房地產(chǎn)泡沫破滅的三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：或在2012年

年中宏觀數(shù)據(jù)發(fā)布以后，管理層打消了經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑的憂慮國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議吹響樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的號(hào)角。人們可以理解為經(jīng)歷一個(gè)季度的猶疑，房地產(chǎn)調(diào)控的方向有望得以保持，力度不會(huì)放松。而這一輪以“限購(gòu)令”為標(biāo)志的行政手段，究竟能有多大作為，將在某種程度上影響中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間、方式和后果。

本輪樓市調(diào)控曾因金融危機(jī)而夭折，復(fù)蘇確認(rèn)之后重新啟動(dòng)，又因擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)低迷而停滯，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)了，再次起錨續(xù)航。央行從去年開(kāi)始，5次加息，存款準(zhǔn)備金率已達(dá)歷史高位，加息提準(zhǔn)周期接近尾聲；差別化住房信貸政策還可延續(xù)，但空間料也有限；“限購(gòu)令”被委以重任，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，已經(jīng)實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要限購(gòu)。但行政措施自身的局限、力度和效果，尚待進(jìn)一步觀察。前段時(shí)間，迫于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，出現(xiàn)了停止執(zhí)行或變相放寬限購(gòu)的苗頭，在以后的博弈中，也難防地方不會(huì)變通。2012年有可能是房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，但綜合多種因素考慮，目前的措施如果能在增量、速度、遏制等方面收到成效，已屬不易；指望行政手段徹底擠出泡沫，概率恐怕較低。

房地產(chǎn)泡沫破滅的第二個(gè)節(jié)點(diǎn)，可能在2018年。中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)以10%左右的高速增長(zhǎng)，創(chuàng)造了“中國(guó)奇跡”，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的不平衡、人與自然、物質(zhì)與精神的不平衡，已經(jīng)嚴(yán)重到不可持續(xù)的程度。其中政府權(quán)力過(guò)大、國(guó)有企業(yè)占有資源過(guò)多、與權(quán)力中樞、壟斷部門(mén)的尋租鏈條銜接的資本勢(shì)力過(guò)于肥大，是不平衡的癥結(jié)，而房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題突出：可以耕作的土地和資源變成了鋼筋和水泥的叢林；房屋失卻了居住的功能，成為資本逐利的工具；瘋狂的炒作使一些普通人裹挾進(jìn)去，成為喘不過(guò)氣的房奴，還有一些人則被甩在漩渦之外，成為焦灼的異鄉(xiāng)人……

中國(guó)社會(huì)不轉(zhuǎn)型，已不可持續(xù)；要轉(zhuǎn)型，則繞不過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。中國(guó)有可能在“十二五”期間，從政治的高度推出經(jīng)濟(jì)的手段，把重慶和上海針對(duì)高端、超額部分的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，推廣至持有和交易各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量、質(zhì)量會(huì)有真正的調(diào)整。但泡沫此時(shí)破滅，有可能和世界經(jīng)濟(jì)十年周期共振，引發(fā)全球海嘯。

如果房地產(chǎn)泡沫沒(méi)有被行政的力量刺破，也沒(méi)有被稅收等經(jīng)濟(jì)的力量刺破，那么，它將躲不過(guò)被自然的力量——未來(lái)人口結(jié)構(gòu)的變化打回原形。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前不久發(fā)布的第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，顯示劉易斯拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨過(guò)去十年中國(guó)人口年均增長(zhǎng)率比上世紀(jì)90年代明顯放緩；勞動(dòng)年齡人口比重增加但老齡人口比重上升少兒人口比重降低老齡化趨勢(shì)初現(xiàn)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程比預(yù)期的快城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亟咏?0%；2013年以后勞動(dòng)力資源會(huì)逐步下降。從發(fā)達(dá)國(guó)家歷程看，日本是在1975年—1980年生產(chǎn)者超過(guò)消費(fèi)者其后15年經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅；美國(guó)在1985年—1990年生產(chǎn)者超過(guò)消費(fèi)者其后15年多的時(shí)期內(nèi)經(jīng)歷了科技股和房地產(chǎn)兩個(gè)泡沫的生成和破滅；中國(guó)的生產(chǎn)者對(duì)消費(fèi)者比率預(yù)計(jì)在2015年達(dá)到頂峰2030有可能成為危險(xiǎn)的年份。如果泡沫等到那時(shí)才破滅，老齡化的諾亞方舟何以渡盡劫波？

未來(lái)是不確定的，未來(lái)取決于我們的作為。但可以確定的是，泡沫刺破得越早，付出的代價(jià)越??；而我們也有可能真正踏上經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)和諧、人與自然平衡的發(fā)展之路，在政策、制度和技術(shù)的創(chuàng)新中得到拯救。

來(lái)源：上海熱線

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