陳松：行業(yè)周期變短 房地產(chǎn)被鮮明轉(zhuǎn)型

　　政策篇

　　行業(yè)周期變短 房地產(chǎn)180度轉(zhuǎn)型

　　自2007年開(kāi)始，整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期性行業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的周期變得更短了，波動(dòng)幅度變得巨大，政策周期頻率也大于之前年度。從去年半年內(nèi)就加了四次息，這是值得關(guān)注的。自2008年起房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)兩次調(diào)控了，這其實(shí)在周期性行業(yè)中比較少見(jiàn)，這是個(gè)比較鮮明的特點(diǎn)。2008年那時(shí)經(jīng)過(guò)一次調(diào)控，沒(méi)多久后又說(shuō)房地產(chǎn)是支柱行業(yè)，出臺(tái)很多鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，甚至房貸還可以打9折，其實(shí)是沒(méi)多久之前的事，然后很快又轉(zhuǎn)向另一個(gè)方向，房地產(chǎn)就是妖魔了。從天使到惡魔其實(shí)只有2年時(shí)間就完成這個(gè)過(guò)程了，這是目前的一個(gè)特點(diǎn)。所以我相信這種特點(diǎn)不排除有繼續(xù)延續(xù)的可能性，包括對(duì)這些政策、對(duì)限購(gòu)令什么時(shí)候取消，這個(gè)不好說(shuō)。

　　中國(guó)政策矯枉過(guò)正 忽略經(jīng)濟(jì)本身規(guī)律

　　但是我相信以過(guò)往的研究說(shuō)明中國(guó)這些政策的出臺(tái)往往是矯枉過(guò)正的情況比較多一點(diǎn)，例如降息，一降就降n次，降到通貨膨脹被感知到了，又開(kāi)始加息，又加n次，而且加法還挺有意思，可能一兩個(gè)月就加一次。這個(gè)其實(shí)是比較有特點(diǎn)的，在全球應(yīng)該都看不到這樣的情況。能夠在半年這么短的時(shí)間內(nèi)加4次息，真的很少見(jiàn)，這個(gè)特點(diǎn)必須被關(guān)注到，但我們不去評(píng)論它好壞，作為行業(yè)人要意識(shí)到著這種鮮明的特點(diǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)本身有它內(nèi)在的規(guī)律，每次出政策到見(jiàn)效果，似乎政府都有點(diǎn)急迫，希望馬上就見(jiàn)到效果，這個(gè)是絕對(duì)不可能的。頻繁的加息效果可能一年之后要大于你的預(yù)期，但這個(gè)其實(shí)是非?？膳碌囊患?。一個(gè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，一個(gè)企業(yè)尤其是大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)就像開(kāi)一輛大輪船一樣，要拐大彎就要提前拐才能起作用，不能啪的一下就掉頭。而我們的政策恰好就是這種急速掉頭，是呈V字形而不是U字形。所以，對(duì)這些政策的初步判斷是，它一定能起到作用，而且可能能起到超乎預(yù)期的作用。

　　開(kāi)發(fā)商感冒 全國(guó)吃藥誤傷制造業(yè)

　　在調(diào)控政策中，尤其是加息，比較極端，另一個(gè)提高存款準(zhǔn)備金率其實(shí)是更為可怕的一個(gè)策略。這是全國(guó)的一個(gè)策略，加息傷害的不僅僅是發(fā)展商，其實(shí)只要是出來(lái)做生意的制造業(yè)，都會(huì)受到影響。政策本來(lái)是想把發(fā)展商有效調(diào)控，結(jié)果制造業(yè)更多地被影響趴下了。一旦加息，他們受的傷害是非常巨大的?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，存款準(zhǔn)備金率提高，就是我從銀行借錢(qián)出來(lái)，居然還能賺錢(qián)。在這種情況下，誰(shuí)受傷最大，肯定是那些小企業(yè)。對(duì)于大企業(yè)，加多少次息都對(duì)他沒(méi)影響。誤傷得比發(fā)展商還重，這可能性非常巨大。其實(shí)，房地產(chǎn)在資金方面融資比制造業(yè)要更容易些，小企業(yè)現(xiàn)在是一種比較凄慘的境遇。在中國(guó)，制造業(yè)沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力，勞動(dòng)法又這么嚴(yán)酷，簡(jiǎn)直就不讓企業(yè)主活了。

　　如果把GDP的1/3出口停下來(lái)，再把1/3GDP的房地產(chǎn)停下來(lái)，只靠剩下的1/3GDP投到建設(shè)里，做固定資產(chǎn)投資修馬路、修鐵路等，只靠這個(gè)來(lái)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是非常危險(xiǎn)的。如果出現(xiàn)這種情況的話(huà)，必然導(dǎo)致就業(yè)率問(wèn)題。其實(shí)任何一個(gè)國(guó)家就業(yè)率低到一定程度，一定會(huì)威脅到社會(huì)的穩(wěn)定。這樣不斷地加息，可能性就很大，房地產(chǎn)可能老實(shí)了，但全國(guó)人民也都老實(shí)了。

　　制造業(yè)的麻煩還在于現(xiàn)在賣(mài)貨收不到貨款，這個(gè)跟房地產(chǎn)不一樣，房地產(chǎn)賣(mài)貨收不到貨款即刻就把樓收回來(lái)了，制造業(yè)收回來(lái)就沒(méi)法運(yùn)轉(zhuǎn)了。所以我相信這種政策持續(xù)下去一定會(huì)見(jiàn)到明顯的效果，而這種效果受傷害的不僅僅是房地產(chǎn)，那就意味著一旦這種效果出來(lái)，很快又掉頭了。這種政策的突變，起到的效果是非常巨大的，不要小看存款準(zhǔn)備金率提高和加息。至于限購(gòu)令就沒(méi)什么好談了，政府行為，在這里討論沒(méi)有什么具體的意義，反正這事是肯定可以立即見(jiàn)到效果。但是相關(guān)的金融政策效果是房地產(chǎn)感冒，全國(guó)吃藥，比較可怕。所以，在一系列的調(diào)控下，受傷的不一定是房地產(chǎn)。

　　調(diào)控政策只針對(duì)買(mǎi)家 行業(yè)政策較少

　　其實(shí)在行業(yè)政策與金融政策中，行業(yè)政策出的比較少。什么是行業(yè)政策呢，買(mǎi)賣(mài)土地就是，這方面是沒(méi)有一種政策支持房?jī)r(jià)下降的。限購(gòu)是限了買(mǎi)家，其實(shí)房產(chǎn)行業(yè)是三個(gè)方面參與了，包括買(mǎi)家、制造家、提供土地的政府，但幾乎之前的政策都是針對(duì)買(mǎi)家的，要不就是首付5成、6成，或者停貸。對(duì)房地產(chǎn)商沒(méi)有什么特別政策，對(duì)于國(guó)家來(lái)講，土地供應(yīng)可是個(gè)大家，土地供應(yīng)方面沒(méi)有什么政策，多年以來(lái)大家都是在講房?jī)r(jià)是面粉貴過(guò)面包。

　　不過(guò)保障房倒是能起到作用，如果保障房能夠?qū)嶋H推行起到效果的話(huà)，那意味著發(fā)展商去做這種低端產(chǎn)品，這類(lèi)發(fā)展商可能會(huì)被淘汰，因?yàn)樵趺纯梢员鹊眠^(guò)政府。你做低端的房子必然要拿便宜的地，那必然是偏遠(yuǎn)的地，而政府打算做保障房的地位置都是不錯(cuò)的。就算你賣(mài)的跟他是同樣的價(jià)格，你也賣(mài)不過(guò)他，因?yàn)樗恢帽饶愫?，?jìng)爭(zhēng)不過(guò)就只能被淘汰了。但這個(gè)的前提是保障房在各地的政府能真夠正地推行起來(lái)，不要陽(yáng)奉陰違。

　　行業(yè)篇

　　限購(gòu)將造成資產(chǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移

　　任何一個(gè)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律有幾個(gè)核心的東西，像房地產(chǎn)行業(yè)最根本的增長(zhǎng)率就是來(lái)自于城市化和人口紅利，如果這兩方面沒(méi)有變化，這個(gè)行業(yè)始終會(huì)發(fā)展。如果城市化結(jié)束了，人口紅利結(jié)束了，就類(lèi)似于像日本、香港、北歐這些地方經(jīng)歷了一個(gè)這樣的風(fēng)暴，已經(jīng)回歸到比較理性的價(jià)位。如果你要買(mǎi)房，現(xiàn)在就可以去香港買(mǎi)，限購(gòu)的結(jié)果就是一部分資產(chǎn)要轉(zhuǎn)移到不限購(gòu)的地方去。

　　政策對(duì)住宅不給力 利海爭(zhēng)做城市運(yùn)營(yíng)商

　　政策對(duì)住宅是如此地不給力，那我們也適當(dāng)?shù)卦谶x擇的方向上做更多的關(guān)注，關(guān)注一級(jí)土地開(kāi)發(fā)及土地競(jìng)爭(zhēng)力，利海未來(lái)要做城市運(yùn)營(yíng)商。這與開(kāi)發(fā)商是有很大區(qū)別的，開(kāi)發(fā)商就是到市場(chǎng)上拿到一塊地，然后去銷(xiāo)售。而我們是等于參與到前面這個(gè)過(guò)程，對(duì)于一塊生地我們與政府合作，成立一個(gè)公司去開(kāi)發(fā)這個(gè)土地，把生地變成熟地，同時(shí)與銀行合作一起投資，或者說(shuō)借貸。因?yàn)榕c政府合作，借貸相對(duì)容易很多。我們通過(guò)對(duì)土地的溢價(jià)來(lái)獲得發(fā)展空間，這將是一個(gè)重要的發(fā)展方向。

　　目前有鄭州的“利?！ぱ泺Q湖”項(xiàng)目，位于“中原城市群”的核心位置，為32平方公里國(guó)家級(jí)生態(tài)文明示范區(qū)，是黃河岸邊中原地區(qū)最大的濕地、森林風(fēng)景地塊。利海以“國(guó)家級(jí)生態(tài)文明示范區(qū)”的戰(zhàn)略高度打造一座以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，集休閑旅游、文化娛樂(lè)、生態(tài)居住等功能于一體的新型衛(wèi)星城。在開(kāi)發(fā)模式上，通過(guò)與政府合作，共同進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)，對(duì)市政配套、生活配套、產(chǎn)業(yè)配套等公共資源進(jìn)行系統(tǒng)化配置，最終實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)”多贏(yíng)局面。

　　在土地的儲(chǔ)備上，利海也積極關(guān)注三舊改造，這樣的項(xiàng)目往往位置不錯(cuò)，具有長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展性，有著剛性需求，不愁賣(mài)。

　　策略篇

　　工銀國(guó)際成為利海集團(tuán)第二大股東

　　工銀國(guó)際控股有限公司是中國(guó)工商銀行在香港設(shè)立的獨(dú)資全牌照投資銀行。作為利海中國(guó)控股有限公司第二大股東，工銀國(guó)際對(duì)利海的城市運(yùn)營(yíng)能力具有強(qiáng)大信心，通過(guò)與利海進(jìn)行多樣化合作，采取包括境外投行投資、境內(nèi)銀行貸款、發(fā)行理財(cái)信托產(chǎn)品等多種融資手段，達(dá)到共贏(yíng)，對(duì)利海整體實(shí)力表示充分認(rèn)可與支持。

　　利海綠色基金扶助貧困學(xué)生

　　重視企業(yè)公民責(zé)任、積極回報(bào)社會(huì)，是利海發(fā)展歷程中一脈相承的核心價(jià)值觀(guān)之一。2008年汶川賑災(zāi)，危難之際利海中國(guó)與受災(zāi)人民同在，捐助100萬(wàn)元之后立即建立應(yīng)急機(jī)制，專(zhuān)款劃撥200萬(wàn)作為啟動(dòng)資金，成立廣東省利海綠色基金會(huì)。

　　利海全國(guó)項(xiàng)目每售出1平方米，即向該基金會(huì)捐贈(zèng)10元，用以推動(dòng)我國(guó)綠色事業(yè)發(fā)展、城市可持續(xù)性綠色事業(yè)研發(fā)，長(zhǎng)期服務(wù)于扶貧救災(zāi)等社會(huì)慈善公益事業(yè)。

　　2009年，基金會(huì)率先在廣東、河南、廣西地區(qū)開(kāi)展“綠色守護(hù)未來(lái)，知識(shí)改變命運(yùn)——利海綠色基金春雨助學(xué)行動(dòng)”，幫助數(shù)以千計(jì)家庭貧困、品學(xué)兼優(yōu)的女生完成高中三年的學(xué)業(yè)，并持續(xù)資助她們考上大學(xué)之后的費(fèi)用。利海認(rèn)為，資助一個(gè)貧困女生完成學(xué)業(yè)，改變的不僅是她本人的命運(yùn)，她今后的家庭、子孫三代的命運(yùn)也將由此得以改變。

　　利海綠色城市運(yùn)營(yíng)四大維度

　　綠色是城市的“標(biāo)準(zhǔn)色”，利海強(qiáng)調(diào)在城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃中對(duì)自然生態(tài)資源的有效保護(hù)、優(yōu)化和合理利用，營(yíng)造出人與自然和諧相處的綠色環(huán)境。利海不斷總結(jié)與豐富綠色城市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，大量使用各類(lèi)綠色技術(shù)與產(chǎn)品，為客戶(hù)提供安全、健康和舒適的生活工作空間。此外還建立起一系列性能技術(shù)支持系統(tǒng)，提供高品質(zhì)、低成本、舒適節(jié)約的綠色生活工作方式。最終以營(yíng)造綠色人文環(huán)境和構(gòu)建綠色平臺(tái)為核心，營(yíng)造一個(gè)和諧溫暖的綠色環(huán)保大家庭。

　　新政下利海尖東半島如期推貨

　　在法國(guó)，政府曾經(jīng)出臺(tái)一個(gè)保護(hù)應(yīng)屆大學(xué)生的政策，結(jié)果在市場(chǎng)中企業(yè)的態(tài)度是“我惹不起，我還躲不起么？”最后反而對(duì)應(yīng)屆大學(xué)生帶來(lái)傷害。調(diào)控也是如此，可能會(huì)誤傷了企業(yè)家。至于利海尖東半島本身這個(gè)項(xiàng)目要做的就是順推，到什么時(shí)候就做什么事，不會(huì)改變營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　佛山是一個(gè)很有潛力的城市，人均財(cái)富可能要高于廣州，因?yàn)槠髽I(yè)主很多。如果一個(gè)項(xiàng)目有著獨(dú)特的稀缺性，高端買(mǎi)家對(duì)價(jià)格是不敏感的。利海集團(tuán)未來(lái)將進(jìn)軍佛山多個(gè)房產(chǎn)領(lǐng)域，包括三舊改造、商業(yè)項(xiàng)目等，只要地塊具體條件符合，所有類(lèi)型都可以考慮。

　　利海尖東半島作為利海進(jìn)駐佛山的首個(gè)項(xiàng)目，地理位置優(yōu)越，交通上占據(jù)了重要優(yōu)勢(shì)。共分兩期開(kāi)發(fā)，目前推出的是一期1區(qū)的別墅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)5月推出第二批別墅。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群是佛山的頂級(jí)商圈，比如附近的鋼鐵業(yè)等企業(yè)主。項(xiàng)目占據(jù)了佛山唯一一座半島版圖的最前沿，以超低密度、60%綠化率打造品質(zhì)花園社區(qū)，將成為佛山宜居的高檔豪宅區(qū)。

　　投資篇

　　股票——狼與羊的游戲

　　中國(guó)的投資渠道比較少，其中包括買(mǎi)房子、買(mǎi)股票、或者買(mǎi)黃金白銀，其中最不靠譜的就是買(mǎi)股票。因?yàn)樵谥袊?guó)的市場(chǎng)，股票信息不對(duì)，憑什么你都知道的信息別人不會(huì)知道，天機(jī)是不可泄露的，這是一場(chǎng)狼與羊的游戲。

　　別墅——富人的剛性需求

　　當(dāng)新浪樂(lè)居記者問(wèn)及別墅的投資優(yōu)勢(shì)時(shí)，陳松表示房產(chǎn)信息多，交易手續(xù)也相對(duì)方便。當(dāng)買(mǎi)家購(gòu)房時(shí)，對(duì)項(xiàng)目所處的區(qū)域都有一定的了解，包括項(xiàng)目本身與周邊的規(guī)劃發(fā)展等方面信息。而別墅，就是富人的剛性需求。

　　城鄉(xiāng)結(jié)合戶(hù)、地鐵沿線(xiàn)項(xiàng)目利好

　　現(xiàn)在的城鄉(xiāng)結(jié)合戶(hù)、軌道交通利好這些項(xiàng)目?jī)r(jià)格都呈幾何性增長(zhǎng)。例如廣州番禺、廣佛交界金沙洲在售項(xiàng)目都主打市中心的牌，提高了房?jī)r(jià)。2008年花都的一個(gè)萬(wàn)科項(xiàng)目均價(jià)4000多元，現(xiàn)在已經(jīng)漲至8000多元，如果到時(shí)地鐵沿線(xiàn)一通，價(jià)格肯定爆炸式增長(zhǎng)。限購(gòu)令就是想讓人憋著，哪個(gè)憋不住，就會(huì)退步。市場(chǎng)肯定存在一些小開(kāi)發(fā)商需要資金周轉(zhuǎn)，價(jià)格便開(kāi)始有松動(dòng)。但總體上量跌價(jià)不跌，因?yàn)榇箝_(kāi)發(fā)商不愁現(xiàn)金流。因此，在目前的新政調(diào)控下，逮著機(jī)會(huì)就出手，在這個(gè)市場(chǎng)中，需求是肯定存在的。

來(lái)源：新浪房產(chǎn)

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