今年房地產(chǎn)形勢已趨明朗

　　今年的大勢已定，任何有關(guān)行政干預(yù)與市場調(diào)整的是非探討都是多余。下降的結(jié)果已經(jīng)預(yù)設(shè)，一切需要的只是時間。

　　7月12日國務(wù)院常務(wù)會議提出房地產(chǎn)市場調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松、房價上漲過快的二三線城市要采取必要的限購措施等要求表明，國家對房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，自此，有關(guān)下半年政策是否會松動的議論和部分地區(qū)伺機(jī)放松調(diào)控的企圖基本完結(jié)。

　　上半年G D P同比增長9.6%的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)解除了一直以來很多經(jīng)濟(jì)學(xué)人擔(dān)心的硬著陸擔(dān)憂。這給繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控提供了基本面的支撐。至少說明，房地產(chǎn)調(diào)控不會對中國經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展帶來重大后果。經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)變既是戰(zhàn)略性的目標(biāo)，也是緊迫性的任務(wù)。因此，逐步減少宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，提高資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極性，應(yīng)該在宏觀經(jīng)濟(jì)部門形成了共識，并已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控沒有繼續(xù)徘徊搖擺的一個深層次動機(jī)。盡管中央政府完全明白地方政府的巨額債務(wù)在預(yù)期上都希望通過土地市場獲取資金還貸，但調(diào)控力度不減的事實(shí)已經(jīng)表現(xiàn)出了決策部門在重大利益問題上的取舍態(tài)度，至少階段性的目標(biāo)非常清晰。

　　在眾多參與調(diào)控的角色中，金融部門的表現(xiàn)在今年很有看點(diǎn)。除了央行連續(xù)將存款準(zhǔn)備金率調(diào)至歷史最高導(dǎo)致銀行資金緊張外，各銀行對“三個指引一個辦法”總體精神即將資金導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)執(zhí)行得可圈可點(diǎn)。與往年面對調(diào)控“陽奉陰違”和采取觀望等待態(tài)度不同的是，今年各銀行已經(jīng)在積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。最為明顯的的是，加大了對中小企業(yè)的信貸支持力度。這一方面體現(xiàn)了銀監(jiān)會的要求，另外一方面也表明，大中型商業(yè)銀行正在著手應(yīng)對房地產(chǎn)信貸總規(guī)模最終總體下降后的業(yè)務(wù)替代。有信息表明，銀監(jiān)會也將規(guī)范銀行理財(cái)產(chǎn)品，涉及委托貸款、信托的資金渠道或?qū)⒚媾R壓力。劉明康最近關(guān)于要繼續(xù)嚴(yán)把開發(fā)企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押這兩個基本要求的表態(tài)不得不讓人覺得資金緊張將不再僅僅是“山雨欲來風(fēng)滿樓”而是眼見即到的事實(shí)。

　　地方政府在“政治必須正確”的壓力下，逐步更深層次以更強(qiáng)力的行政行為參與房地產(chǎn)市場，顯然控制房價和完成保障性住房建設(shè)指標(biāo)已經(jīng)成為不得不完成的目標(biāo)。深圳近期再次細(xì)化限價細(xì)則，將限價單位已由分區(qū)域、分項(xiàng)目下移到分戶型確定，這使得開發(fā)企業(yè)在總體限價目標(biāo)的高壓下分戶型操作的空間進(jìn)一步壓縮。同時，二手房按評估價征稅的執(zhí)行已將二手房的交易降至冰點(diǎn)。盡管評估價的定價策略在目前表現(xiàn)得比較溫和，但它的另外一面實(shí)際上也可以理解成一種價值下降的指引。隨之而來的是，分散的二手房業(yè)主將階段性地選擇觀望。但顯而易見的是，他們將最終選擇進(jìn)入下降通道，并在下半年的某個節(jié)點(diǎn)，與一手房市場聯(lián)市互動，因此，所謂的一手房二手房價倒掛即同區(qū)位二手房價高于一手房價的現(xiàn)象將最終成為假象。

　　綜上所述，比較明顯的是，在限購、限售、限價、限資的高壓態(tài)勢下，所有的地產(chǎn)公司都將面臨壓力而沒有例外，但市場上依然還會有博弈。在定價策略上，開發(fā)企業(yè)依然會首先選擇在接近限價的價格天花板的地方作戰(zhàn)，但同時將加大推盤和營銷的速度早開盤早逃生將成為共識。上半年的開盤項(xiàng)目熱銷的事實(shí)證明需求仍然兇猛，無論是自主性置業(yè)者的熱情，還是與高CPI作戰(zhàn)的投資客，加之因?yàn)槎€城市限購所導(dǎo)致的投資外溢力量回歸一線城市主場等因素都導(dǎo)致了截至目前為止的市場供需關(guān)系失衡在總體上沒能得到改善，但在價格上限的約束下只會帶來開發(fā)企業(yè)的銷售進(jìn)度從而增加他們推盤的積極性，而對價格上升的作用力不大。

　　總而言之，今年的大勢已定，任何有關(guān)行政干預(yù)與市場調(diào)整的是非探討都是多余。盡管角力還會繼續(xù)，博弈還會進(jìn)行，但下降的結(jié)果已經(jīng)預(yù)設(shè)，一切需要的只是時間。

來源：南方網(wǎng) 作者：高海燕

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