房地產(chǎn)存貨壓力漸增

　　房地產(chǎn)調(diào)控力度不減的大背景下，一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商之間的價(jià)格較量正在深圳東部海岸醞釀。

　　7月21日，碧桂園集團(tuán)旗下位于大亞灣沿岸的一個(gè)樓盤(pán)宣布，凡提前認(rèn)籌并于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房的客戶(hù)，可額外享受7.5折優(yōu)惠。

　　在這個(gè)樓盤(pán)所在的海岸線上，還云集了萬(wàn)科、金融街、華僑城、合生珠江、富力和世茂等近10個(gè)開(kāi)發(fā)巨頭的超級(jí)大盤(pán)。在最近推出優(yōu)惠政策的，并非碧桂園一家，還有萬(wàn)科、富力和世茂等旗下樓盤(pán)項(xiàng)目。

　　在當(dāng)前的中國(guó)樓市，碧桂園也許只算一個(gè)極端的案例，但卻不是獨(dú)行俠。眾多以高周轉(zhuǎn)為策略的開(kāi)發(fā)商都已暗自行動(dòng)起來(lái)，以去存貨為目的的促銷(xiāo)比比皆是，幅度各有不同。

　　更大的背景是，一份券商報(bào)告顯示，7月初，包括京滬廣深在內(nèi)的11大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)存貨總量同比上漲了約40%。

　　融資難和存貨高峰來(lái)臨，正在雙重?cái)D壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　海岸線之爭(zhēng)

　　這次宣布7.5折優(yōu)惠的碧桂園項(xiàng)目，位于惠州大亞灣一帶，即被開(kāi)發(fā)商定義的“深圳東部海岸”，主打深圳客源。這也是碧桂園首個(gè)濱海度假項(xiàng)目。

　　和碧桂園同在這條海岸線上的多數(shù)樓盤(pán)將在今年下半年發(fā)售，碧桂園則是趕了個(gè)早。

　　根據(jù)碧桂園最早披露的定價(jià)，其山景洋房5500~6000元，海景洋房1萬(wàn)~1.1萬(wàn)元，臨海公寓1.4萬(wàn)元左右。當(dāng)該集團(tuán)總裁莫斌在深圳公布最初定價(jià)時(shí)，就已經(jīng)讓同行備感壓力。

　　在這一地帶的富力和世茂聯(lián)合開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目隨后宣布了“百億招商計(jì)劃”，希望借此增強(qiáng)影響力，截留一部分客源。萬(wàn)科也宣布了號(hào)稱(chēng)“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”的購(gòu)房?jī)?yōu)惠計(jì)劃。

　　在這之后，碧桂園宣布開(kāi)盤(pán)當(dāng)天7.5折大幅優(yōu)惠計(jì)劃。照此計(jì)算，“十里銀灘”最低售價(jià)將低至4125元，而海景洋房銷(xiāo)售均價(jià)也在七八千元。

　　7.5折，基本上可以被看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最低折扣（特殊情況除外）。2009年，另一家開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)（03333.HK）曾經(jīng)祭出過(guò)7.5折大旗，并在某種程度上拉開(kāi)了當(dāng)年開(kāi)發(fā)商公開(kāi)降價(jià)的序幕。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“十里銀灘”的低價(jià)只是一個(gè)先鋒，大亞灣沿海的價(jià)格大戰(zhàn)極有可能于下半年全面爆發(fā)，其主要原因便是那一帶的供應(yīng)量大得驚人。

　　據(jù)悉，碧桂園首批預(yù)計(jì)銷(xiāo)售貨源達(dá)5000套，而周邊計(jì)劃于下半年推貨的樓盤(pán)也都格外龐大。如富力和世茂聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“威尼斯灣”號(hào)稱(chēng)總面積2萬(wàn)畝，總投資高達(dá)400億。

　　貨量的壓力，無(wú)疑將給這片海岸的旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)前景蒙上一層“陰影”，而這種陰影，也將被傳染至全國(guó)的許多個(gè)區(qū)域。

　　存貨壓力上升

　　上半年，除了部分二三線城市房?jī)r(jià)依舊上漲外，全國(guó)大部分區(qū)域的樓市基本以“量縮價(jià)平”收官。

　　全國(guó)開(kāi)發(fā)商整體存貨水平的上升，已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，而這也成為部分業(yè)內(nèi)人士看空房?jī)r(jià)的依據(jù)之一。

　　廣發(fā)證券新近發(fā)布的研報(bào)統(tǒng)計(jì)，7月初，包括京滬廣深在內(nèi)的11大重點(diǎn)城市存貨總量達(dá)到63.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲0.9%，同比上漲約40%。

　　撰寫(xiě)該報(bào)告的分析師沈愛(ài)卿表示：“目前的存貨水平還沒(méi)有達(dá)到2008年的高位，但是2010年1月以來(lái)的最高水平?！?/p>

　　同樣，中原地產(chǎn)發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》顯示，在上半年市場(chǎng)遇冷的情形下，重點(diǎn)城市整體銷(xiāo)售率并不理想，庫(kù)存逐月上升。6月，北京、上海、廣州、深圳、南京、青島六個(gè)重點(diǎn)城市的存量同比增加了22%。

　　另一研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積分別為1356.55萬(wàn)平方米、782.91萬(wàn)平方米、379.34萬(wàn)平方米和336.05萬(wàn)平方米，按照周平均成交量計(jì)算，去庫(kù)存時(shí)間分別達(dá)到16個(gè)月、10個(gè)月、7個(gè)月和12個(gè)月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫(kù)存時(shí)間甚至高達(dá)21個(gè)月、22個(gè)月和29個(gè)月。

　　世聯(lián)地產(chǎn)則預(yù)計(jì)，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量，并于明年一季度樓市供銷(xiāo)差將達(dá)到頂峰。

　　萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰是較早關(guān)注到下半年存貨現(xiàn)象的業(yè)內(nèi)人士之一。他分析指出，目前的存貨水平不算高，但下半年會(huì)逐步上升。

　　據(jù)譚華杰測(cè)算，2007年以前，開(kāi)發(fā)商手上存貨的平均“可售月數(shù)”為6個(gè)月，到2008年行情極度低迷時(shí)曾上升至1年，但經(jīng)過(guò)2009和2010年的快速消化，該數(shù)字一度下降到三四個(gè)月?！澳壳翱赡苓€達(dá)不到半年的量，但下半年可能會(huì)略微超過(guò)6個(gè)月這個(gè)正常值?！?/p>

　　去存貨戰(zhàn)略各不同

　　現(xiàn)實(shí)中，在不同的開(kāi)發(fā)商眼里，存貨有著完全不一樣的含義，并不是所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)因?yàn)榇尕浽黾佣黉N(xiāo)。

　　例如有些追求較高毛利率的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇減緩開(kāi)工速度來(lái)應(yīng)對(duì)成交量的下跌，而周轉(zhuǎn)型公司則會(huì)加大銷(xiāo)售力度。

　　譚華杰表示，價(jià)格并不是由存貨決定，而是由市場(chǎng)決定的。對(duì)于以萬(wàn)科為代表的“周轉(zhuǎn)型”開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，隨行就市是長(zhǎng)期策略，任何促銷(xiāo)都不應(yīng)該被冠以“降價(jià)”。

　　但是在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，行業(yè)整體存貨水平的上升，必然增加開(kāi)發(fā)商降價(jià)的動(dòng)力。

　　廣州中原地產(chǎn)投資部總經(jīng)理黃韜便透露，追求快速周轉(zhuǎn)為目的的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始了“去存貨”的促銷(xiāo)策略。他對(duì)廣州市場(chǎng)的分析是：“從7月初開(kāi)始就有發(fā)展商調(diào)價(jià)，幅度約5個(gè)點(diǎn)，但這是一個(gè)開(kāi)端，未來(lái)將愈演愈烈，直到整體呈現(xiàn)10個(gè)點(diǎn)左右的降幅?！?/p>

　　廣發(fā)證券的沈愛(ài)卿也認(rèn)為，存貨增加的背景下，房?jī)r(jià)會(huì)于第三季度出現(xiàn)松動(dòng)，主要發(fā)生在一線城市和一部分二線城市。

　　以廣州為例，有數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)的每周一手房簽約均價(jià)都呈現(xiàn)逐周下降趨勢(shì)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的信息稱(chēng)，上周廣州一手住宅網(wǎng)簽1313套，環(huán)比漲20%，均價(jià)10170元/平方米，環(huán)比降5.88%，連續(xù)三周下跌。

　　顧云昌指出，在宏觀政策的影響下，上半年全國(guó)多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)平穩(wěn)，價(jià)格環(huán)比、同比下跌的城市數(shù)量不多，但持平的城市數(shù)量增加，上漲的城市幅度也有限?！斑@說(shuō)明宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)出來(lái)，但通脹背景下希冀房?jī)r(jià)大幅下跌也不現(xiàn)實(shí)。”

　　他預(yù)計(jì)，到三季度可能會(huì)出現(xiàn)更多城市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，局部區(qū)域下跌。而前述“十里銀灘”等案例，可被視作開(kāi)發(fā)商試探市場(chǎng)的信號(hào)。

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