保障房動(dòng)起來(lái) 房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期

　　□保障房建設(shè)融資瓶頸打開后，房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期

　　□未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，住房雙軌制將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律

　　□今后房產(chǎn)商只要想拿地開發(fā)，勢(shì)必面臨參與保障房建設(shè)的選擇

　　本月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確釋放出樓市調(diào)控將繼續(xù)從嚴(yán)的信號(hào)，并明確要求“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”……

　　在限購(gòu)、限貸、限價(jià)格局下，本已疲軟的樓市面對(duì)宏觀調(diào)控和保障房的雙重夾擊，狹路相逢之下，將面臨怎樣的變數(shù)？保障房市場(chǎng)能否成為最后的救市良藥呢？

　　至少，分析認(rèn)為，參與保障房建設(shè)的企業(yè)將直接從履行社會(huì)責(zé)任、企業(yè)知名度、與地方政府的溝通、穩(wěn)定收入來(lái)源、盡早打通融資渠道、土地稅費(fèi)政策優(yōu)惠等方面隱形受益。

　　A格局之變

　　住房雙軌制將成地產(chǎn)市場(chǎng)主旋律

　　今年6月，國(guó)家發(fā)改委辦公廳一紙通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。自此，長(zhǎng)期困擾保障房建設(shè)的資金難題迎刃而解。與此同時(shí)，長(zhǎng)期關(guān)注樓市行情的專業(yè)與非專業(yè)人士都已經(jīng)敏銳地洞察到了，融資破冰背后正在孕育的樓市變局。

　　“此次發(fā)改委發(fā)文允許保障房發(fā)債融資，實(shí)際上是有關(guān)部門為‘繼續(xù)穩(wěn)健貨幣政策’之舉，降低了經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。從房產(chǎn)角度來(lái)看，在中央政府力求推進(jìn)的“商品房+保障房”的雙軌制住房體系迫于中央、地方、開發(fā)商之間的利益博弈而不盡人意的情況下，長(zhǎng)期困擾保障房建設(shè)的資金難題的迎刃而解，預(yù)期中的大量保障房源的入市將會(huì)在很大程度上改變購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期，從而達(dá)到抑制高房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)。預(yù)期的干預(yù)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康成長(zhǎng)至關(guān)重要。保障房建設(shè)融資瓶頸打開后，接下來(lái)，管理層很可能會(huì)出臺(tái)其他配套措施。這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入到了一個(gè)新的時(shí)期，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，住房雙軌制將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律?！碧靵?lái)房產(chǎn)副總經(jīng)理張帆說(shuō)。

　　B風(fēng)向之變

　　穩(wěn)定回報(bào)保障房成樓市避風(fēng)港

　　本月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確釋放出樓市調(diào)控將繼續(xù)從嚴(yán)的信號(hào)，并明確要求“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”。在限購(gòu)、限貸、限價(jià)格局下，本已日漸凋敝的樓市在宏觀調(diào)控和保障房的雙重夾擊之下，又將迎來(lái)怎樣的洗禮？

　　根據(jù)國(guó)土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。而此后公布的全國(guó)供地計(jì)劃中，這一比例達(dá)到了77%。在以前隨心所欲地跑馬圈地的情景一去不返的背景下，房產(chǎn)商只要想拿地開發(fā)，就勢(shì)必面臨參與保障房建設(shè)的選擇。甚至可以說(shuō)，保障房建設(shè)已經(jīng)成了大部分房企的必經(jīng)之路。

　　與許多關(guān)注保障房建設(shè)進(jìn)度的熱心人士相比，更多的房企顯然對(duì)保障房利潤(rùn)高低的問(wèn)題更加關(guān)心。不過(guò)，在銷售滯緩且在短期內(nèi)難見起色的現(xiàn)狀下，參與保障房建設(shè)或許是一條利潤(rùn)不高，風(fēng)險(xiǎn)極小，回報(bào)穩(wěn)定的捷徑。樂(lè)地投資營(yíng)銷總監(jiān)曾琦分析說(shuō)，保障房建設(shè)成本較低，宣傳和銷售費(fèi)用不高；需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下?！叭绻杀究刂频煤?，以自有資金來(lái)算回報(bào)率，保障房利潤(rùn)可以放大到30%~50%。從這個(gè)意義上講，保障房市場(chǎng)將成為樓市避風(fēng)港?！?/p>

　　C先行之師

　　房產(chǎn)大鱷率先參與保障房建設(shè)

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)保障房市場(chǎng)也成了許多品牌企業(yè)的選擇，這其中還不乏諸如萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、招商等這樣的地產(chǎn)大鱷。近年來(lái)，萬(wàn)科已先后參與了公共租賃住房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種保障房項(xiàng)目建設(shè)。如廣州的萬(wàn)匯樓、天津的新里程、武漢的青山區(qū)等。萬(wàn)科總裁郁亮更直言，只要有1元利潤(rùn)可賺，就會(huì)參與保障房。此外，早在2007年，保利地產(chǎn)就建設(shè)了廣州第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣。去年，保利宣布在既有3個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)在2011年新增5個(gè)以上保障房項(xiàng)目。2010年9月28日，招商地產(chǎn)對(duì)外稱公司將以代建總承包方式參與深圳市光明新區(qū)整體拆遷、統(tǒng)建上樓安置房項(xiàng)目的開發(fā)。此外，綠地、富力、中國(guó)建筑等大型房企也紛紛宣布進(jìn)軍保障房市場(chǎng)。就連一向主張“替富人蓋房”的任志強(qiáng)也和盛世新業(yè)聯(lián)合體低調(diào)在北京拿地，宣布進(jìn)軍保障房市場(chǎng)。截至目前，全國(guó)已有超過(guò)20多家房地產(chǎn)上市公司參與保障房項(xiàng)目建設(shè)，一場(chǎng)以“保障房”為名義所發(fā)起的新時(shí)期“房產(chǎn)運(yùn)動(dòng)”似乎正在刮向大江南北。

　　天來(lái)房產(chǎn)副總經(jīng)理張帆認(rèn)為，保障房市場(chǎng)的方便之門之所以能吸引保利、萬(wàn)科等龍頭企業(yè)加入，不僅僅是“企業(yè)公民”的責(zé)任的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)果，且會(huì)成為一種常態(tài)。

　　D醉翁之意

　　名利雙收保障房建設(shè)的隱形砝碼

　　作為企業(yè)，放棄利益最大化的商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)而選擇進(jìn)軍“微利”的保障房市場(chǎng)，是企業(yè)公民的從善如流還是迫于無(wú)奈后的見風(fēng)使舵？任誰(shuí)也不禁會(huì)“以小人之心度君子之腹”。

　　作為最早參與保障房建設(shè)的央企之一，保利地產(chǎn)曾表示，國(guó)家對(duì)于投資性購(gòu)房的抑制、大力支持保障性住房建設(shè)等，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。為此將加大二三線城市投資，提高市場(chǎng)占有率和產(chǎn)品覆蓋率；積極參與各地保障性住房建設(shè)，并且穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資；開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市綜合運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　另一大舉介入保障房建設(shè)的地產(chǎn)大鱷——萬(wàn)科的高層表示，萬(wàn)科做保障房并非完全為了公益，而是著眼于業(yè)務(wù)發(fā)展，對(duì)投資者有所交代。這就注定了萬(wàn)科參與保障房建設(shè)將追求一定回報(bào)的開發(fā)思路。

來(lái)源：華西都市報(bào)

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