò)吊詭的是，“偽豪宅”一方面需要人們相信這是一個(gè)豪宅項(xiàng)目，事實(shí)上它又不可能成為一個(gè)真正的豪宅樓盤(pán)，因?yàn)樵诓邉潟?shū)上寫(xiě)得很清楚，按照項(xiàng)目的實(shí)際不可能吸引到真正的富人來(lái)購(gòu)買(mǎi)?！皞魏勒辈呗云鋵?shí)就是營(yíng)造一個(gè)豪宅的假象，以略低于同城其他豪宅的價(jià)格，吸引努力向富人階層靠攏的買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)，僅此而已。說(shuō)到底，“偽豪宅”就是一片浮云。

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