房地產(chǎn)調(diào)控加碼：一手壓 一手放

　　今后中國的房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)背負(fù)雙重身份——商品房逐利開發(fā)商和保障房民生建設(shè)者。

　　7月20日，由國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署近期加強(qiáng)土地管理的重點(diǎn)工作，要求加快供地進(jìn)度保證保障房用地。另外，堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變。

　　以前土地出讓中延用至今的“價(jià)高者得”將會(huì)變成“政府和市場(chǎng)”雙向定價(jià)，對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格形成有利支持；而在出讓商品房用地時(shí)要求配建一定面積的保障房，此前已經(jīng)有一些地方采用了這種做法，比如北京、青島等地。會(huì)議對(duì)此做了明確表態(tài)，并有意將之在各地推廣。

　　限購加碼土地流拍

　　保障房沒人干，商品房也逐漸變冷。

　　國信證券統(tǒng)計(jì)，從6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗數(shù)高達(dá)37宗，一個(gè)半月的流拍數(shù)量幾乎超過上半年流拍數(shù)量總和。

　　土地市場(chǎng)趨冷正在加速，但這無礙調(diào)控政策的加碼。7月12日，溫總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了五項(xiàng)要求（以下簡(jiǎn)稱“新國五條”），其中重點(diǎn)就是“房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”以及“確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)”等要求。

　　限購政策的普及無疑是在雪上加霜，最終形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給不足。

　　國信證券數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年受限購、限證等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，全國130個(gè)城市土地出讓金為7524億元，雖然同比僅減少5.5%，但環(huán)比則大幅減少37.6%。

　　7月20日，國土資源部土地利用管理司發(fā)布數(shù)據(jù)稱，今年上半年，全國保障性安居工程用地計(jì)劃完成16476.92公頃，與去年同期的13316.80公頃相比，增加24%，但僅完成全年任務(wù)的21.6%。

　　商品房限制發(fā)展的同時(shí)保障房并沒有達(dá)到預(yù)期效果。這一點(diǎn)，管理層顯然已開始意識(shí)到，并在努力做出轉(zhuǎn)變。

　　轉(zhuǎn)變只為保障房讓路

　　7月20日，二三線城市限購措施出臺(tái)后的第8天，國務(wù)院再次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施。先后兩次國務(wù)院會(huì)議的共同議題：保障房。政策上最大的區(qū)別：前者是“限”，后者則是“放”。

　　從限制購買商品房，到加大商品房土地供應(yīng)并配套保障房建設(shè)，如此頻繁調(diào)控的背后，根本意圖還是確保調(diào)控成果：房?jī)r(jià)合理回歸與保障房順利推出。

　　一方面，讓保障房順利推出。7月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變?！边@可能意味著中央正在嘗試各種改革確保保障房順利推出。

　　楊紅旭對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，事實(shí)上，自去年以來，中央一直在嘗試各種改革方式，尤其在保障房上。例如，此次會(huì)議將此前的土地出讓方式由主要的“招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度”變?yōu)椤巴七M(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變”，這種轉(zhuǎn)變可達(dá)到在抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)的同時(shí)，解決保障房供地問題，讓保障房順利推出。

　　有分析人士還表示，未來國家一方面加大保障房建設(shè)，另一方面可能會(huì)放寬對(duì)商品房市場(chǎng)的管制，將商品房交給市場(chǎng)。不過，前提條件是保障房能順利推出。

　　另一方面，讓房?jī)r(jià)合理回歸。今年初，調(diào)控政策對(duì)一線城市實(shí)施限購后，現(xiàn)在又將擴(kuò)至二三線城市。7月12日國務(wù)院會(huì)議提出對(duì)“房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。

　　有媒體稱，未來限購政策可能全國化，新增的限購城市名單可能超過100個(gè)。

　　“這顯然并不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)閺姆績(jī)r(jià)調(diào)控的考慮上，政策目標(biāo)一方面應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)一線城市施加壓力，同時(shí)對(duì)暗地里開始放松限購政策的地方的一種提醒和糾正，而不是意在真正大面積的擴(kuò)大限購城市。并且，無論從政策必要性還是從可操作性上看，限購政策向三線城市大范圍推廣的概率依然很低?！睏罴t旭稱。

　　他表示，國家繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的目的，正是為了提高調(diào)控效果全面顯現(xiàn)的保險(xiǎn)系數(shù)。一是部分地方政府“不老實(shí)”，本地樓市連續(xù)低迷幾個(gè)月后，就忍受不住寂寞了，尤其是土地出讓金和房地產(chǎn)稅收的萎縮，讓他們有點(diǎn)捉襟見肘。明著不敢與中央對(duì)著干，卻已在私下里嘗試放松調(diào)控，對(duì)于限購措施的落實(shí)有所懈怠。

　　二是市場(chǎng)需求仍有所表現(xiàn)。其一，在限購城市，住宅的投資投機(jī)性需求多已逃之夭夭，但在部分未限購城市，卻出現(xiàn)了他們的身影，北京、上海、深圳、廣州等這些大都市周邊的中小城市，經(jīng)濟(jì)水平和城市環(huán)境也不錯(cuò)，具有較高的投資價(jià)值，近幾個(gè)月這些地方的房?jī)r(jià)上漲明顯；其二，開發(fā)商的購地需求仍然可觀，表現(xiàn)在地價(jià)上漲較快，第二季度全國主要監(jiān)測(cè)城市居住用地價(jià)為4443元／平方米，同比去年同期上漲10.7%，而高地價(jià)會(huì)在一定程度上推高房?jī)r(jià)。

　　值得注意的是，目前限購城市已達(dá)40多個(gè)，新限購城市又能增加多少呢？

　　長江證券000783,股吧房地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示，限購政策是在今年4月份對(duì)抑制房地產(chǎn)過熱的延續(xù)，重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象是二、三線上漲過快的城市。但是估計(jì)覆蓋面不會(huì)太廣，因?yàn)橄拶彽闹皇莻€(gè)別上漲過快的城市。

　　“最多20個(gè)?！睏罴t旭說。其判斷理由是對(duì)于國家部委來說，限購城市還應(yīng)增加多少，實(shí)屬棘手難題。當(dāng)前，二線城市多已實(shí)行限購，只是部分中西部省會(huì)城市措施不嚴(yán)而已，讓他們重新調(diào)整文件，從嚴(yán)執(zhí)行，似乎不太現(xiàn)實(shí)。而三線城市數(shù)量龐大，多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)企穩(wěn)，真正房?jī)r(jià)漲速較快的仍很少。

　　數(shù)據(jù)顯示，相比5月、6月份70個(gè)大中城市中的一、二、三線城市，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為0.13%、0.14%、0.07%，其中三線城市房?jī)r(jià)漲幅最小。

　　不過，對(duì)于入圍名單，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，未實(shí)行限購的城市中，今年以來房?jī)r(jià)漲幅較高的前十個(gè)城市依次為：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、桂林、韶關(guān)、常德。因此，這些房?jī)r(jià)較高、上漲過快的城市出臺(tái)限購措施的可能性非常大。

　　調(diào)控政策有糾偏必要

　　大面積和長時(shí)間的限購政策只會(huì)矯枉過正。

　　國信證券認(rèn)為，中國房地產(chǎn)問題的結(jié)癥首先是地產(chǎn)繁榮的紅利沒有用好（這些紅利包括土地出讓金、部分開發(fā)商的超常利潤、炒房人的資本利得等），其次是收入分配結(jié)構(gòu)不合理。從現(xiàn)有調(diào)控手段來看，并未觸及這兩方面結(jié)癥，而是“妖魔化生產(chǎn)者”和“情緒化打壓需求”，若這種思路不變，終將造成多輸——經(jīng)濟(jì)下滑、財(cái)政減收、有房人財(cái)富縮水、無房者雪上加霜。而且政策反復(fù)，也導(dǎo)致財(cái)富擠出效應(yīng)。

　　另外，從過去幾年數(shù)據(jù)上看，土地出讓金在地方財(cái)政中占重要地位，是地方財(cái)政收入的重要補(bǔ)充，個(gè)別城市土地出讓金收入規(guī)模甚至超過地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入。

　　由于2009年開啟的“四萬億投資”后續(xù)工程今年還需繼續(xù)建設(shè)、水利及保障性住房的硬性任務(wù)也得抓緊完成，土地市場(chǎng)若持續(xù)低迷，地方財(cái)政將會(huì)面臨很大壓力。

　　保障房建設(shè)本質(zhì)上是地方政府的“讓利”行為，若財(cái)政吃緊，其保障房建設(shè)壓力或會(huì)強(qiáng)行轉(zhuǎn)嫁給一些央企或地方國資背景的企業(yè)，由這些企業(yè)來“讓利”，從而使這些企業(yè)的盈利水平下降。同時(shí)，“土地市場(chǎng)低迷”也意味著未來商品住房的供應(yīng)會(huì)減少，2009年房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，其中一個(gè)原因就是：市場(chǎng)復(fù)蘇后，由于2008年土地市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致2009年供應(yīng)跟不上。

　　現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正在走三年前的老路。調(diào)控一年多，從實(shí)施的具體措施來看，有“糾偏”必要。

　　但在房?jī)r(jià)尚未回歸理性之際，部分地方已現(xiàn)蠢蠢欲動(dòng)的放松情緒，同時(shí)住房保障推進(jìn)得有點(diǎn)磨蹭?！霸谶@種形勢(shì)下，中央再次重申和強(qiáng)調(diào)調(diào)控方針與政策，希望地方政府勿懈怠，別亂來?！睏罴t旭稱。

　　特別是6 月份的銷售量反彈更搶眼。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上看，季調(diào)后的單月商品房銷售面積從5 月的0.91 億平方米上漲至1.04億平方米，環(huán)比上漲14%。這些現(xiàn)象引發(fā)了決策層對(duì)未來房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂。

　　因?yàn)槿ツ暝羞^類似的教訓(xùn)。2010 年4月的地產(chǎn)調(diào)控之后，交易量也出現(xiàn)了明顯的下滑，但是一方面由于后期政策預(yù)期的穩(wěn)定導(dǎo)致交易量過快反彈，另一方面供給的增長又沒能跟上需求的恢復(fù)，使得房?jī)r(jià)重新開始過快上漲。

　　對(duì)此，莫尼塔房地產(chǎn)分析師施琪對(duì)《投資者報(bào)》記者分析表示，盡管當(dāng)前和未來幾個(gè)月供給增長的速度仍然會(huì)快過銷售增長，開發(fā)商依然處在“堆庫存”的過程之中，但6 月銷量超預(yù)期反彈，使得供銷增速差明顯收窄，引發(fā)后期房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)。

　　而中央調(diào)控房?jī)r(jià)的決心十分明確，7月12日的國務(wù)院會(huì)議再次明確提出“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。

　　“要使房?jī)r(jià)合理回歸，其言外之意一定要使房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性降下來?！?銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理潘向東對(duì)《投資者報(bào)》記者表示。而事實(shí)上，已實(shí)施限購的一線城市房?jī)r(jià)已出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份北京二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，這是在調(diào)控政策打壓下，北京二手房?jī)r(jià)格接連兩個(gè)月出現(xiàn)回落。

　　楊紅旭坦言，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”三季度出現(xiàn)成定局。這也與中央調(diào)控的目標(biāo)相一致?！叭绶?jī)r(jià)再上漲，還會(huì)引發(fā)更嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)?！迸讼驏|對(duì)調(diào)控政策還是心存余悸。

　　“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”正確性毋庸置疑，現(xiàn)在有條件的將房地產(chǎn)開發(fā)商引入保障房隊(duì)伍也算是一條正確的道路。只是如何平衡開發(fā)商逐利的本質(zhì)與保障房低利潤的關(guān)系，除開放保障房融資外，適當(dāng)提高商品房?jī)r(jià)格，或許才是開發(fā)商進(jìn)入保障房領(lǐng)域的最大動(dòng)力。

來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)

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