房地產(chǎn)企業(yè)存貨壓力漸增 開發(fā)商醞釀價格暗戰(zhàn)

　　房地產(chǎn)調(diào)控力度不減的大背景下，一場開發(fā)商之間的價格較量正在深圳東部海岸醞釀。

　　7月21日，碧桂園集團(tuán)旗下位于大亞灣沿岸的一個樓盤宣布，凡提前認(rèn)籌并于開盤當(dāng)天購房的客戶，可額外享受7.5折優(yōu)惠。

　　在這個樓盤所在的海岸線上，還云集了萬科、金融街、華僑城、合生珠江、富力和世茂等近10個開發(fā)巨頭的超級大盤。在最近推出優(yōu)惠政策的，并非碧桂園一家，還有萬科、富力和世茂等旗下樓盤項目。

　　在當(dāng)前的中國樓市，碧桂園也許只算一個極端的案例，但卻不是獨(dú)行俠。眾多以高周轉(zhuǎn)為策略的開發(fā)商都已暗自行動起來，以去存貨為目的的促銷比比皆是，幅度各有不同。

　　更大的背景是，一份券商報告顯示，7月初，包括京滬廣深在內(nèi)的11大重點城市房地產(chǎn)存貨總量同比上漲了約40%。

　　融資難和存貨高峰來臨，正在雙重擠壓房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　海岸線之爭

　　這次宣布7.5折優(yōu)惠的碧桂園項目，位于惠州大亞灣一帶，即被開發(fā)商定義的"深圳東部海岸"，主打深圳客源。這也是碧桂園首個濱海度假項目。

　　和碧桂園同在這條海岸線上的多數(shù)樓盤將在今年下半年發(fā)售，碧桂園則是趕了個早。

　　根據(jù)碧桂園最早披露的定價，其山景洋房5500~6000元，海景洋房1萬~1.1萬元，臨海公寓1.4萬元左右。當(dāng)該集團(tuán)總裁莫斌在深圳公布最初定價時，就已經(jīng)讓同行備感壓力。

　　在這一地帶的富力和世茂聯(lián)合開發(fā)的樓盤項目隨后宣布了"百億招商計劃"，希望借此增強(qiáng)影響力，截留一部分客源。萬科也宣布了號稱"萬團(tuán)大戰(zhàn)"的購房優(yōu)惠計劃。

　　在這之后，碧桂園宣布開盤當(dāng)天7.5折大幅優(yōu)惠計劃。照此計算，"十里銀灘"最低售價將低至4125元，而海景洋房銷售均價也在七八千元。

　　7.5折，基本上可以被看作是房地產(chǎn)市場中的最低折扣特殊情況除外。2009年，另一家開發(fā)商恒大地產(chǎn)曾經(jīng)祭出過7.5折大旗，并在某種程度上拉開了當(dāng)年開發(fā)商公開降價的序幕。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，"十里銀灘"的低價只是一個先鋒，大亞灣沿海的價格大戰(zhàn)極有可能于下半年全面爆發(fā)，其主要原因便是那一帶的供應(yīng)量大得驚人。

　　據(jù)悉，碧桂園首批預(yù)計銷售貨源達(dá)5000套，而周邊計劃于下半年推貨的樓盤也都格外龐大。如富力和世茂聯(lián)合開發(fā)的"威尼斯灣"號稱總面積2萬畝，總投資高達(dá)400億。

　　貨量的壓力，無疑將給這片海岸的旅游地產(chǎn)的市場前景蒙上一層"陰影"，而這種陰影，也將被傳染至全國的許多個區(qū)域。

　　存貨壓力上升

　　上半年，除了部分二三線城市房價依舊上漲外，全國大部分區(qū)域的樓市基本以"量縮價平"收官。

　　全國開發(fā)商整體存貨水平的上升，已經(jīng)成為不爭的事實，而這也成為部分業(yè)內(nèi)人士看空房價的依據(jù)之一。

　　廣發(fā)證券新近發(fā)布的研報統(tǒng)計，7月初，包括京滬廣深在內(nèi)的11大重點城市存貨總量達(dá)到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%，同比上漲約40%。

　　撰寫該報告的分析師沈愛卿表示："目前的存貨水平還沒有達(dá)到2008年的高位，但是2010年1月以來的最高水平。"

　　同樣，中原地產(chǎn)發(fā)布的《2011上半年度報告》顯示，在上半年市場遇冷的情形下，重點城市整體銷售率并不理想，庫存逐月上升。6月，北京、上海、廣州、深圳、南京、青島六個重點城市的存量同比增加了22%。

　　另一研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積分別為1356.55萬平方米、782.91萬平方米、379.34萬平方米和336.05萬平方米，按照周平均成交量計算，去庫存時間分別達(dá)到16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達(dá)21個月、22個月和29個月。

　　世聯(lián)地產(chǎn)則預(yù)計，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量，并于明年一季度樓市供銷差將達(dá)到頂峰。

　　萬科董事會秘書譚華杰是較早關(guān)注到下半年存貨現(xiàn)象的業(yè)內(nèi)人士之一。他分析指出，目前的存貨水平不算高，但下半年會逐步上升。

　　據(jù)譚華杰測算，2007年以前，開發(fā)商手上存貨的平均"可售月數(shù)"為6個月，到2008年行情極度低迷時曾上升至1年，但經(jīng)過2009和2010年的快速消化，該數(shù)字一度下降到三四個月。"目前可能還達(dá)不到半年的量，但下半年可能會略微超過6個月這個正常值。"

　　去存貨戰(zhàn)略各不同

　　現(xiàn)實中，在不同的開發(fā)商眼里，存貨有著完全不一樣的含義，并不是所有的開發(fā)商都會因為存貨增加而促銷。

　　例如有些追求較高毛利率的開發(fā)商會選擇減緩開工速度來應(yīng)對成交量的下跌，而周轉(zhuǎn)型公司則會加大銷售力度。

　　譚華杰表示，價格并不是由存貨決定，而是由市場決定的。對于以萬科為代表的"周轉(zhuǎn)型"開發(fā)商來說，隨行就市是長期策略，任何促銷都不應(yīng)該被冠以"降價"。

　　但是在業(yè)內(nèi)人士看來，行業(yè)整體存貨水平的上升，必然增加開發(fā)商降價的動力。

　　廣州中原地產(chǎn)投資部總經(jīng)理黃韜便透露，追求快速周轉(zhuǎn)為目的的開發(fā)商已經(jīng)開始了"去存貨"的促銷策略。他對廣州市場的分析是："從7月初開始就有發(fā)展商調(diào)價，幅度約5個點，但這是一個開端，未來將愈演愈烈，直到整體呈現(xiàn)10個點左右的降幅。"

　　廣發(fā)證券的沈愛卿也認(rèn)為，存貨增加的背景下，房價會于第三季度出現(xiàn)松動，主要發(fā)生在一線城市和一部分二線城市。

　　以廣州為例，有數(shù)據(jù)顯示，7月以來的每周一手房簽約均價都呈現(xiàn)逐周下降趨勢。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的信息稱，上周廣州一手住宅網(wǎng)簽1313套，環(huán)比漲20%，均價10170元/平方米，環(huán)比降5.88%，連續(xù)三周下跌。

　　顧云昌指出，在宏觀政策的影響下，上半年全國多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，價格環(huán)比、同比下跌的城市數(shù)量不多，但持平的城市數(shù)量增加，上漲的城市幅度也有限。"這說明宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)出來，但通脹背景下希冀房價大幅下跌也不現(xiàn)實。"

　　他預(yù)計，到三季度可能會出現(xiàn)更多城市的房價上漲勢頭得到遏制，局部區(qū)域下跌。而前述"十里銀灘"等案例，可被視作開發(fā)商試探市場的信號。

來源：中財網(wǎng)

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